他判断，由于博鳌是亚洲论坛的永久会址，随着亚洲在21世纪的崛起，亚洲经济的强势发展，博鳌势必成为亚洲关注的焦点，博鳌将吸引越来越多的重要会议和旅游观光。于此同时，2001年正值海南房地产低潮，潘石屹博鳌作为一块房地产未经开垦的处女地，如果在博鳌进行地产开发，将来将获得巨大的利润。
对于为何要开发“博鳌蓝色海岸”项目，潘石屹将灵感归于“法国蓝色海岸”。法国蓝色海岸位于法国南部地中海沿岸，西起土伦、吉尼斯、戛纳和摩纳哥，东到法意边境，以它的灿烂的阳光和宜人的气候著称于世。法国蓝色海岸一带的岩石是红色的，雪白的沙滩缓缓伸向大海，享受着蔚蓝海水多情的抚慰，岸上诸多风格迥异的大小别墅掩映在热带林木的浓荫下，阳伞、泳衣争奇斗艳。
法国蓝色海岸的边上有一个世界闻名的古老小城——戛纳。戛纳之所以闻名于世，就在于在这里每年要定期举办3个国际性会议：一是法国戛纳电影节，二是广告节，三是房地产节。这三个会议带动了戛纳的经济发展。特别是戛纳国际电影节，几乎无人不知无人不晓。在戛纳电影节上，蓝色海岸、红色地毯、时装佳丽、泰斗导演，影迷奔忙的脚步、兴奋的目光，而戛纳之外是全世界伸长的脖颈、捕捉流言蜚语的耳朵。戛纳一年到头都举行各种重要的国际会议及文化活动，其每年光是会议收入就高达20亿法郎。
反观亚洲，就没有这样一个场合来举办定期、定址的国际性会议。博鳌亚洲论坛的设立，可以说给博鳌成为这样一个城市开启了大门。而且，博鳌的风景甚至比戛纳以及夏威夷都美丽，曾有德国专家评价说：“就单体而言，博鳌的山不是最好的、水不是最好的，岛不是最好，沙也不是最好的，但它们组合在一起，不但是中国也是世界最美妙的画卷。可以说，博鳌完全具备成为“中国蓝色海岸”的潜质。
正是给予这样的考虑，潘石屹萌发了开发“博鳌蓝色海岸”
的想法。2001年9月1日，潘石屹在海南向新闻界宣布，他已经获得了博鳌的1000亩土地开发权，正式建设“博鳌蓝色海岸”
项目。
自从开工以后，博鳌蓝色海岸的建设可谓是如光速一般的进行。潘石屹斥资1.6亿元的第一期工程，从2001年9月破土动工，当年10月开始就开始结构施工，2002年2月28日，一期工程就全部完工，2002年4月30日就交付使用。这样的速度可以说是闻所未闻，外界猜测潘石屹之所以超光速赶工，主要是希望借助首届博鳌亚洲论坛开幕的商机带动蓝色海岸的销售工作。正如想象的那样，墙体未干的蓝色海岸的确成为了首届博鳌亚洲论坛与会者们下榻之处。
在潘石屹心中，一直有一个建设远离都市建筑的理念。北京长城脚下公社项目的成功是他这一理念的最好实践之一。在潘石屹开发博鳌蓝色海岸之时，他对这一远离都市的别墅项目更是充满了信心。同时，鉴于法国蓝色海岸的启发，潘石屹认定博鳌蓝色海岸的销售将是面向这个亚洲市场的，所以他在北京、上海、香港和东京都设立了蓝色海岸项目的营销处。
不过，现实并没有朝着潘石屹预期的方向发展。博鳌蓝色海岸建成之后，销售情况不容乐观。由于中国整体的居民收入还比较低，国内市场对于这样的别墅的需求有限，而博鳌未来的潜力并没有得到亚洲其他国家富人的立刻认同，亚洲市场对于博鳌别墅的需求也是非常有限的。事实上，不仅是潘石屹的博鳌蓝色海岸，博鳌其他的别墅外销情况都是不乐观。
