第10章 地价推高房价 (2)

　　在新闻发布会上，国家土地副总督察甘藏春在会上问了个“北京若是零地价,房价能降下来吗？”的问题，自以为是一种高明的反问，于是媒体就大炒此论，言外之意是“地价拉动房价上涨”的说法根本站不住脚。

　　其实，有脑子的人都知道这是个欺骗性的游戏，忘了个基本的前提。如果中国从来都实行的是零地价，房价绝不会像现在这样高。所有的统计数据都表明，中国第一次房价上涨来自于实行55号令“土地的有偿出让制度”；第二次上涨来自于“住房制度的私有化”；第三次上涨来自于“土地供给的招拍挂”，此后的惯性上涨来自于土地的垄断性供给不足形成的天价。而且每一次天价都让市场中所有的土地进行了一次资产价值重估。没有土地稀缺性供给造成的价格上涨，可以肯定房价绝不会像现在这样高，也就是说从开始就是零地价，今天也许就根本用不着讨论房价的高涨问题了。

　　国土管理部门想推卸因土地价格造成房价上涨的责任是可以理解的，但骗人也不是这种骗法。至少应让管理部门的信息公开并与民众对称，这样就能让民众自己判断正误，自行作出消费的选择而不是生活在欺骗之中。

　　北京市国土资源局公布的数据显示，今年上半年的住宅用地成交价同比下降了25%，但北京市国土资源局并没有同时公布去年公开成交的土地价格是271亿元，溢价了56亿元，溢价增长了26%，远远超过了房价的增幅。

　　我们同意，地价不是房价上涨的唯一原因，但土地供给不足造成地价的上涨却是不争的事实，而地价上涨形成土地价格的重估也是一个事实。同样，房屋供给不能满足需求也是事实。2007年1—5月份新开工的商品房面积增幅放缓，房子的销售面积是竣工面积的2.02倍，明显高于去年的1.55倍。销售面积增幅比竣工面积增幅高6.7个百分点，期房销售同比加快了6.4个百分点。房价又如何不涨呢？ 不管地价的变化如何，只要供给量不足，房价就会涨。如果零地价供地的面积小于需求，零地价也不会让房价下降；但如果大量的供给土地，就一定会让房价下降。

　　一个是价格的概念，一个是数量的概念，数量不足必然引发价格的变化，数量充分非零地价也会让价格平稳地下降。潘总的零底价拍卖的房子从来都比正常销售的房子价格高，原因就在于位置和数量的稀缺性。海航飞机上底价拍卖的机票也常常比打折的机票还贵，也是一样的道理。重要的在于数量而不是在于起价。恩格斯在《反杜林论》中关于量变与质变的关系，对此已经解释得非常清晰了。甘副总督察如果能拿出大量的零地价土地供给市场，房价一定会降下来！不信我们就在社会监督的情况下赌一把，看看事实会怎样回答！

　　——2007年7月16日任志强博客文章《骗人也不是这种骗法》

　　如何解决北京市房价居高不下的问题？可能回答这个问题的最佳人选不是我们，而是北京市的同志们。但是我们作为北京市民，又作为国土资源管理部门的工作人员，我也愿意回答你提的问题。

　　房价和地价的关系是这几年争论比较大的一个问题，我认为在不同城市，看这个城市房价究竟是需求拉动造成的，还是成本推动造成的，可能在不同城市有不同的特点。至于具体到北京市来说，去年也有一位新闻界的朋友跟我讨论过地价和房价的关系问题，我当时问了一个问题，假定北京市现在是零地价提供给开发商，你设想房价能降下来吗？我问了他这个问题之后，他就不再跟我讨论地价和房价的关系问题了。　

　　作为国土资源部门，参与房地产市场调控一个最大的职责就是根据房地产市场的需求来投放房地产的土地供应。

　　——2007年7月12日上午国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史

　　及国家土地副总督察甘藏春出席国务院新闻办记者招待会时的发言

　　在国土资源部官员眼里，任志强绝对是一个另类，也一定是个刺头儿。这次任志强如以往之语言风格，毫不留情地批评，明确说国土资源部在推卸地价上涨的责任，是在骗人。语言之强悍，让人惊叹。

