第7章 选址——捕捉黄金旺铺的位置(1)

　　小店位置对于其未来发展的重要性，相信每一位小店创业者都不会否定。是选择临街店面，还是进驻商场销售，这一切都需要小店创业者认真考虑。找到一个最佳的地理位置，小店的生意自然蒸蒸日上；倘若出现偏差，那么无论商品多么优良，生意也不会太好。

　　第十三招认识商圈，

　　找寻“金店面”

　　《孙子兵法》中有这样一段话：“凡用兵之法将受命于君，合军聚众，圮地无舍，衢地合交，绝地无留，围地则谋，死地则战。”这段话强调了地利在作战中的重要性。它同样适用于现代商海，并清晰地说出了店址与收益的关系。

　　店址的优秀与否，直接关系着小店的顾客数量，关系着小店未来的经济效益和发展前景。两个同行业同规模的小店，即使在商品构成、服务水平、管理水平、促销手段等方面大致相同，但由于所处的地址不同，经营效益就可能有较大的差别。这就像古代的战争，倘若一方掌握了有利地形，那么胜利的把握自然就大了许多。

　　了解了“金店面”的意义后，再看看《孙子兵法》中的那段话，其含义就不言自明了。“圮地无舍”，也就是在较偏远、无市场潜力、交通不便、外部环境不好的地方，不宜开店，尤其不宜开饮食类小店。“绝地无留”，如果不慎盲目地开了一家小店，经过一两年的市场开发，仍是亏本。那么就要早调整，处理掉不赚钱的小店，在适当的地点重开一家。“围地则谋”，如果你所开的小店在繁华热闹之地，且同业竞争者甚多，这时唯有精心策划，出奇制胜，才能在竞争中立于不败之地。因此，对于店址的选择，小店创业者不可掉以轻心。

　　由此可知，在开店的过程中，选址有着关键性的影响力。业内人士都知道这样一句小店经营的箴言：“Location，locationandlocation、(店址，店址，还是店址。)”这句箴言在一定程度上反映了店址对一个小店经营状况的重大影响。

　　要想成功地经营一家小店，必须要有独特的定位、精确的成本控制、企业识别系统与服务流程、店址的选择，这些作为小店经营成功的四大要素，几乎是所有人的共识。

　　在这四项中，选址尤为重要。因为前三项如果失误，都可以在小店经营的过程中，辅以管理知识或方法加以修正、改变。例如，定位错误，可以重新定位；成本太高，可以开源节流；服务不佳，可以通过培训加以改善。但是店址一旦选择失误，是没有办法马上更改的，因为这牵涉到庞大的沉没成本，店面租金、装潢费用等固定成本一旦花出去就不能收回来，那么就只能选择迁移店址，这样事业必然会呈下滑之势。

　　因此，对于小店创业者来说，一定要掌握有关选址的技巧和方法，做到科学选址，有效规避选址中出现的种种失误，这样才能保障事业的平稳起步。

　　想要找到“金店面”，那么首先就要了解什么是商圈。商圈是指店铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，以吸引顾客的辐射范围。简单地说，也就是来店顾客所居住的地理范围。

　　商圈大小与小店的所处地段、经营规模、经营范围、小店信誉、交通条件等息息相关，它反映了小店的经营辐射能力，可以说是影响小店的第一关键点。同样一个小店，在不同的经营时期会受到不同因素的干扰和影响，其商圈并不是一成不变的。

