九、拉动房价起伏的那只手

2007年中国主流的开发商，基本上都没有经受住地王的诱惑。
到底我们这个时候要不要买房？
未来一年左右，整个楼市肯定是一个萎缩期。
预测房价这件事不可为，包括一些名人也罢，必错，没有一个人是正确的。
真正有泡沫的房地产，反而是中低档楼盘的多。
郎咸平：今年你看制造业企业大量地倒闭，尤其是广州地区已经有超过  30%的制造业企业倒闭了，深圳地区也是非常悲惨。那么请大家注意，这种资金流窜现象是非常重要的，因为这种资金流窜现象，完全主导着中国楼市的发展。这种资金我给它取了个名字叫虚拟资金，因为它本身就是不正常的，并不是因为这个社会更富裕了，你想住更好的房子，而是因为某个行业，尤其是制造业或者矿业因为投资经营环境更萧条了，他的钱不知道干什么用。所以他们不继续投资，你晓得他们干做什么？就是大量炒房，所以这个钱，打到哪里，哪里就有泡沫。那么这种现象值得我们关注，而且这个钱首先会进入这个地区的高端房地产市场，把高档楼盘的价格一下拉起来，使得附近的中低档楼盘随之水涨船高，所以这跟我们一般的理解是不一样的。我们发现在广东地区，或者在其他地区，真的有泡沫的房地产，反而是中低档楼盘比较多，高档楼盘由于制造业资金被大量引入，拉高房价，它还有资金撑着似乎比较坚挺。而你看2008年，跌价的楼盘基本上是中低档楼盘先跌。而且这个深圳的房地产很有意思的，它从关外先跌，因为最近这几年，70%的房子建设在关外，深圳老百姓他也不喜欢住在关外，关外房产价格大跌，然后关内的中低档楼盘价格大跌，那么高档楼盘呢？大概房价在两三万块之间算是正常，超过的话，比如说熙园每平米一下从1万块涨到4万块那是疯狂的，它会回到两三万块的区间，差不多就暂时持稳了。因此我们可以说高价楼盘产生非常奇怪的现象，像你刚才讲的，北京三环之内的高价楼盘的价格还是坚挺的，并没有看到降价的现象，反而是周边地区的中低档楼盘先跌价，那么这种现象很奇怪，要值得我们注意。
李永涛（《中国房地产报》副总经理）：为什么低端房受冲击比较大，这是因为国家对住房保障非常重视。这一块无论是深圳还是上海，几乎全国所有城市都推出了这样的计划。香港以前也是，大量推这种廉租房，它对市场的影响非常大。现在开发商最担心的其实并不光是资金紧张，更担心的是国家把部分的房地产市场收回去了。1998年以前，大部分的房子都是集资建造的，国有企业单位盖房，国家建房，取消福利分房以后，房地产市场才发展起来的，才有了这么多大开发商赚了大钱，那么这个市场如果某种程度被剥夺了一部分，那对开发商的打击是非常最大的。
郎咸平：而这也就是为什么产生万科现象，在这个阶段还没来之前，赶快降价卖，你觉得有没有这种可能？
李永涛：对，有这种可能。前段时间也有一些报道，有几位开发商去养猪了。还有些建筑公司因为开发商欠他的钱，被迫转行。
陆新之：有一点我觉得可以判断，就是未来一年左右，整个楼市肯定是一个萎缩期，是一个低迷期，至少价格能降下来，降多少不一定好说，但是它的成交量肯定是萎缩的，观望情绪可能占主导。在这个情况下，假设你买第一套房，你愿意把这钱放着一年，你先去租个房子住等一年其实也没有多大关系。但是我想如果是有理财经验的人，或者是对生活质量有要求的人，他可以先买再放一年，价格也不会差太远。
李永涛：预测房价这件事不可为。大家看一看包括一些名人的预测，基本必错，没有一个人是正确的。赌房价的人也是很滑稽的，他一时对了，没有考虑到美国金融危机的影响，下一步必然也是错的。但是刚才郎教授提到一个问题，定价权的问题，我现在想补充一点就是，它这个定价现在处于两难境地，开发商的心里现在非常痛苦，为什么？一方面他现在降价绝对还有空间，因为现在在卖的楼盘都是前两年的土地，那时候地价非常便宜。在这个情况下，他还有20%以上的利润，降价没问题的，如果开发商拿的都是这种低价的地，他现在普遍降价是可以的。但是现在开发商他痛苦的是，2007年中国主流开发商基本上都没有经受住诱惑，他们全部拿了高价地。他这部分地建的房子的降价空间是非常有限的，所以他现在痛苦在这里，就好比面粉比面包贵，他用高昂的面粉做成面包的时候他怎么卖？
郎咸平：我告诉各位什么是股价跟房价的决定因索，今天通过很多专家已经告诉各位了。而且我认为已经非常清楚地告诉各位，到底房价是由什么决定的，它的走势应该由什么决定。但是我不会告诉你该不该买房，你自己做决定，每个人有自己的立场，有不同的环境，什么时候该退出楼市，什么时候该买楼，那是你个人的决定，但我觉得我的目的就是告诉你整个环境是怎么样的，提供一个大家用来判断的背景。