　　当然，在此之前，国土资源部官员批地价导致房价论的错误，也是可以理解的，毕竟住建部和国土资源部都想推卸房价上涨的责任。只是任志强立刻跳出来批国土资源部，这是非常奇怪的，似乎房价决定于地价的观点所有权归他，别人碰不得。也由此可以看出住建部和任志强的关系。非常有趣的是，住建部也是任志强的重要批评对象，在住建部和国土资源部“打架”时，他却是坚决地站在住建部这边，替住建部冲锋陷阵。

　　观点五： 房价高因地价高，地价占房价59％

　　2007年的土地价格涨幅为13.3％，2007年房价的涨幅为14.76％，两者之间仅相差了1.39％，商品房生产的建材、人工、利息都在同期上涨（CPI和PPI及利息的上涨都大于1.39％）且不用计算也知道大于1.39％，那么所得出的结论则是2007年的房价扣除土地和其他物价上涨因素之外房价是下降的，或者说结论是2007年的房价上涨都是地价上涨惹的祸。

　　按当年地价的增长与房价的增长同比，2007年房价增长的利润全部落在了地方政府土地收益的口袋里，而与开发商无关（当然，非当年土地价格的项目不同比），至少从统计数据看，一年推一年的土地价格上涨是推动房价上涨的原因，而非开发商之罪。

　　再从土地的价格占房价的比重看，如果全国居住用地的价格为每平方米4 625元，假定全国平均建设用地的容积率为1∶2，则每平方米房价中的土地成本为每平方米2 312.5元（实际按统计年鉴中公布的建成区面积计算全国的城镇平均容积率不到1∶1），这还仅是居住用地的地价（商业用地为每平方米5 118元，多出每平方米493元）。

　　再按商品房平均销售价格每平方米3 919元计算，每平方米房价中有2 312.5元的地价，地价占房价的比例高达59％。可见，房价高只是地价高的表象，地价高则是房价高的原因。

　　——《任志强： 房价高因地价高，地价占房价59%》

　　（新华网云南频道2009年4月30日）

　　地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定因素。决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系。针对前一时期有的专家所讲，由于守耕地红线，土地偏紧、地价偏高，影响房价，对此国土资源部做了系统调查。我们调查了620个房地产开发项目，在东部、中部、西部有不同的类型。调查的结果表明，目前在中国，地价占房价的15%~30%，平均是23.2%。我们与国际水平做了大致的比较，美国是28%，加拿大是24%，英国是25%~38%，韩国是50%~65%，日本是60%~75%，新加坡是55%~60%，我们的这个比例远低于我们的邻居。一般说来，一个国家或者一个地区的土地资源越紧缺，地价占房价的比例就越高。从中国这个地价水平看，说保18亿亩耕地红线推涨了房价，没有根据，也没有道理。

　　——2009年6月23日国土资源部副部长鹿心社

　　在国务院新闻办新闻发布会上的发言

　　此次争论很有意思。2009年3月的全国“两会”上，全国工商联向大会提交了一项调查报告，其主要内容就是，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。将房价地价之争再推向高潮。6月，国土资源部开始反击，用数字说话，说明地价只占房价的23%。而有意思的是，全国工商联的数字和任志强的数字相差无几，据说是因为全国工商联的数据来自任志强资助完成的报告。

　　这两个数字之间的差异，外人很难评判，不过从房价的直观感受来说，似乎任志强的数值太高，国土资源部的数值太低，实际情况应是介于两者之间。

　　观点六： 调控房价首先要抑制地价

　　房地产行业本就包含着土地，许多国家和地区的法律中，土地也被列为建筑物的定义之中管理。没有地又哪里来的房子，所谓“小产权房”的不合法性不是来自房子本身，而是源于土地的性质。由此可见，土地的性质决定着土地的价格，也决定着房屋的价格。

