第27章 纵览市场 大显神手(6)

　　在重庆，长实集团早在1992年秋起，就一直在寻找在西南能选择一个地方作为投资基地。经过好长时间视察、考虑，最后才确定就是西南的第一大都会重庆（我国现在四大直辖市之一）。于是投资开始了，先在1993年，长实系三间公司斥资8亿，对市中区依仁巷作全面改造，将建成楼面积23万平方米的大型商业楼群。1994年3月，李嘉诚在重庆专设和高实业有限公司，参与该市康居工程。该工程分布在该市五区一县，总建筑面积500万平方米，由港方投资并承建。第一期工程150万平方米，长实系投资10亿港元。土地由重庆市政府提供，房屋由市政府包销，利益按协议分配。

　　在我国的首都北京，李嘉诚也参与了好多间酒店的投资活动。不过，最引起人们注目的是，李嘉诚与郭鹤年联手获得王府井旧址的发展权，那是在1992年趁热打铁地办妥的。在这里，新财团将兴建特大型的商业购物中心——东方广场。

　　早在来内地投资之前，李嘉诚就说过：在内地，土地价格与起楼价格的比例往往是1比10，这对投资商来说，无疑是一个好的条件。如此低的土地价格实为难得，而在香港呢？有不少的地段在价格上却与在内地正好倒了过来。中港双方合作的基础是互补互利，对港方来说，资金雄厚是他们的优势，而对于中方来讲，他们则控有圭地的使用权、审批权。

　　那是在1992年的6月份，北京市政府放出风声，表示可以考虑与外商合作王府井旧城区的改造工程一事。消息刚出炉。便引来了香港的大财团蜂拥而至，他们都在争先恐后地试图分一杯羹。要知道，王府井可是首都最繁华、历史最悠久的商业区，就如上海的南京路，香港的铜锣湾一样。在这些黄金地段，撩找一间铺面都显得比登天还难求，而现在竟然有望获得以公顷计算的大幅圭地的租用权，你说可不是急煞了这群香港大财团们。香港一位地产分析员称，谁拥有王府井的一幅土地，谁就拥有了一座大金矿。

　　1992年的6月25日，刚刚在上海闸北搞妥一幅地皮的李嘉诚、郭鹤年立即赶到北京。在6月26日就与北京市政府签署意向书。签约双方一是香港嘉里发展公司，另一方是北京东城区房地产公司。嘉里公司郭鹤年在香港名气不如李嘉诚，却是大马首富。他投资内地在李嘉诚之先，与中国高层关系之密不亚于李嘉诚。李郭两人能如此神速搞掂（办妥），是他们多年来在内地耕耘（捐赠与投资）的结果。另外在香港，他们曾竭力鼎助中资（中信、首钢、光大）打天下。

　　众多的香港顶尖级富豪，却于今天在天子脚下碰了壁，只能望而叹之。故有人笑言：平日里不烧香，临时抱佛脚又有什么用呢？

　　香港《文汇报》27日报道，这幅地皮5.11公顷，规划用地3.27公顷，建筑总面积14万平方米，将建成亚洲或世界一流的商业中心。签字仪式在人民大会堂举行。

　　在这份意向书里，没有涉及地价、投资金额、工期、物业规划等项目的内容，可见合伙意向是在何种匆忙环境之下敲定的，这其间的细节还有待于以后再谈判了。这个李嘉诚，可是与政府谈判的老手了，而且每次的谈判，他是包赢不输的。就这样，王府井商业中心，现在似乎已成了李宅花园的池中物了。

　　事实却时刻在变化着，才放了一年有余，谁知中央马上又来了一个宏观调控措施，要压缩基本建设。不大“讲数”的郭鹤年知难而退了，让超人孤人单马上阵了，发展王府井地盘物业的控股权顺势完全落到了长实一方的手里。这一次，李嘉诚又再一次显示出他超人的智慧与谈判的技巧，有关立项、规划等异常繁杂的手续，在1993年间就全部获得市政府的批准，认可了该项合作发展的商业用途大型物业，正式定名为东方广场。

