第18章 房地产业绝无暴利 (1)

　　任志强因为“房地产行业不是暴利行业”的言论，被骂得狗血喷头，可令任志强郁闷的是，这个观点不仅大众不满意，甚至房地产业内也不认可。无论任志强的数据是多么完美，都无法让业内外相信房地产行业无暴利。

　　不过，他对于房地产业富豪多的解释以及房地产行业的成本公布，确实值得参考。任志强讲的都是极为简单的道理，只是因为他开发商的身份，他的讲话总是被人质疑。第七章房地产业绝无暴利观点一：　房地产行业不是暴利行业

　　这些保障性的住房实际上并不能产生真正的消费效益，也不能拉动内需。要出台更多的房地产支持性政策，才有可能像1998年一样恢复我们的市场发展。为什么会产生这么多对于房地产的误解？这在于我们并不能正确地认识、对待房地产行业的增长，特别是大众都认为房地产行业是暴利行业。房地产业内每一个企业平均下来都是中等赢利水平，如果这种行业也被称为暴利行业，中国就没有不是暴利行业的了。

　　——2008年11月27日任志强在由《中国经营报》和China Economist

　　共同主办的“2008中国企业竞争力年会”上的发言

　　商品房的成本主要由土地出让金、造房的建安费以及各种配套费、税费和经营管理费用组成。开发商竞拍拿地到完成开发和销售两个周期，平均时间在三年以上。

　　如此，2009年全国商品房所用土地平均拿地时间应为2006年。根据国土资源部城市地价监测信息，2006年全国主要城市用在“居住用途”上的“地价平均值”为每平方米1 681元。新建商品住房的容积率以2来计算，分摊到每平方米住房中的“楼面地价”约650元，建安费以每平方米1 000元计算，其他的配套费、税费和经营管理费的平均费用以600元计算。综上所述，2009年全国城镇商品住房的平均成本为每平方米约2 500元。

　　由此可以大概算出，2009年中国的房地产商赚取的总利润高达1万多亿元。以号称低利润的开发商万科为例，去年在重庆卖房子，平均每平方米净赚1 082元，而重庆去年商品房均价约为每平方米4 000元，利润率也达到25％以上。

　　——2010年3月全国人大代表、重庆市政协副主席

　　陈万志接受新华网记者采访时的发言

　　任志强所说的状况和行业内外的感觉相去甚远，陈万志所言却和大众的感受差不多，所以，无论怎么样，任志强在这个观点上，总是难以得到业内外的支持。所以业内少有人公开力挺任志强。

　　不过奇怪的是，任志强的这个观点，却并没有招致太多的业外骂名。看来，购房者是不太关心开发商是否暴利的，他们只是关心自己能否买得起房。

　　观点二：　房地产行业无暴利

　　今年年初，我们完成了两份报告，其中一份是房地产开发利润水平分析的报告，里面详细列举了中国各个行业之间的对比、各国情况的对比、上市公司之间的对比等，大量的统计数据充分说明了房地产开发行业并不是暴利行业。

　　在全国19个行业中，房地产行业排名第7位。前面有6个行业远远高于房地产利润率，而房地产行业利润率水平只处于中游，不到10%，这么多年平均大概就在7%～8%。

　　——2006年10月20日任志强在“北京房地产论坛”上的发言

　　对任先生最著名的观点——房地产业无暴利，我一直持怀疑态度。现在，关于房地产业有无暴利的大辩论，可以落幕了。财政部近日发布了《中华人民共和国财政部会计信息质量检查公告》（第十二号）显示：　2005年，财政部组织检查了39户房地产开发企业，共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元，39户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率高达26.79%；部分房地产企业存在较为严重的偷漏税问题。

　　很显然，检查数据要比普查数据更准确、更具说服力。这39家开发企业可以说是整个中国房地产企业的一个缩影，它们的平均利润率被低估了一半还要多。据此完全可以判断，2004年，全国经济普查报告中房地产行业的利润率仅为6.7%一定是被大大低估了。也即说，任先生屡屡用来反驳暴利论的“弹药”已经受潮霉变。没了火药，大炮也要哑火。