　　开店成功的第一要诀就是选对商圈。

　　一、商圈的构成

　　商圈通常由三部分构成。

　　第一商圈，即距离店址最近的区域，是小店顾客的主要来源，一般占顾客总数的50%以上。

　　第二商圈，又称外围区，来自此商圈的顾客占总顾客数的30%左右。

　　第三商圈，又称边缘区，来自此商圈的顾客比例通常不超过10%。

　　二、商圈的类型

　　1、近邻形

　　商圈的半径在250米至500米，商店四周的住户为主要的消费对象。

　　2、地区中心型

　　商圈的半径约1000米，一般称为生活商圈。

　　3、大地区中心形

　　通常为公交车路线可以延伸到达的地区，其范围比生活商圈更广，又称为地域商圈。

　　4、副都心形

　　指公交车路线集结的地区。因可以转、换车而形成交通辐射地区，通常又称为都市部分商圈。

　　5、都心形

　　其涵盖范围包括整个都市的四周，顾客来自四面八方，所以通常又被称为都市全域商圈，如车站邻近的商圈。

　　三、如何测定商圈

　　1、商圈范围的确定

　　在遇到交通等方面的阻隔时，商圈范围就会被限制在一个非常狭小的范围中。因为顾客觉得出行不方便，所以不会到你的小店购物。

　　2、商圈商机的分析

　　开店时，要以顾客为导向选择立足点，营造满足顾客需求的氛围。要深入了解商圈内的小店特色、分布情况、外围环境、消费及获利情况，要正确评估和分析本地区的环境。

　　3、绘制小店周围环境的简图

　　简图需将商圈四周的位置，以及在此区域内的竞争店、互补店及人流会聚的地段、道路等明确地标出来。

　　4、选择恰当的抽样点进行实地考察

　　在商圈内，选择几处抽样点对当地商圈进行了解及估算。抽样的主要目的是了解主要人流走向、交通状况、顾客购买力及店铺发展前景等。

　　特定的商圈通常由核心区域、中间区域和外围区域构成。距离很近的不同店铺，客流量往往有巨大的差异，这直接影响了店铺的生意。开店选址时，找到为你量身打造的“商圈”，就如同找到一把打开经商之门的钥匙，从而为你成功经营店铺奠定了基础。

　　第十四招认清基本准则，

　　店面选址并不难

　　任何事物的发展，都要遵循一定的发展规律与基本准则，同样，店面选址也是如此。在选址时，我们要遵循以下几个原则，这样才能保证不出差错。

　　1、看街道状况对店铺是否有利

　　有的小店虽在城区干道旁开设，但干道两旁的栅栏却会使其受到很大的影响。因此，在选择临街店面的时候，应该充分考虑这一点。

　　典型街道有两种：一种是只有人行道和车道，车辆在车道上行驶，车上的人的视线很容易扫到街道两边的铺面；行人在人行道上行走，很自然会进入小店，在这种街道旁开店较好。但街道宽度如果超出30米，临街小店的吸引力将打折扣，因为街道过于宽敞有时反而不能会聚人气。据调查，25米宽的街道最容易形成人气和顾客潮。另一种典型街道是车道、自行车道与人行道都被隔开，在这种封闭的交通位置开店并不理想。

　　2、看交通条件是否方便

　　店址的选择，不仅要考虑到顾客到店消费是否便捷，还要考虑周边地区是否方便停车，是否便于运输货物。只有交通条件较为便利，一个小店的选址才算比较成功。

　　3、看服务区域的人口情况

　　通常来说，开店位置附近的人口越密集越好。目前，许多大中城市都已经形成了相对集中的各种区域，诸如商业区、大学区、旅游区等，在不同区域开店都应注意这种情况。

　　4、看目标顾客水平

　　在富人会集的地方开首饰店、高档时装店便是看准了目标顾客收入高这种特点。城市周围的各种商业别墅群或颇有档次的小区都是富人会聚的地段，因此，小店创业者要选择这类人青睐的商品来经营。

　　选择小店有一些基本原则，一般是先确定经营项目，然后选择店址，这样目的性更强，好的门面价格很昂贵，但一定物有超值。选店址常步入的误区是，同行太集中的生意不好做，临街店面生意最好。通常来说，同行集中的地段才能相互促进，有栅栏的街道旁的店面的生意并不好做。

　　第十五招四步帮你选出黄金旺铺

　　对商圈及其特性有了一定的了解后，就将进入正题——选址。在这方面，成功创业者给出了自己的建议：从自己熟悉的地段开始着手。

　　为何从熟悉的地段入手？这样做的优点是：自己对商圈内的人群特色较为熟悉，且对选址的判断力也会比较准确，店面的选择就不容易出现偏差。对于小店创业者来说，这一点是至关重要的。而除此之外，小店创业者还要做以下四步工作，这样才能基本保证选址时不会出错。