　　相传东方广场建筑高度将为70多米，地盘面积1.01万平方米——此意向书初定的14万要少得多，今年不比去年，这已非常不易。香港同业不少大亨皆叹：超人能在天子脚下拥有一大幅50年期限的地皮，不愧是超人！

　　该大型物业投资预算逾12亿港元，长实负责起楼价，合作伙伴东城区房地产负责地价。香港是地贵楼贱，内地则相反。据传闻，地价不到2亿。

　　最头痛的应属迁徙原有居民与商家。李嘉诚把这道难题交北京市政府做，长实负责负担地价和搬迁费为交换条件，由市府出面负责原住户和业主搬迁。

　　北京的地价实在是很便宜的，李嘉诚只需要破一点小财，就能把问题迎刃而解了。这难题对北京政府来讲也不算什么大的难题。搬迁也出人意料地顺利，迅速完成了。这意味着这些拆迁户将丧失在王府井居住的权利，而要住到离市中心颇远的新住宅区里。而那些楼家，欲向王府井要重新申请的，能否获准还真是一回事，看来，东方广场物业的租金不菲又是一回事了。

　　传闻，李嘉诚微服去王府井探看拆迁，双眼潮润，感叹道：北京的老百姓真是太好了，这在香港，简直不可想象。然而，全球最大最著名的快餐集团麦当劳竟成了此次搬迁的“钉子户”。王府井分店是该集团最大的一间，两层楼面合2.8万平方英尺，700余个座位，每天平均有1万人光顾，在开业之初，排队长龙有几里之长，实为全球罕见，盈利丰富，自不待言。

　　的确，麦当劳自然是万分地不愿意把这棵摇钱树从这聚宝盆里连根拔出，而迁出王府井另植他处。但是，在中国的地盘中又哪里是你美国公司说了就算的呢？北京市政府早就有了搬迁的最新文件。于是，麦当劳遂抛出了它的杀手锏来——也只不过是一纸契约，系麦当劳集团当年与北京市政府签署的长达20年的经营合同，营业地区为王府井现址，租期要到2010年才满，现在才经营两年多。

　　素有“官司癖”的美国鬼佬们，扬言说要与北京市政府对簿公堂。

　　此时，王府井这幅地盘已快夷为平地，唯有麦当劳兀立在空旷的废墟上。外国通讯社拍下照片，于是世界传媒大都刊登了这张既滑稽、又可怜的“麦当劳孤立无援”的照片。国际舆论变得对麦当劳有利。香港民间还盛传，李嘉诚为了当得北京地王，不惜得把契约在身的麦当劳撵跑，只许自己发大财，不准他人赚小钱。

　　李嘉诚无辜受累，其实搬迁已是北京市政府与拆迁户间的事。李嘉诚一直以和为贵，与北京市政府协商，表示只要麦当劳答应迁出王府井，日后东方广场将留一个比现在面积更大的铺位给麦当劳。

　　北京市政府不得已又与美国的麦当劳公司重新进行谈判，又列出了一系列更优厚的条件，例如，批准麦当劳在北京多开若干分店。在优厚的条件下，麦当劳才表示同时搬迁，这位“官司癖”自然也就烟消云散抛向太平洋了。

　　超人高招，干戈即化成玉帛，一场全球性的风波就这样平息了。如此，空旷无物的王府井地盘该起楼了。日后站在东方广场的厦顶，不仅可以俯视昔日皇宫里的一砖一瓦，稍远处的中南海全景亦可尽收眼底，一饱眼福了。东方广场确实有这么靓的视野，鹤立鸡群，居高临下。70多米高的宏伟大厦；欲与天公试比高。

　　也许是在香港建惯了高楼的缘故，在香港，不上100米就算不得摩天大厦，这70米，对于超人来说，只是小菜一碟。也许像某些人士所说，李嘉诚付了原本不该付的搬迁费，只有靠增加楼面积补回来。