　　房地产业的利润率远远高于社会平均利润率已是不争的事实，在此没有必要进一步讨论。

　　——杨白楼《任志强的房地产无暴利论可休矣》（2006年11月《第一财经日报》）

　　关于房地产行业有无暴利问题，答案是显而易见的，当然，任志强会反驳，需要数据和证据才能说服他。

　　不过，绝大部分人都想得出来房地产行业是暴利行业，房价一年之内上涨30％～50％，上涨的部分其中能有多少是成本？

　　当然，我们也不否认其他诸如能源、金融等垄断行业可能也存在暴利。关于房地产行业不存在暴利之说，可能是连业内都很少得到支持的观点。当然，除了潘石屹之外。

　　观点三：　房产品牌就应该是具有暴利的

　　没有巨大的利润支持，无法建设品牌，因此房产品牌就应该是具有暴利的。

　　——在“2005首届中国房地产品牌价值评估与品牌评选活动”论坛上

　　任志强对品牌的看法

　　任总的观点绝对是错误的。“品牌”并不是“高价”的代名词，低端产品同样需要“品牌”。同时，在当前中国的房地产行业并没有形成真正“品牌”的环境下，开发商打着“品牌”旗号作为“暴利”的理由根本就站不住脚。

　　——在“2005首届中国房地产品牌价值评估与品牌评选活动”论坛上

　　易宪容针对任志强观点的评论

　　任何行业要进行品牌建设都需要暴利，最典型的就是奢侈品，绝对的暴利，绝对的品牌。因此任志强说的是对的，他说的是任何行业的通行做法，别的行业可以做了，为什么房地产行业不可以做？这只不过是一个简单的道理而已。

　　当然批评他的观点也是一致的，就是房地产行业应该要有社会责任，不能有暴利。这是一个道德问题，不是经济问题。客观上来说，中国房地产业就是因为掺杂了太多的问题，将很多产业问题和道德问题相挂钩，才使得今天出现这样一个乱象。

　　观点四：　房地产行业利润并不高

　　中国房地产业真正好的企业不到1%，也就是不到500家。10%的企业大概占了将近60%的利润，剩下90%的企业享受40%的利润，所以整个行业的利润不高，但是好的企业活得很好。

　　只要挤入前面10%的行列内，分享的利润就可以增加10多倍，品牌的力量，也是经济的力量！

　　品牌是不是暴利的问题？我想学过经济学、具有经济学常识的人都知道，要品牌干什么？姚明和章子怡为什么比别人挣得多一些，这不是暴利是什么。虽然顾云昌秘书长刚才用了超额利润这样一个词，其实这就是暴利。美国哈佛大学的教科书在谈到征收暴利税的时候说得很清楚，比一般利润高出来的部分就是暴利，但不像我们媒体所解释的，所谓暴利就是非法所得。全国大概有5万多家房地产企业，真正可以称为品牌的企业连百分之一都没有。但品牌不等于行业暴利，暴利也不等于高价，报纸上刊登的都不是我说的，都是他们瞎编的。所以别以为品牌是暴利就等于房地产是暴利，这些错误的理解，我想稍微有点知识或者不弱智的记者都是非常清楚的。

　　——2005年“第七届中国住交会”上任志强如是说

　　产业经济的一般规律表明，任何产品要获得超额利润都必须具备技术或资源上的稀缺性，是稀缺产品。而造房子有什么高精尖技术，足以维持行业暴利？世所未闻。国际上，房地产是成熟的传统产业，行业利润接近社会平均利润，全球500强企业鲜有房地产商。而在我国，开发房地产“胜过开金矿”。一份调查表明，房地产业的税后净利润居各行各业之首，比处于第二的电力煤气行业的利润高1倍，比社会平均利润高5倍。房地产市场改革的18年，也是盛产亿万富翁的18年，在各种国内富豪排行榜上，房地产富豪连年占据半壁江山。但在纳税上，房地产企业却是侏儒；在民间排定的“中国十大暴利行业”榜单中，房地产业公众评价“恶誉度”年年都是最高的“五星”。这也恰恰表明，垄断利润堆不出好品牌来。

