第47章 以洛克菲勒家族为豪(5)

　　戴维从大通曼哈顿银行退休不久，就与迪克·迪尔沃思及洛克菲勒中心的董事会成员开始了针对洛克菲勒中心面临的各项挑战的一系列讨论。讨论的结果是洛克菲勒中心需要整体进行结构重组，这样才可能增加利润，满足家族股东们的要求。在所有人都同意对洛克菲勒中心进行结构重组后，戴维同意在迪尔沃斯1982年3月卸任后，亲自担任洛克菲勒中心的董事长。接下来需要的是一个详细的计划和一个有能力的首席执行官来执行这个计划。在猎头公司的帮助下，戴维找到了一位最佳候选人——宾夕法尼亚中央铁路公司的总裁、首席运营官理查德·A.沃尔。沃尔有着丰富的管理经验，在管理宾夕法尼亚中央铁路公司的3年时间里，他对铁路公司进行了多种经营，并获得了巨大成功。沃尔在任职后提出，洛克菲勒中心在过去7年时间里，收购的许多公司已经达到了顶点，应当适当卖掉。他还建议洛克菲勒中心要把除了洛克菲勒中心以外的所有房地产公司都撤出来，然后在5—7年的时间里进行公司转型，成为一家集房地产、通讯和金融服务为一体的企业集团。最后，沃尔还提到，一旦转型完成，就应当将洛克菲勒中心卖给公众。戴维和迪克·迪尔沃思对沃尔的创造性建议很赞同，最终他们说服沃尔担任洛克菲勒中心的总裁、首席执行官，以便执行该计划。在沃尔的领导下，洛克菲勒中心开始实施计划的第一步——实现中心的现代化，它涉及的范围很广，包括壁画和其他艺术品的清洁和照明设施的更换，以及整个大楼的重新埋线穿管，以满足高速电脑的电力要求。计划的第二步是实现中心的多元化。为了让洛克菲勒中心从房地产领域脱离出来，洛克菲勒中心卖掉了20世纪70年代期间购买的大部分资产，然后以3.3亿美元的价格收购了奥利特通讯公司，该公司在全国各地几个强劲市场拥有大量的电台和电视台。1983年，该公司的名称改为洛克菲勒集团有限公司。

　　最后，洛克菲勒中心董事会要说服哥伦比亚大学将其拥有的洛克菲勒中心下面的12英亩土地卖给洛克菲勒中心，这样洛克菲勒中心就能连成一体。1985年1月，戴维请迪克·迪尔沃思一起参加在华盛顿苜蓿俱乐部举行的政坛和商界名流的年度晚宴。那天晚上，当他们在华盛顿希尔顿饭店的指定座位上入座的时候，戴维惊讶地发现通用电气前董事长、首席执行官杰克·韦尔奇正坐在他的对面。晚宴期间，戴维直截了当地问杰克有关通用电气即将购买哥伦比亚大学土地的传言是否属实，杰克回答确有此事。戴维解释了拥有那块土地对洛克菲勒中心来说有多么重要，并指出洛克菲勒中心多年来向哥伦比亚大学支付租金的重要性。最终，杰克同意放弃购买哥伦比亚大学土地的计划。第二天，洛克菲勒中心以4亿美元的价格与哥伦比亚大学完成了交易，每英亩3200万美元的价格是有史以来城市房地产最高的土地单价。但为了洛克菲勒家族的未来，这个价格是值得的。经过一番努力，洛克菲勒中心的各幢大楼与哥伦比亚大学的土地终于合为一体了，戴维和迪克·迪尔沃思感到欣喜若狂。洛克菲勒中心已经被改造成了一家更加强劲的公司。接下来，要启动再融资计划，实现最后的目标。