　　但是如果是在别的地方，在别的城市，楼建的再高也无所谓，还会被誉为是城市的象征建筑，可这是北京，是中国的心脏。

　　就在王府井旧城改造计划出台之初，北京的市民们就已经讨论得沸沸扬扬了。他们有的人担心会破坏了北京的人文景观，但香港《联合报》1994年1月8日报道中，记者问李嘉诚：“北京是驰名中外的历史文化名城，有人担心外商投资北京房地产，在追求经济效益的情况下，会破坏这一文化名城的传统风貌，你是如何看待这一问题的？”

　　李嘉诚说：“建筑现代化和保护古都风貌两者并不矛盾，是完全可以统一的。北京市现在正在推行‘康居工程’计划，这是一件造福于民的工作，我能作为第一个海外投资者加入进来，非常高兴。”

　　但是怎么说呢！李嘉诚还是没有慎重考虑周全。以长实为主的发展商，最后拿出的东方广场规划方案是70多米高。传言再一次得到了证实，这可是致命的70米！看来人们的担忧还是有必要的，按照国家规划委员会的要求，北京市的规划是以故宫为中心的，其他建筑必须配合故宫的外观。按国家规定，从故宫中心点向外望365度的视野范围内，不应见到任何其他的建筑物。故宫的城墙高约有3丈，这就形成站在故宫朝外望，只能望到城墙和天空。距故宫越远，建筑物方可逐步升高。

　　据国务院批复的1991—2010年《北京城市总体规划》，即“以故宫、皇城为中心，分层次控制建筑高度，旧城要保持平缓开阔的空间格局，由内向外逐步提高建筑层数”；“长安街、前三门大街西侧和二环路内侧及部分干道的沿街地段，允许建部分高层建筑，建筑高度一般控制在30米以下，个别地区控制在45米以下”。

　　东方广场大厦东西宽480米，建筑用地9万平方米，建筑面积70万平方米，建筑高度70余米。王府井显然在“30米以下”的建筑高度区域，专家认为，东方广场至少高了40米！

　　除了这些之外，东方广场的土地面积比率超出城市规划要求的7倍，这幢大厦不仅是过高了，而且还是一个庞然大物，这样必然会跟附近的故宫、天安门、人民大会堂、革命历史博物馆、人民英雄纪念碑等著名的建筑物去抢风头，太有点喧宾夺主了。专家们大声地疾呼，纷纷来现场进行勘察。从1994年8月起，就先后有三批建筑专家，政协委员和文物专家，联名上书要求依法调整工程方案。

　　新年刚过，东方广场被强令停工了，为什么呢？原因有两点，一是专家的建议有效，东方广场方案被认定严重超过国家城市规划的规定；二是按国家规定，逾1亿美元的合资项目，须以市政府的名义向国家计委申请立项，提出可行性研究报告，正式动工前须办理报建手续。

　　东方广场投资额超过了12亿港元（还未计地价），肯定是要获得国家计委的批准。但是原北京市政府尚未提出立项。已开始动工了，更不用说是提交什么可行性报告与申请建筑施工手续这些文件了。这个消息一传到香港，香港业界立即哗然。事情过后，有人还传出小道消息，原北京市政府有关官员，在旧城改造和城市建设中涉嫌贪污受贿，中央经委正在着手调查。真是人言可畏，生造事端。

　　1995年2月13日的《新报》，刊出整版专题报道，导语称：“李嘉诚在港成功逾30年，富甲一方，乃香港首富，大众寇以‘李超人’称号，喻其创造财富本领超群，能人所不能。李氏在港叱咤风云，几达呼风唤雨、点石成金之境界。”

　　“但对于一个国家，尤其是像中国这个幅员辽阔、人口众多的大国，无论财富有多大，亦不过有如大海中的一条船，哪管你是航空母舰，抑或巨大油轮，始终，富不与官争。”

