第12章 洛克菲勒中心 (1)

　　在我的儿童、少年时期，父亲开展了位于纽约市和纽约市周围的几个重大项目。他似乎涉足了所有领域：从公园的创建和自然景观的保护，以及博物馆、教堂的建设，到提供充足的经济住房以满足该市日益增长的人口的需求。父亲的许多创举—比如帕利塞兹洲际公园（Palisades Interstate Park）、古修道院（Cloisters）、翠亨堡（Fort Tryon Park）和河滨教堂（Riverside Church）—已经成为纽约市令人叹为观止的地理景观。但是，具有讽刺意味的是，最叫人难以忘怀的项目是那个他从来没有打算做的项目，且该项目在无意之中使他成为一名主要的房地产开发商。

　　新剧院

　　当然，父亲最重要的项目是洛克菲勒中心。那是他最令人瞩目的举动，对纽约市以及全世界的城市设计产生了深远的影响。项目最开始并不起眼，但是最后成了一个巨大的项目，让他面临严重的金融风险，却没有给他带来任何经济回报。然而，耐人寻味的是，洛克菲勒中心可能是除了标准石油公司以外与我们家关系最紧密的一个企业。我会在后面讲述洛克菲勒中心的故事，在这里先作个介绍—作为起头。

　　1930年，母亲请来年轻有为的艺术家斯蒂芬·赫希（Stefan Hirsch），从西54大街10号我的5层卧室窗户处把外面的景色画下来。在赫希的城市风光画《市中心景色》（Midtown Range）中，巍峨的克莱斯勒大厦和帝国大厦的高塔矗立在远方；中景是雅致的圣帕特里克大教堂的尖顶。近处是毗邻我们家南面的街区，其中大部分属于哥伦比亚大学，平坦、平庸，毫无特色。

　　现实更加残酷。随着20世纪头几十年商务活动之浪潮穿过曼哈顿朝北席卷，老住宅区被纷纷拆除、改造。哥伦比亚大学所在地—位于第五、第六大道之间—主要是一些4层高的褐砂石住宅，其中有许多正被改造成小型零售企业，或者被分割成小型公寓。随着20世纪20年代中期的禁酒运动，出售私酒的夜总会和非法沙龙也出现了。有谣传说，一些妓院也开了张。一度专为范德比尔特家族和阿斯特家族保留的街区，已经变成了藏污纳垢的地方。父亲在紧邻该街区的北面拥有大量房产，他很担心物业贬值。

　　到了20世纪20年代中期，该街区已经成为再次开发的理想对象。哥伦比亚大学从自己的房地产上得不到什么收益。由于大多数租约将在1928~1931年之间到期，因此大学董事会决定寻找一个能够开发整块宗地的建筑商。这时，一个很有吸引力的潜在租户—大都市剧院公司（Metropolitan Opera Company）—出现了。

　　当时，大都市剧院位于服装区的中心，即第39大街和百老汇。该区域与今天的模样没有多大的不同。该剧院建于19世纪80年代初，已不能满足公司的需求—尤其是其拥挤不堪的后台，剧场内的观看效果也很差。有一段时间，该公司的董事会曾经努力寻找某个场地来建造一座新的剧院。于是，1926年年初，当公司董事长奥托·卡恩听说哥伦比亚大学打算处置其市中心的房地产时，他决定摸索一下建新剧院的潜在可能。

　　这个时候，也就是1928年年初，父亲介入了。他很欣赏哥伦比亚大学的豪情，以及剧院公司的计划—即建设一个新剧院，作为一个精心规划的在哥伦比亚大学地块上商业和住宅开发的核心。他感觉，要提高该地区档次，保护他自己的房地产，需要的正是这些。

　　在经过了几个月向房地产专家、建筑师和商人的咨询之后，通过与大学和剧院公司的详细谈判，父亲于1928年10月1日与哥伦比亚大学签署了一份限定性协议和租约，同意租用哥伦比亚地块上的12英亩土地，并在头24年里，平均每年支付租金360万美元。有了与哥伦比亚大学的协议，父亲可以以250万美元的价格购买中心街区，但前提是，必须明确承诺建设剧院。如果剧院的计划没有兑现，该土地将回归哥伦比亚大学，而大学届时就有权将该中心街区纳入范围更广的租约里。虽然父亲将租约分配给了一家控股公司—大都市广场公司（Metropolitan Square Corporation）—但他还是“协议所包含所有条款和承诺的主要债务人，而不是担保人”。这是一个致命的条款，因为它表明父亲个人要负责开发工作的所有经济义务，无论该开发工作能否取得成效。