　　为何房地产行业有如此暴利？只因在非充分竞争下开发商取得了垄断性资源——土地。房地产商之超额所得正是其他社会群体正当利益之所失。长久以来，开发商的暴利与土地资产收益分配不公有关。

　　根据国务院发展研究中心课题组所作的调查显示：　土地增值部分的收益分配，只有20%～30%留在乡以下，其中，农民的补偿款占5%～10%；城市政府拿走土地增值的20%～30%；各类城市房地产公司等，拿走土地增值收益的大头，占40%～50%。说穿了，房地产暴利是形式合法外衣之下的实质上的不当得利。

　　既然事实如此，为何房地产商竟敢公开宣扬“暴利有理”、恃宠而骄到如此田地？这不能不说与近年来我们在经营城市的指针下，土地转让、税收政策诸方面失之于宽，甚至存在部分“官房勾结”有关。一些地方将GDP增速、财政税收增长的希望过多地寄托于房地产业，以至如今房地产打个“喷嚏”，地方财收就“感冒”。某种程度上，这些地方政府已为开发商所“挟持”，一起绑在了房地产飞车上，开发商自然就有恃无恐。

　　——徐寿松《房地产商以暴利有理论挟持地方政府意欲何为？》

　　（2005年11月18日新华网）

　　这次徐寿松的评论非常到位，为什么开发商如此这般恃宠而骄？是因为在当前的政策环境下，开发商获得了太多的好处，和地方政府联结获得了太多的利益，大大提高了开发商的地位。但开发商并没有非常先进的技术，对社会也没有特别大的推进作用，却依然能获得如此高的利润。所以，徐寿松说这是“形式合法外衣之下的实质上的不当得利”，这个点评极为精准。

　　观点五：　房地产商富豪多，和房地产商没关系

　　改革住房制度，我们房地产商提出商品房就是为富人而盖的，中低收入家庭一定要用社会保障、用政府出钱的办法来解决住房问题。可是很多人反对这个主张，穷人都嚷着要买房。如果穷人都要买房，那政府恰好可以推卸责任，不提供住房保障。最后受损失的不是我们，而是穷人。穷人哭着喊着非要说降低商品房价格，再低他也买不起！他必须靠政府的补贴才能买，这是很简单的道理。

　　媒体质疑房地产业富豪多，这和房地产商没有任何关系，问题是国家没有把更多发财的机会开放。石油是垄断的，电信是垄断的，金融是垄断的。否则，在富豪排行榜上一定是这些行业的商人多。中国房地产市场是最早进入市场化改革的，国有资本可以进入，外资可以进入，个人资本可以进入，完全开放。现在如果把其他几个行业开放来，用不了几年时间，房地产商立马被挤到后面去了。如果媒体都长一点点经济学脑子，把这个问题向老百姓解释清楚，也许就没人追究房地产富豪这么多了。

　　——2006年12月任志强在接受《南都周刊》记者采访时如是说

　　如此多的地产超级富豪上榜百富榜，说明目前的房地产业属于暴利行业，也说明了国内房地产价格持续上涨的利润去了哪里。据国内知名媒体报道，外国房地产行业的利润一般是10%左右，我国则普遍达到30%，有的城市、区域的楼市，甚至达到50%或更高。这么高的利润，是其他许多行业所难以想象的，这也从另一方面说明了我们国家政府管理、财政税收等政策值得改进的方面还很多。值得关注的是，现在“从事房地产就能捞大钱”的观念，正在冲击、膨胀着不少人的致富幻想。