　　在融资计划方面，戴维和迪克·迪尔沃思考虑通过出售房地产投资信托公司（KEIT）将洛克菲勒中心抵押给公众，从而产生现金。公开出售REIT的收入预计会产生13亿美元，其中大部分将用于其他收购活动，以进一步提高洛克菲勒中心的价值。虽然戴维和迪克·迪尔沃思的这个计划非常合理，但由洛克菲勒中心大部分股份的监护人组成的信托委员会却开始阻止戴维和迪克·迪尔沃思对计划的实施。委员会组织融资计划的原因在于在改造计划完成之后，洛克菲勒中心的评估价值在短短的3年时间内从6亿美元上升到将近7.4亿美元，洛克菲勒中心的股票已经占了1934年中心净资产价值的一半以上。董事会给普通股发放的红利到1984年迅速上升到每股17美元。但这还不够，家族的几个成员坚持要卖掉洛克菲勒中心。戴维和和迪克·迪尔沃思认为，要想解决矛盾，当务之急是向中心的董事会和信托委员会详细介绍REIT计划及其如何影响到未来的收入、股票升值和红利问题。因此，戴维和迪克·迪尔沃思计划了一次特别的中心董事会会议，邀请信托委员会于1985年3月28日—3月31日，到卡尼尔湾——劳伦斯在美国维尔京群岛上的圣约翰岩石胜地共度周末。

　　会议上，戴维的侄女艾比的丈夫乔治·奥尼尔和家族办公室常务负责人威廉·庞兹认为出售房地产投资信托公司的计划“风险太大”，并认为这会进一步推迟向家族支付更大的红利。更让戴维和迪克·迪尔沃思没有预料到的是信托委员会的立场统一而明确，与会人员都认为，出售房地产投资信托公司的计划“太大胆”，没有满足股东的需求。最后，虽然委员会授权戴维和迪克·迪尔沃思实施出售房地产投资信托公司的计划，但委员会指示戴维和迪克·迪尔沃思必须用一种完全不同的方式分配预计产生的13亿美元资金：即4亿美元用于支付因购买哥伦比亚大学土地而发生的债务；2.5亿美元存放在一个监管账户，用于支付红利和房地产投资信托公司股东的利息；2.5亿美元用于购买洛克菲勒中心的1934年信托基金股份，这样信托委员会就能实现其目标，即减少洛克菲勒中心在信托基金中的总价值；另外储备1亿美元用于通过信托基金在今后的年度里向家族股东支付红利；储备2亿美元来完成洛克菲勒中心的设备改造和现代化工程……最后，总收益的不足8%用于戴维和迪克·迪尔沃思设想的大胆收购计划。与会者为了确保自己的政策得到贯彻执行，他们委托凯咸律师事务所的高级合伙人塞缪尔·巴特勒直接向管理层传达他们的意愿，从而有效彻底地越过了中心董事会。最后，出售房地产投资信托公司筹集的13亿美元资金借给了洛克菲勒中心，获得的是最初洛克菲勒中心的楼宇和土地，收益也按照信托委员会的要求进行分配。根据出售房地产投资信托公司的条款规定，股东的红利将从1986年的1.75美元上涨到2000年的6.63美元，届时股东可以选择将抵押权转换为洛克菲勒中心71.5%的股权，也可以等到2007年退还他们本金。出售房地产投资信托公司的招股说明书明确指出，在公司前9年的经营中，租金收入将不足以偿付抵押，但洛克菲勒中心将通过动用自身的储备资金来弥补这个预计为2.5亿美元的缺口。出售房地产投资信托公司计划的预期是现实可行的，因为洛克菲勒中心40%的租约将延续到1994年。戴维和迪克·迪尔沃思预计，到1994年，将能把租金提高到平均每平方英尺75美元，即增长100%。因此，早期的亏损将被丰厚的利润取代。

　　戴维和迪克·迪尔沃思的预测在前5年被证明完全正确。房地产投资信托公司开始回购债券和票据，按照承诺的时间和金额支付红利，甚至开始向股东们偿还截至1988年底的每股1.58美元本金。此外，新租约也升值了。截至1988年底，洛克菲勒中心的净值增加了3.5亿美元，达到11亿美元，在短短的3年时间里实现了两位数的增长。这一切都要归功于戴维的努力，戴维在把不可能变成可能的同时，更保住了家族的标志性建筑。