购买博鳌蓝色海岸房产的，很多都是潘石屹SOHO项目的老客户。经过潘石屹的宣传推广，在整个博鳌别墅销售不利的情况之下，蓝色海岸项目在2004年时销售了65%。由于整个销售状况没有实现最初的目标，原定于2002年10月30完工的博鳌蓝色海岸二期工程只能搁浅。
面对媒体的追问，潘石屹也坦诚，博鳌蓝色海岸项目不是太成功，自己当初对市场的判断不准确。不过，蓝色海岸已经建成，当下重要的是把蓝色海岸带出困境，潘石屹该采取什么措施呢？
潘石屹的战术
1.改变经营模式，亦租亦售
由于蓝色海岸的销售情况并不理想，潘石屹也认识到了其中的问题，于是他果断改变了蓝色海岸的经营方针，对于还未销售的别墅采取亦租亦售的经营方式，通过租金获取收益。
博鳌亚洲论坛成就的是博鳌的会场经济，每年有300余个大大小小的会议在博鳌举办，这些会议团都有住宿的需求。不过，由于潘石屹的蓝色海岸在设计是以“前卫休闲别墅”为理念的，蓝色海岸的“大床房”多于“标准间”，同时它还缺少会议室和大宴会厅，这些都和博鳌的商务酒店概念产生了偏差。
为了承揽客源，蓝色海岸采取了低价策略，以低于当地星级酒店的租金和价格经营。而且在实际操作过程中，蓝色海岸还是按照房间计价的，所以整个蓝色海岸的容积率远远低于周边的酒店。
2.倡导“度假理念”，推广休闲旅游
虽然博鳌蓝色海岸的销售租赁状况没有达到潘石屹的预期，不过将项目视为自己作品的潘石屹并没有放弃一开始的理念。他一直期盼他的产品可以和博鳌的定位相匹配，因此当初设计之时，他希望蓝色海岸可以让更多的人到博鳌了享受生活。
为了实现这样的初衷，他提出了“度假理念”。
2003年3月，在潘石屹的推动之下，SOHO中国有限公司执行总裁闫岩女士主持了由海南省30家大型旅行社、全国20多家媒体、海南各大企业、政府接待单位等150余人参加的“蓝色海岸租务推广会”，在此次会议上她提出了蓝色海岸“新旅游、新度假、新会议”的新定位。活动还邀请了时任博鳌亚洲论坛的龙永图秘书长及部分外交部官员参加，活动收到了良好的效果。
2003年4月开始，潘石屹就新组建了一些销售团队分别到广东、西南地区对蓝色海岸项目进行了大规模的推广促销活动，并分别在广州、东莞及深圳三地各选择了一家旅行社作为总代理商，推广“五·一蓝色海岸休闲之旅”。当然，由于博鳌还是一个新兴城市，要让休闲之旅实现如何三亚一般的热度还是需要一段时间的。
坎外真经
1.商业投资必须理智分析
每个人每天都会遇到很多诱惑。比如你正在进行着自己的工作，突然有朋友约你去一个派对，你是否能理智的分析工作和娱乐的重要性，并最终拒绝娱乐；比如突然有一家公司向你发出邀请，给予你比较优厚的待遇，希望你能跳槽为其效力，你是否能理智地分析留任与跳槽得失，做出正确的选择……普通人每天都面对很多诱惑，对于那些掌握着众多资源的企业家来说，每天的诱惑更多。特别是一些商业机会对企业家来说更是十足的诱惑。企业家都希望通过新的商业投资来增强自己的商业经营，获得更多的收益。但并不是每个商业机会都值得投资，企业家在进行商业投资时一定要理智分析，在看到商业机会可能带来的收益的同时，也必须看到这个商业机会本身蕴含的风险以及机会的不成熟之处。企业家应该敏锐地把握商业机会，但也并不是每个机会都是机会，把握机会的前提是理智分析。