　　谈判各方都同意项目的名称为“大都市广场”（Metropolitan Square），因为剧院在里面扮演着“核心租户”的角色。第一个场地方案将剧院放在中心街区的西部，位于第49大街和第50大街之间—也就是如今洛克菲勒广场30号的所在地。父亲提议—并取得了剧院公司和哥伦比亚大学领导的同意—面向第五大道的东部地区应当开发成一个小公园，带有一个露天广场，让剧院有个好背景，然后将公园捐献给市里。该方案的设想是在毗邻剧院的两个街区中建公寓大楼、百货商店和酒店，然后将这些项目分包给开发商，由开发商负责自己大楼的融资和建设。

　　当父亲在1928年签署租约的时候，所有人都相信计划会按照原先的设想展开：剧院公司会卖掉自己的老剧院，而父亲将从哥伦比亚大学买下土地后将产权转移到剧院公司名下，然后剧院公司会向他支付土地的成本和他的费用开支。接着，剧院公司会自筹资金建设它的新剧院，这样，父亲就可以摆脱中心街区的经济负担。

　　简言之，父亲把自己在该项目里的角色看做一个促进者。他没有拿它当做房地产投资，也没有当做慈善捐献。他没有想过从该交易中赚钱，不过他也没有打算有任何损失。他知道，从1928年租约生效开始到该区域全面开发到位之前，会有费用，但是，按照谈判中的分包协议，他预计自己会打个平手。但事情并不是如此发展的。

　　独自开发

　　在父亲与哥伦比亚大学签署租约一年后，股票市场的崩溃彻底改变了局势。坍塌的第一块“多米诺骨牌”是大都市剧院。剧院公司董事会发现根本无法卖出它的老剧院，便找到父亲摊牌：除非他将土地彻底捐献给他们，同时帮助筹措建设新剧院的资金，否则他们就要撤出项目。父亲勃然大怒，当即拒绝了他们的提议。

　　失去剧院已经够糟糕的了，然而随着经济萧条形势的恶化，早先表示有兴趣在其他街区建设的公司企业也开始退出了，甚至包括新泽西州的标准石油公司。对父亲来说，这是恶劣局面中最糟糕的。哥伦比亚大学拒绝重新谈判租约问题，甚至拒绝对租约作重大修改。父亲的处境“骑虎难下”—按照原先的条件租赁场地，却没有租户。当然，对于大学来说，这是一棵“摇钱树”，是它今后50年的主要收入来源。哥伦比亚大学将父亲推上了“虎背”，然后就撒手不管了。

　　1930年的头几个月里，父亲面临的局面一定十分可怕。如果他不采取任何改善该地产的措施，那么就是坐等着每年亏损大约500万美元（包括租金、房地产税和其他费用），也就是说，在租约的24年期间里，亏损额将达到大约1.2亿美元。但是，如果没有明确的租户承诺，开发土地的风险却更大。类似这种规模的项目的建设成本是巨大的，而鉴于经济形势，在大楼完工后，没有任何把握能够找到租户。

　　在事后的那些年里，父亲受到了人们的赞赏，赞赏他有勇气继续进行该项目。他有一次对一个朋友说：“人常常遇到这样的情形：他很想逃避，却无路可逃。于是他就朝着向他敞开的唯一一条路往前走，而人们却称之为勇气。”他说的话也许是对的，但是，父亲要面对自己所面临的风险和不确定性，还是需要极大的勇气的。突然之间，他发现自己被抛回了他从来没有什么特殊兴趣和感情介入的商务世界，而他再次面临自己可能无法称职地承担起安排给他的职责，无法履行自己的义务。但是，正如父亲在拉德洛发现自己处于背水一战境地时所表现的那样，他接受了挑战，向前迈出了坚定的步伐，去做应当做的事情。

　　父亲咨询了几位曾经与他一起共同开发原始项目的杰出建筑师和建造商，很快制定了修订方案。新计划—其第二次调整计划之后改名为洛克菲勒中心—与原计划不同，设计了一个完全商业化的开发项目。①