一直以另类著称的潘石屹，在管理上也带有鲜明的另类风格。在公司的经营发展过程中，潘石屹的很多策略和决定都让人意想不到。但是，这种另类的管理风格也给潘石屹带来了很多是是非非。从“末位淘汰制”引发的种种争议，到前门大街项目的仓促上马；从SOHO中国闹出的“停电门”，再到上海分公司的员工“讨薪事件”……每一件事情都让潘石屹头疼不已，潘石屹应该如何处理这些磕磕绊绊呢？
第八道坎：与北京CBD的“爱恨情仇”
上世纪90年代中期，潘石屹去了欧洲、美洲、澳洲和亚洲等地方游历，看到了世界各大城市的CBD，如巴黎的拉德芳斯、日本的新宿、新加坡的莱佛士坊、美国的华尔街和香港的中环等。面对如此壮观的建筑模式，潘石屹也在暗自发问：北京什么时候才能有这样的建筑？我可以为北京的CBD建设做点什么？从此，一个北京CBD之梦在潘石屹心中筑起。
但是，在潘石屹的CBD之梦中，绝对不是一帆风顺，来自各方的压力甚至一度使他心灰意冷。潘石屹该如何处理与北京CBD的“爱恨情仇”？
CBD（CentralBusinessDistrict），即中央商务区，是指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。CBD的概念最早产生于美国，一开始定义为“商业会聚之处”。随着社会经济的不断发展，CBD的内容也不断发展丰富，CBD逐渐成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。可以说，CBD是随着经济发展自然形成的，而不是规划师或建筑师事先规划出来的。
一般而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。所以在传统的CBD内，大公司、大银行、证券公司、保险公司、公司总部、政府部门云集，写字楼林立，与之配套的酒店、商场点缀其中。
CBD就犹如金字塔的塔尖，孤傲地挺立在一个城市的中心。新加坡的CBD非常典型，为了完善中心商业区的功能，政府将学校从此地迁出，停车场不断压缩，绿地减少，留出步行区域，增加商务人群的交往密度。世界上非常著名的城市CBD有纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环等等。潘石屹在看完这些著名的城市CBD之后，心中就筑起了一个北京CBD之梦。北京什么时候才能有这样的建筑？什么时候北京现代化的面孔CBD才能形成？我们在建设北京的CBD中能做点什么？等等这些问题就一直困扰着他。
但是，随着社会经济的不断发展，特别是互联网技术的发展，人们的生活模式在发生翻天覆地的变化的同时，城市CBD也在不断的发展。现如今，人们的吃、穿、住、行都离不开“网络”，任何商业运作也都离不开网络的支持。在这种新经济条件下，城市功能划分、建筑功能划分一定会随网络时代来临而改变。作为建筑商，也只有适应这种变化才能求得发展，尤其是在建设城市CBD的过程中，更应该顺应这种潮流。
然而，传统的CBD由于地价高的原因，建筑形象多为高层高密度。而且，随着世界经济竞争的白热化，在对建筑的攀比，“高”和“大”成为了时尚。尽人皆知香港汇丰银行与中国银行“争高”的故事，中国上海的金茂大厦更是不甘落后，后来居高，俯瞰世界。这种时尚也造成了传统CBD内建筑形象呆板冰冷、缺少绿地、缺少开敞空间、缺少人情味。甚至在CBD的建设过程中，有一些城市的CBD不但没有促进经济发展，反而拖了经济的后腿。如巴黎的拉德芳斯和上海浦东的陆家嘴。
拉德芳斯是政府为了建CBD而规划出来的，目的是要把巴黎城里的人引出来，而城里的人就是不愿意出来，几年过去了还是冷冷清清；上海在浦东建设了陆家嘴，想把浦西的人引过江去，但人们就是不愿过江，写字楼的空置率依然很高。
北京CBD的发展始于1993年，当时国务院将国贸周围4平方公里的区域规划为北京的中央商务区，这片土地就开始散发无比诱人的光芒。一直钟情于CBD的潘石屹是最早进入的房地产商之一，他的第一个CBD项目就是把北京二锅头酒厂建设成了今天的现代城。然而北京CBD的现状却很难令人满意。写字楼过盛、空置率高，极少宽带网络，加上路网稀疏，已很难应对信息时代的要求。在新经济条件下，北京CBD内到底应该具备什么样的功能，才能在全球信息化的步伐中不掉队？这是潘石屹一直思考的问题。
