70年后，我们的房子在哪?

70年后，我们的房子安置在何处？

根据不久前有地方政府发出的《国有建设用地使用权出让预申请须知》，在土地使用期满后，可“由出让人收回并补偿相应残余价值”，甚至可“由出让人无偿收回”。

经舆论发酵，引发民众对70年大限后房子归属问题的集体焦虑。当地政府为此发出通告，表示“期满收回” 只是针对土地使用者申请续期未获批准的情况而言。

这一解释并未驱散民众的担忧。土地到期后是无偿还是有偿续期？如果有偿，政府将怎么收这笔钱？还有，商用地到期后又将面临怎样命运？

带着这些问题，本报专访了中国政法大学民商经济法学院院长王卫国。他曾参与《物权法》立法，目前又在参与正在进行的《土地管理法》修订。

“70年土地到期后将是有偿续期，具体方式将是收税，给公民以一定免税面积，采取累进税制。”王卫国回答本报记者说。

他一再强调要尊重《物权法》得来不易的立法成果，指出应明确收回那个须知。

应尊重《物权法》立法成果

《21世纪》：你怎么评价那个“70年期满后土地可无偿收回”的须知？

王卫国：这一事件只是在某一个地块出让的时候，当地政府部门就一次拍卖发的一个须知，只是一个对竞买者发布的一个意思表示，不是正式的政府文件。正式的政府文件要么是通知，要么是规定，要么是条例，政府文件没有用须知形式的。

我认为这个须知中的内容跟《物权法》明显冲突，《物权法》中明确规定自动续期。从历史上看，在土地使用权期满之后如何处理的问题上，我们的法律是在不断完善进步的。最初是1990年颁布的《城镇国有土地使用权，出让、转让暂行条例》中规定，国有土地使用权到期以后，土地使用权和土地上的建筑物、附属物，无偿由国家收回，这种无条件无偿收回制，对房屋所有权采取完全剥夺的办法。所以一出台就饱受批评，因此在1994年的《城市房地产管理法》中，改为到期前可以提出申请，申请以后如果是因为公共利益需要，那么政府就收回，如果没有公共利益的需要，就可以批准续期，批准续期以后再签订新的土地出让合同。并且如果政府要收回，对土地上的建筑物要给予补偿，即“申请续期收回补偿”制。这就比1990年进了一步，第一给你一个申请续期的机会，第二要收回的话也是有偿的。

在《物权法》制定时，到二审稿的时候，采用的都是“申请续期，有偿收回”这一制度。但是当时大家讨论当中认为这个制度缺乏可操作性。因为到期以后如果要大家都来申请续期的话，需要消耗大量的行政成本。而且可能有的住户申请了，有的没有申请，政府没法处理。后来经过讨论，把申请续期制度升级为无条件自动续期制。

要知道，《物权法》中自动续期这个制度定下来意义非常大，使得人们对房屋有了一个稳固的长期产权预期，也体现了对人民群众利益的尊重和关怀。《物权法》颁布后仅仅7天，2007年3月25日，胡锦涛总书记就带领中央政治局集体学习《物权法》，并发表贯彻执行《物权法》的重要讲话，这是前所未有的，显示了中央对实施《物权法》的重大决心。各级政府更应当尊重《物权法》得来不易的立法成果。

《21世纪》：事情出来后，当地政府发布通告说，“期满收回”的说法，只是摘选自《上海市国有建设用地使用权出让合同》的部分语句。

王卫国：这个解释只是说这不是政府发布的一般性规定，政府没有这样大的政策调整，只是政府在拍卖土地中做的一个具体的行政行为，引用了合同中的规定。但即使不是一般性规定，只是合同里的，合同这么规定也是不对的。

70年后应有偿续期

《21世纪》：《物权法》虽然规定自动续期，但并没有说明续期是有偿还是无偿，据说，《土地管理法》最初的修订稿中曾经明确为“无偿自动续期”，但之后的征求意见稿中却改为到期后“按照国家有关规定自动续期”，你认为这一改动是否意味着国家立法更倾向于有偿续期？

王卫国：应该不会是无偿续期。因为现在国有土地有偿使用这个制度是不可动摇的。国家关于国有建设用地的一个指示是，今后要尽量地减少划拨土地使用权，除了公共利益才走划拨程序外，其余一律都是要出让的。

当时在《物权法》制定中，关于住宅建设用地到期之后怎么办，我们的设想是将来既然不再签土地出让合同了，自动续期了，那就不是收土地出让金，而是收土地使用税。

(本文来源：21世纪经济报道 )