博鳌蓝色海岸虽然拥有得天独厚的自然美景以及博鳌亚洲论坛的契机，但是当地属于新兴城市，其被公众认可的程度远不及法国蓝色海岸的戛纳。同时，由于中国的居民收入现状等各种原因，潘石屹所开发的博鳌蓝色海岸没有给他带来预期的收益。这里不得不说，潘石屹在决定开发博鳌蓝色海岸项目的过程中缺乏理智的思考，潘石屹对此也是不置可否，他从有建设蓝色海岸项目的想法到破土动工中间只有短短的2个月时间。
2.项目开发应该与现实经济状况相结合
“大跃进”时期，为了迅速改变中国贫穷落后的面貌，国家提出了以实现工农业生产高指标为目标的口号，盲目上了一批项目。比如，提出钢产量1958年要比1957年翻一番，由335万吨达到1070万吨，1959年要比1958年再翻番，由1070万吨达到3000万吨。于是出现了全民炼钢的场面，原料不足，大家将自家的锅碗瓢盆统统拿出来炼钢，燃料不足，大家就疯狂地砍伐森林。最后的结果可想而知，由于这些项目与当时的经济状况不相适应，最终以失败告终。
当然，用“大跃进”来比喻潘石屹的博鳌蓝色海岸是不恰当的，不过潘石屹的博鳌蓝色海岸的建设也出现了一个与“大跃进”同样的问题，那就是项目开发没有与现实经济状况相结合。
博鳌的别墅销售情况不佳，不仅仅局限于潘石屹的蓝色海岸这一个项目，博鳌的所有别墅整体销售状况都不理想。其中非常重要的原因就在于，当时中国居民的整体收入水平还不足以适应这样的别墅项目。同时，从博鳌本身来看，它的知名度、经济的发展程度、设施的完善程度等都还不够。可以说，正是这一点让潘石屹差一点梦断蓝色海岸。不过随着时间的推移，博鳌蓝色海岸的整体运营情况越来越好，潘石屹在后来接受媒体采访时，也坦诚地认为当时的决策欠妥，不过随着时间的推移，蓝色海岸的运营步入了正轨。
第十七道坎：“氨气事件”引发投诉狂潮
2000年初，现代城接到客户投诉说房间内有异味，几经查实发现了异味的来源。由于冬季施工时，使用了添加了氨气的混凝土防冻剂，异味正是由于防冻剂挥发引起的。
随着夏天的到来，“氨气事件”愈演愈烈，投诉氨气问题的客户增至50多户。如果“氨气事件”不能得到妥善解决，现代城可能就此失去大量市场，销售陷入绝境。潘石屹又一次站在了风口浪尖。
2000年1月26日，现代城客户服务部接到现代城2号楼1008房间孙女士的投诉电话。称房间内气味难闻，具有强烈刺激性。问题发生之后，潘石屹十分重视。他安排公司客服部分会同施工单位以及物业管理公司迅速拍然前去检查，看下水道的地漏是不是未封严，装修材料是不是有问题等等。但是，多次检查之后依然没有找到问题的所在。
原因还没有找到，但是客户的投诉却是越来越多。进入2000年3月份，现代城又接到现代城2号楼10至12层四五户业主的投诉电话。房子存在异味的现象似乎变得非常严重，到了夏天，投诉氨气问题的客户已经增至50多户，其中一些客户的身体健康还受到了损害。潘石屹意识到了问题的严重性，他一面着手安排力量一定要查明原因，一面要求有关部门在事实未查明之前，一定要低调冷静处理。
经过专家对有异味的房间进行检测，发现2号楼有5至6个楼层的房间空气中氨气浓度高出国家环保部门出具的参考标准。其有的房间甚至超标54倍以上，超标10倍以上的房屋也不少。