　　1、信息收集

　　选址之前，最好能够多方面收集信息，可以通过亲戚、朋友、附近居民以及街道、政府部门来获取信息，对诸如附近近期内是否有较大的拆迁、市政对此地有无重大改建、马路规划等重要信息要特别留意。否则，有可能在将来出现不必要的拆迁、迁移等问题。

　　1993年，北京万圣书园门店由于临近一条繁华的道路，加上全场实行自助销售，大量顾客蜂拥而至。但不久，大量施工人员和工程车辆开始从它门前绕来绕去，人们这才知道：原来这里即将兴建北三环。

　　据附近居民回忆，当时“万圣书园门前尘土飞扬，车马寥落，书店的业务与交通一起陷于停顿”。更糟糕的是，三环通车后，这里的房租猛增了3倍，从每年9万元涨到36万元，万圣书园苦不堪言。

　　从这个案例里我们可以清晰地看到，没有进行前期的信息收集就确定店址，这很可能对以后的发展产生极大的消极影响。

　　2、依托“大款”建店址

　　其实，对于店址的选择，还有一个办法就是——依靠其他小店。也就是说，把小店开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边，这样风险就降低了许多。

　　例如，如果想经营中式餐饮店，就可将小店开在“麦当劳”、“肯德基”的周围，做到中西结合。这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量、细致的市场调查，因此，自己不必再去调研。同时，还可以借助大品牌的品牌效应提升自身形象。

　　3、店面记录法

　　店面记录法，顾名思义，便是记录其他店面的情况。

　　小店创业者可亲自或雇人站在小店门外，通过观察来了解商圈特性是否符合营业内容。比如，有多少人与车子经过店门口、经过客人的年龄等，这样便可大致了解消费群的分布情况。

　　4、走访体验法

　　把自己当成顾客进行实际消费勘查，亲自到附近商家观察并做比较。了解哪家店最受欢迎，哪家店的装潢风格最受目标顾客的青睐，甚至可绘出附近的竞争对手位置图，以及与竞争对手的产品形态与价格做比较等。开店前的调查准备工作越详尽，越能帮助自己在商圈内突出差异化特色。

　　第十六招优秀店址的主要特征

　　就像一个优秀的人具有直观的辨识一般，一个优秀的店址也会拥有一定的特征。优秀的店址通常会具有以下这些特征中的一个或几个，而真正的黄金宝地，也许会囊括所有的特征。

　　1、人口密度高的地区

　　优秀店址一般都是居民聚居、人口集中的地方。因为在人口较为集中的地方，会有大批的顾客挑选、购买商品。所以，选址时尽量选择靠近大型住宅区的地方，这样生意肯定会兴隆，同时收入也很少出现波动，能够长期保持稳定的状态。

　　2、交通便利的地区

　　这类小店一般多位于旅客上车、下车最多的车站，或者在几个主要车站的附近，也可以在顾客步行距离很近的街道，这样能够保证顾客出行便利，人气自然也会较高。这一地段商业价值较高，尤其适合设立经营食品、生活用品等的小店。

　　3、商业活动频度高的地区

　　在闹市区的小店，一直以来都是火暴异常。因为这里的商业活动极为频繁，把小店设在这样的地区，人流量大，因此营业额必然高，这样的店址就是“寸土寸金”之地。所以，尽可能靠近商业活动频度高的地区，是选择店址的基本原则。

　　4、同类商店聚集的街区

　　如今，许多城市都有同类商品的集中区域，如电脑城、家具城、建材城等。大量事实证明，对于经营选购品、耐用品的小店，如果能集中在某一个地段或街区，就会产生良好的化学反应，更加招揽顾客。

　　从顾客的角度来看，店面众多表示货品齐全，可比较参考，选择范围也较广，不怕价钱不公道，是购物的必选场所，所以，小店创业者不需要害怕竞争，同行愈多，人气愈旺，业绩就愈好，因此，店面也就会愈来愈多。

　　5、接近人群聚集地的场所