在北京CBD建设的头些年，作为民营地产商的潘石屹还算是顺风顺水，但是随着房地产在国家经济发展中的支柱地位越发明显，国有地产企业的不断抢占市场，使得民营地产企业的发展履步维艰。潘石屹就在这个过程中吃尽苦头。
2003年时，潘石屹就尝到过失败的滋味。此时首创、首开与远洋正在激战CBD原中服地块的一级招标。CBD地区最大的开发商潘石屹也获得了邀请。敏锐的潘石屹已经预感到，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让的时间即将到来（即后来被业内称为“831”大限的政策）。在这场土地一级招标之争中，远洋地产最后胜出。虽然，“831”大限如期而至，但潘石屹却在大限之前的疯狂圈地潮里逡巡不前，一寸土地都没拿到。
2010年，潘石屹得到了中服地块即将上市的通知，但与此同时得知的那个中标条件，却让潘石屹颇为愤怒。条件称：投标主体必须是不低于30亿元注册资本金的房企与不低于50亿元注册资本金金融机构的联合体，且金融机构在联合体中要绝对控股。当潘石屹看到这个条件时，就已经意识到，这块地的中标者已经内定了。
无独有偶，在2011年7月6日的CBD第二轮土地招标中，潘石屹依然颗粒无收。CBD清华美院三地块采取直接评标，这使得所有企业处于同一起跑线。在所有竞标公司中，SOHO中国出价67.5亿元，为全场最高，潘石屹一度认为十拿九稳，但最终却一无所获。在这个过程中，潘石屹甚至还遭遇了“电话恐吓”。这个坎着实让潘石屹惊诧万分，一时“想不通”，还差点得了抑郁症。
面对这样的困境，一直钟情于CBD的潘石屹又该何去何从呢？
潘石屹的战术
1.确定SOHO中国在北京CBD的发展理念
面对北京CBD应该到底应该怎样建设的问题，潘石屹在经过慎重思考之后提出了自己的理念。主要有以下几点：
第一，北京的CBD应该是多元化的CBD。北京的CBD应该包括信息、传媒、金融、服务等各个行业的汇聚地；第二，北京的CBD应该是24小时的CBD，是能留住人的CBD。CBD内的建筑样式不应该只是单纯的写字楼，还应该有各式各样的建筑，建筑有各式各样的功能；第三，北京CBD应该有网络经济的特征，不追求高、不追求大，而是追求有个性、有智慧，能适合未来人的行为；第四，北京的CBD的建设是面向市场，是在市场经济这块土壤上自由茁壮成长起来的CBD。巴黎的拉德芳斯和上海浦东的陆家嘴应该成为前车之鉴。第五，北京CBD要想像磁场一样的吸引住人，就一定要有街可逛。有连续的不间断的商业街，才能形成繁华的商业氛围。
总之，潘石屹以及他的SOHO中国就是要在北京的CBD内建设适应新经济需要的新型物业。
2.做有个性的建筑
在潘石屹眼中，CBD好与差的区别就在于，一个好的CBD应该是一个24小时的区域，黑夜与白天一样散发着光芒，功能齐全，有吃、住，有办公，有娱乐。一个差的CBD是早8点到下午6点的区域，功能单一，只是单纯的写字楼。因此，为了建设心目中好的CBD建筑，潘石屹推出了SOHO概念，即居家办公。这样的建筑不但是人们工作的场所，也是人们生活的场所，这就使得CBD成了一个24小时的区域。
1999年时，潘石屹就在酒糟臭气熏天的原红星二锅头酒厂推出了SOHO现代城项目。现代城“有点另类、有点前卫”的风格，得到了追求个性、崇尚自由的现代人的认同，楼盘在破土动工之前即已基本销售完毕。
潘石屹做现代城项目时，是与中国网通合作的。这使得SOHO成为全世界首次大规模、全网络使用IP\/DWDM技术，在两根光纤上全程17个城市开通80G全IP通道的公司。现代城做到的光纤入楼，为用户提供点对点宽带应用，它的大容量、高速、低价、优质的特征为用户信息资源的开发和利用提供了空间和氧气。
在潘石屹看来，新经济下的发展商应该考虑把更多的资金投入在智慧的空间上，即宽带的、互动的、个性化的、有丰富的数据库支撑的网络环境的建立上，充满人情味的自然与人文环境的建立上。只有这样才能真正适应新经济条件下的城市CBD的发展要求。
3.三里屯SOHO，延伸CBD
由于地产商在国贸商圈的竞争日趋白热化，CBD的开发机会也是日益减少。为了应对这种危机，潘石屹的做法是往外退一步。三里屯SOHO的开发就被认为是SOHO中国走出北京CBD的标志。
三里屯SOHO位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，毗邻第二使馆区和工人体育馆，是北京最具国际化气氛和传统的区域，其独特的消费文化及娱乐气息闻名中外。三里屯SOHO是三里屯商业区核心地段集商业、办公、居住于一体的综合社区，功能丰富。三里屯SOHO有望成为北京最聚人气的户外步行商业街区和休闲广场。
