七、香港房地产业集体过冬

琢磨不透的市场让万科难以定价，这家成立于1984年曾连续保持14年利润增长的房地产公司，感到了前所未有的压力。根据北京市统计局2008年10月24号的统计数据显示，2008年前三季度，北京市四环以内的住房均价同比每平方米下降235元，购房者观望心态占据主流，如果房地产市场持续低迷，如万科这样的房地产企业，应该如何调整策略？假如退房潮愈演愈烈，对我国经济又会造成怎样的影响？亚洲金融危机发生时，香港的房地产业又是如何过冬的呢？
万科是经历过几次大风大浪的企业，包括第一次宏观调控等等，它受过冲击，曾经被踢出局，因此它的危机意识比较强，换句话汫，它的风险管理意识比较强。我想给各位举例香港的“四大天王”。王石他每次演讲的时候都不忘提起，既然王石喜欢讲，我就把新鸿基拿出来谈。
李嘉诚的和记黄埔、长江实业，郑裕彤的新世界，郭炳湘的新鸿基，李兆基的恒基地产，叫“四大天王”，四大天王的风险管理意识之强是各位不可想象的。
我以资本负债比例为例，就是负债除以资本（净资产），我们内地上市公司的资本负债比例是100%300%，各位猜一下像李嘉诚、郑裕彤、李兆基，还有郭炳湘他们的公司的资本负债比例是多少？这些人不会借不到钱吧，他们的公司规模又大那么多，比万科大很多，香港法制系统又健全，信用体系又好，他们不会借不到钱吧。各位猜一下，这些人的资本负债比例是多少？我们内地上市公司是100%300%，四大天王借钱是绝对没有问题的，但是他们只有20%。为什么只有20%？因为这些人都很明白，知道怎样才是一名最好的企业家一个重视风险管理的企业家才是最好的企业家。
不是说你在顺境的时候能赚多少钱，而是你碰到逆境的时候能够不倒闭，那才是真正的水平。所以有人私下问他们，包括他们做演讲的时候，问他们，你这一生成功的哲学是什么？我相信你会听到一句很奇怪的话，他们说“我们这一生成功的哲学就是保守”。当然他们的做法更成熟，还有几十年经验，他们的做法，包括跟客户之间的交流，会有非常平稳的过渡，也不可能说马上降价，像万科这么干的。他们非常有技巧，因为他们有经验，可是成功真正的本质灵魂是他们做事非常非常保守，所以这一点万科跟他们有一点类似。只是万科这个做事方式，我不知道为什么，总是选择悲壮的道路，发生任何事情，他们都选择最悲壮的方式来表达自己，我不理解这家公司的风格。