这么多的氨气是从何而来呢？经查实原来是施工单位在冬季施工时，为防止混凝土凝固加入了含氨的防冻剂。潘石屹的前助手苏文在《潘石屹：永远不做大多数》一书作了这样的描述：“建筑工地上所用的混凝土均为商品混凝土，是施工单位从混凝土搅拌站购买来的。由于北方冬季寒冷，混凝土在浇注时常常未等捣实就提早结冻，从而影响强度。为解决这一问题，搅拌站在冬季施工期间需要向混凝土中添加防冻剂。目前我国普遍使用的防冻剂中含有农用尿素成分，它的挥发，导致了房间内弥漫的氨气味道。2000年3月后，这种防冻剂被北京市建委宣布作为淘汰产品不再使用，而现代城2号楼部分楼层是在1998年冬季施工的，使用的正是当初政府认定合格的防冻剂……”
氨是一种无色而具有强烈刺激性臭味的气体，因其溶解度极高，常被吸附在皮肤黏膜和眼结膜上，从而产生刺激和炎症，尤其容易引起咽炎和结膜炎。更加可怕的是，墙体内的氨挥发至少需要2年，一般为3至5年，最长甚至达15年。那些业主为了购置房产，花费百万，甚至拿出了全部积蓄，然而每天却依然要生活在氨气扑鼻的屋子里，不满情绪定然十分强烈。
那些投诉的业主甚至组织起来，在小区内发放传单，向现代城要求赔偿。有一些已经在寻找律师准备起诉，一些甚至已经将诉状递交到仲裁委员会或者法院。
在问题出现之后，潘石屹曾了解到有某品牌的除氨设备，被认定完全可以保证使室内空气中氨含量达到国家参照标准，但价格昂贵，平均每套房间所配设备超过一万元。潘石屹没有犹豫，在为氨气事件召开的公司高层会议上作出立即订购的决定。在2000年“五一”前，二十余台设备已经运进了2号楼部分住户家中。然而，客户对于这样的处理并不满意，因为氨气问题给业主带来的损失已经客观的造成，而这些设备运行时所带来的巨大的噪音也使得他们不能忍受。
潘石屹不得不与那些投诉的客户进行沟通，但是由于分歧较大，很多次沟通都不欢而散。站在潘石屹的角度，他要面对几十甚至上百名住户，就必须公平处理每一位住户的问题，而氨气问题给住户造成的损失恰恰是无法精确量化的，每一户的严重程度不同，受损失时间长短不同，家庭成员身体状况不同，再加上间接伤害、精神伤害等等，导致了每一户对损失的计算也不相同，开发商不可能一对一地采取私下解决方式，潘石屹似乎已经陷入了深深的无奈与困惑。
2000年7月，某律师事务所受几位投诉客户的委托，向潘石屹发出律师函，要求就其委托人“受氨气侵害事实”一事进行磋商；有4位投诉客户转向北京仲裁委员会寻求公道，还有两位投诉客户直接将现代城告到了朝阳法院，他们以中鸿天公司违约为由，要求中鸿天公司继续履行合同，并进行赔偿，赔偿金额分别为40万元及57万元。
“氨气事件”引起媒体的广泛关注，潘石屹及其公司又一次站在了风口浪尖上，由于此时涉及业主的人身安全，如果一旦处理不当，后果不堪设想。潘石屹该如何度过难关呢？
潘石屹的战术
1.公开致歉，迅速“除氨”
为了尽快消除“氨气事件”带来的不利影响，同时给那些受到损害的业主一个交待。2000年8月17日，潘石屹在《北京晚报》刊登了“潘石屹向受损客户道歉”的文章，在文章中，潘石屹首先对所有因为“氨气事件”受到损害的住户表达了诚挚的歉意；其次，他表示希望通过法律途径有一个公正的裁决；最后，潘石屹向社会广泛征求驱除氨气更有效办法。
这篇文章一经刊出，更加引起了媒体和公众的广泛关注，各媒体、电视台纷纷从不同的角度对“氨气事件”进行了报道。
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