　　历史上每一次调控的最终结果都是房价上涨，已给社会一个强烈的信号，房价将在此轮的调控中再次上涨！看看9—10月份的投资情况，就更增加了这种担忧。

　　9月份，全国房地产完成投资3 900多亿元，10月份下滑到了3 400多亿元，11月份就只有2 800多亿元了。投资的下滑说明市场的信心不足，供给增加缓慢。假如此轮的调控让投资者的信心继续下滑，就会让本就库存快速下降、供不应求凸显的矛盾更加严重，至少到明年上半年都无法缓解。

　　业内在鼓吹土地出让金首付最少50%的政策将有利于防止土地的天价，却不知道土地征税是与开发商无关的。土地出让的合同规则是政府垄断制定的，而不是开发商选择的，土地出让的成本最终是转移到房价之中的，不是向开发商征税而是向消费者征税。加大用地的支付成本只会让消费者背上更沉重的包袱，而对抑制房价的增长没有任何帮助，反而可能起到助推的作用。舟刻烂了也找不到剑。

　　——2009年12月24日任志强博客文章《“刻舟”岂能“求剑”》

　　如果房价、地价没有被肆意炒作，房价是应该随着地价波动的。所有被炒作过的东西，无论是原材料还是商品，都不可避免地有一个理性回归。这样的事例太多了，君子兰、普洱茶、石油，也包括房地产使用的钢材、水泥等。

　　炒作是冒险、是赌博，有风险。海南、北海当年多如牛毛的烂尾楼是怎样出现的，任志强亲身经历过，应该比我清楚。要不是任志强消息灵通，怕是早已淹死在南中国海之中了。那时的高地价没有撑得住高房价，现在的地价、房价有过之而无不及，任志强希望通过地价去支撑住摇摇欲坠的高房价只是一相情愿，注定是要失败的。

　　即使房产拥有率不高，如果它的价格离居住性购买人群的购买力太远，它也是过剩行业。我们的现状是： 中国城镇居民的住房拥有率很高，据任志强自己统计达到85%以上，就是和发达国家相比也毫不逊色。而我们百姓的收入却难以望其项背，房价就算不比它们高，也可以和它们比肩。即使抛开房价收入比，我们的房地产也是严重过剩。一个严重过剩的行业，还谈面粉是什么价格馒头就得是什么价格，岂不贻笑大方？

　　可能有人要说，你说房地产严重过剩，为什么还是供不应求？这是全民炒房在其中作怪。有点经济能力还没有炒房人可能是凤毛麟角，现在的炒房客可能比股民少不了多少，而且随着房价的不断上涨，人数还会越来越多。商品房从开发商的大仓库搬到炒家的小仓库，一样没有消耗，没有本质的区别。要说一点区别没有，也是睁眼说瞎话，开发商腾出仓库来还可以接着盖房，盖价格更高的房，用泡沫将不断上涨的房价掩盖住，从而造成越来越严重的过剩，直到有一天，房地产将老百姓和银行的钱吸得干干净净。

　　房价高到一定程度，对穷人和年轻人倒是件好事，他们彻底丧失了做房奴的资格，成为看客。五万一平方米也好，1 000万一平方米也罢，只是数字游戏，已经与他们没有任何关系。但是，所谓塞翁失马，焉知非福？说不定因此逃过一劫。任志强的追随者，别看现在春风得意马蹄响，有一天马失前足，还不知道是怎么回事。到时候再骂任志强，怕是抽肿自己的脸庞也无济于事了。

　　如果地价是干净的，房价是单纯的，它们之间是紧密联系在一起的。我们的地价很暴力，我们的房价也不是处女，还谈地价有多高，房价就有多高，不是很傻很天真，就是很阴谋很别有用心。

　　——2010年1月1日新浪ID为“中国地产发展见证人”的网友的

　　博客文章《驳任志强： 少拿地价做房价的挡箭牌》

　　任志强依然坚持地价决定房价，他认为调控首先是在于高地价，2009年下半年央企疯狂，地王天天出现，一个比一个高，完全置中央的政策和告诫于不顾，呈现肆无忌惮之势。这时，房价也在大涨之中，老百姓的批评之声再次不绝于耳。这时，任志强说调控房价首先要抑制地价，是很有道理的。