当有人认为三里屯SOHO的亮相，是SOHO中国走出了北京的CBD的标志时，潘石屹是这样回应的：如果总结过去这些年来SOHO中国对北京城市的贡献，可以用一句话概括，那就是“SOHO中国创造了CBD的繁荣。”三里屯SOHO从地理位置上来说，在北京的东边，紧邻CBD，和CBD这个区域许多特征是相同的，也可以说是SOHO中国在建设CBD繁荣的一个延续。
CBD机会日益减少，延伸CBD不失为一个良好的解决办法。
坎外真经
1.建筑理念应该紧跟时代步伐
随着社会经济的不断发展，人们的生活模式也在不断改变，这对于建筑功能的要求也在不断提高。建筑必须拥有与当前社会、技术相适应的功能才能满足现代人们生活模式的需要。纵观近百年来人类的发展历程，互联网和计算机技术的进步在推动人类进步上做出了不可磨灭的贡献。互联网和计算机技术的发展给人类的生活带来了翻天覆地的变化。建筑的功能也必须与互联网和计算机技术相融合才有出路。
回看人类建筑的发展，从穴居、构木为巢到砖木瓦石建筑、钢筋砼建筑、钢铁建筑，再发展到今天采用新技术的智能建筑、生态建筑，每一步的发展都伴随着人类文明发展的全过程。建筑的作用也从最初的“防风雨，避寒暑”发展到后来的“凝固的音乐”、“住人的机器”，进而再发展到今天的“建筑还是文化的载体”。建筑理念的发展，必须适应社会经济的发展要求。
潘石屹的建筑理念可谓是紧紧抓住了时代发展的脉搏。尤其是针对北京CBD建筑的发展要求，他提出了自己见解，并按照这种理念去践行自己的建筑。SOHO以居家办公，小型办公，商用一体的风格非常好的适应了人们对于新经济条件下的建筑功能的要求。同时为了适应网络技术的发展，人们对于信息共享的要求，他还把宽带的、互动的、个性化的、有丰富的数据库支撑的网络环境的建筑理念，以及充满人情味的自然与人文环境的建筑思想融进自己的建筑之中。最终，潘石屹建成了众多符合时代潮流，口碑极佳的建筑，有些建筑堪称地标，是北京城独特的风景。
2.平和应对不公平竞争置身于充满利益的商界，竞争无时不刻都存在于每一个角落。更何况，潘石屹所处的房地产业是整个经济中利润最丰厚，规模最庞大的领域，商家之间的相互竞争更是趋于白热化。在这样的竞争条件下，不公平的事情难免发生。
特别是受到2008年金融危机的影响，很多大型的国有企业，尤其是央企在困难时期，纷纷进入利益诱人的房地产行业，这对如潘石屹一样的民营地产商来说就是一场灾难。在我国，大型国有企业，尤其是央企，大多凭借国家所具有的刚性行政权力，在市场中处于绝对优势地位，甚至垄断地位，在资源的占有上较民营企业有着莫大的优势。在这样的背景下，这些企业进入房地产行业，必然获得比民营企业更多的资源。虽然说，这有悖于社会主义市场经济的公平原则，但是这就是国情，是不可逃避的事实。面对这样的不甚的竞争，如果一味怄气，怨天尤人，也是无济于事的。最好的方式就是平和的应对。
其实在整个社会中，也没有绝对的公平，相互的竞争中，可就就是有一方占有巨大的优势。绝对的公平，其实本身就透着理想主义，是不现实的。起点不一样，那只有通过后来的努力予以弥补。如果不能平和地对待当前的不公平竞争，“一直想不通”为什么自己会失败，一直抑郁自己的弱势地位，而丧失了追赶的最佳时机，那将是一个更大的错误。平和地对待不公平竞争，并不意味着消极地对待。而是应该在平和中找到应对之法，不断去努力，填补与对方竞争中的不足。
潘石屹没有拍到CBD地块，并不是因为缺钱，而是成熟了。其实地虽然被大型国企拿走了，但结果还要看以后的运营情况。太多地关注所有制问题是不明智的，多着眼于企业自身的竞争力才是企业家应该秉承的正确道路。假设，那些拿到地的企业不能好好经营，结果不能适应市场的需要，那么它也终将在竞争中败下阵来。平和看待不公平竞争，积蓄能量再谋发展，将来定会有展示企业实力的机会。
第九道坎：“挖人事件”震惊业界
1999年，潘石屹遇到了离开万通之后的最大危机，那就是震惊业界的“挖人事件”。“挖人事件”不仅让潘石屹失去了一直引以为豪的销售团队，更加让潘石屹不能忍受的是，竞争对手利用这一事件大做文章，试图通过这次危机彻底将潘石屹和他的SOHO中国压倒。竞争对手的阴谋会成功吗？潘石屹又该如何处理这棘手的问题呢？
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