　　识时务者为俊杰，李嘉诚深信“富不与官争”的道理。果然没有多久，长实集团就发布声明，表示完全服从中央的路线。声明指出：

　　“由于东方广场地段所在为北京旧城危房改造区，根据北京城市规划法例规定，有关地段必须按规划发展，该地段之内圭地使用者，必须服从有关城市规划。长实认为北京市有关城市规划法例极为合理，同时，类似城市规划法例亦在西方国家及香港被普遍采用。任何到中国投资的外商均须遵守中国的法律，希望通过国际舆论的压力，而使其身处中国法律之外的作法均是不当的。”

　　李嘉诚的积极主动的态度，充分显示了他做事的果敢，有错及时改正，同时也显出他在政治上的成熟，深谙做事与做人的道理。

　　就在东方广场地盘停止工作不久，新华社主办的中央级刊物《嘹望》周刊1995年第3期，发表文章，对东方广场发展规划有所批评：

　　“北京的东方广场大厦连同宽120米、高80余米的北京饭店东楼，将形成一个东西600余米、高七八十米的庞大的混凝土屏障。不但势压故宫，而且还会对仅1.2公里外的天安门广场的景观造成影响，从根本上损坏北京内城的古都风貌。据了解，人民大会堂的一般建筑高度为31米，最高处才40米，建筑面积17万平方米，天安门在楼的高度为35米，人民英雄纪念碑的高度为38.29米。而东方广场大厦，体量为人民大会堂的4倍多，必将对上述直接体现全国政治中心的历史性建筑造成压迫感，使其相以尺寸变小，导致城市重心偏移，打乱以天安门为中心的首都格局。”

　　东方广场规划的再次出台，把原定在王府井改建、扩建的青年艺术剧院，儿童电影城等文化中心主体建筑，挤出了原址，另外选择改建。另外，设计方案的停车位比原规定的也减少了一半多。

　　文章分别列举1994年8月23日、10月24日、10月26日，三批建筑学家、政协委员、文物专家联合上书的人员及意思。文章说：

　　“东方广场项目方案之所以遭到如此大的异议，除方案本身的问题之外，还在于各界人士都关注到一个必须正对的现实——近几年外商投资北京旧址改造地产项目，为追求高额回报，不遵守城市规划规定，要求提高建筑高度与容积率，不但极大地威胁了古都风貌，而且使北京的城市规划法面临废弛的危险！

　　“外商投资若遵守北京城市规划就赚不了钱吗？答案正相反。有关专家结合目前北京市的地价、拆迁费等对此进行了测算，得出结论：外商如按照北京城市规划要求开发房地产，其回报率已超过100％，所获利润已属惊人。据了解，香港的房地产回报率为10—12％。而其他国家和地区的房地产业大多还低于这一回报率，如悉尼为6％，新加坡为5％，日本则只有2％。

　　“遗憾的是，像东方广场项目这样突破城市规划的情况，北京市各区都不同程度地存在着。有的外商为了加高增‘肥’其投资物业，无视北京市规划法规，甚至以早被视为风貌‘败笔’的北京饭店东楼作为样板要价。”

　　专家认为：“70年代建造的北京饭店东楼高80余米的巨大身躯，极大地影响了故宫的正面景观。在北京旧城中心地区建筑如此高大的建筑，当时曾受到周恩来总理及城建专家的批评。”

　　“……在少数外商的种种不合理要求面前，北京的规划法规屡受冲击。高层建筑在旧城中心地区大有蔓延之势。针对这一状况，许多城市建设专家在接受记者采访时强烈呼吁，必须严肃法纪。如东方广场项目按现方案建造，法制的严肃性何在？如果纷起效尤，北京的总体规划岂不成为一纸空文，还谈何古都风貌？”

　　“……在涉外房地产业务中，城市规模能否得到外商的尊重，事关主权尊严，是丝毫不容含糊的。”