第34章 房地产：财富增值保值的好选择(1)

　　房地产吸引人们投资的因素

　　房子，不仅可以自己居住，还可以作为一种家庭财产保值增值的有效方式。如果你有一定的闲置资金，投资房产是个不错的选择。而且伴随着中国人口的高速增长，户籍制度的建立，使得大城市的人口越来越集中，而土地有限。中国的城镇化进程正是热火朝天的时候，城镇的有限土地资源就显得更值钱了。房产能够抵消通货膨胀带来的负面影响，在通货膨胀发生时，房产也会随着其他有形资产的建设成本不断上升，房产价格的上涨也比其他一般商品价格上涨的幅度大。

　　因而投资房产成为人们的首选。

　　众所周知，投资房产以买卖形式进行房产交易，存在着较大的风险性：一是低买高卖的时机难以把握；二是交易成本高，对于一般家庭来说，购置房产也算是一笔不小的开支，可能会影响到整个家庭生活，且缺乏灵活的变现能力。但对于一个聪明的现代人而言，与其他投资理财工具相比，房产是创造和积累财富最好的途径之一。

　　今天百亿身价的超级富翁，90％是大片地产的拥有者。无论是在美洲、欧洲，还是在日本、中国香港，他们是拥有大量财富、土地的家族，无论是社会动荡还是政府更替，甚至战争，他们的财富似乎都照样不变。名列港澳十大首富榜首的李嘉诚，是长江实业集团、和记黄埔集团主席。李嘉诚是名副其实的地产大王，他从地产业发迹，最终成为压倒群雄的“地产界巨子”。有“中国电影大王”之称的邵逸夫爵士，财产遍及美国、加拿大及东南亚。他这样谈及自己的致富之道：“我的财产主要来自购入的地皮升值，我买戏院时，总会买下附近的地皮，戏院带旺附近区域后，买入的地皮便会大幅升值。”靠黄金珠宝业起家的郑裕彤，成为超级巨富，仍是离不开地产。他对投资珠宝和地产津津乐道：“凡与民生有密切关系的生意都有可为，女人喜爱珠宝，举世皆然；人要住屋，年轻人成家后喜欢自辟小天地，对楼宇便有大量需求，做这些生意不会错到哪里。”

　　房产投资让许许多多的人着迷，最突出的一点就是可以用别人的钱来赚钱。我们大部分的人，在今天要购买房屋时，都会向银行贷款，越是有钱人，越是如此。同时，银行乐意贷款给你，是因为房产投资的安全性和可靠性。房地产投资在个人理财中的优势，集中体现在三个方面：

　　1．规避通货膨胀的风险

　　在家庭资产中，视家庭的经济状况将资产进行有效组合，以规避风险和获取较高的收益，是家庭理财的主要目标。一般来讲，在宏观经济面趋好时，会带动房产升温和价格上涨，投资者可以从中获利。宏观经济面恶化时，只要前一个时期房产价格的泡沫不太多，那么相对其他市场而言，则要稳定得多，抗通货膨胀的能力也强得多。

　　2．利用房产的时间价值获利

　　房产投资是一项长期的投资，它的投资价值是逐步凸显的。纵观世界经济的发展趋势，城市房产的供求关系必将受到一定程度的影响。从长远角度上看，城镇特别是经济活跃的大中型城市，其房产价格必将会一步步上涨。

　　3．利用房产的使用价值获利

　　其主要渠道就是出租，即将投资的商品房或门店通过出租的方式获取收益。通过这种方式获利，其核心就是要明晰所投资的房产有没有发展的潜力和价值。如商品房，一定要看社区的规模、配套设施、环境、交通、治安和人文环境等因素。以及将来是将房产租给打工族住，租给白领住，抑或租给其他人群住？现在出租，在使用价值上能不能获利，能获利多少？将来在时间价值上，房子能不能增值，能增？

　　总之，房产投资不是盲目的买房卖房，必须要充分了解市场，因此表现出来的投资方式、投资结果也不尽相同，这就需要投资者在具体的操作中加以分辨了。

　　房地产投资前的5大注意事项

　　任何投资都有风险，房地产投资也不例外。房价起起落落，楼市沉沉浮浮。尽管收益越来越变幻莫测，但是房产投资市场依然吸引着众多投资者。要想防止自己的房产投资变成一块“鸡肋”，投资者在入市前就应该关注房地产投资风险及其化解之道。

　　只有把握科学的介入时机，才能获取较好的收益。那么在房产投资前，有哪些注意事项呢？

　　1．注意国家的经济增长率

　　一个国家的经济增长水平，反映了国家的发展速度和景气程度。

　　经济增长率高且持续发展，必然会刺激房地产业的快速发展，使房地产的建设和成交量十分活跃，新楼盘不断涌现，有效供给不断增加，使房地产业一片繁荣，特别是国家把房地产业作为经济增长点和国民经济的支柱产业后，必然会在政策上予以支持，使商品房大量上市，给购房者以充分的选择余地，可以用相对较低的投入获得比较满意的住房。

　　2．注意开发商的平均利润

　　房地产开发商牟取暴利的时代已经过去。从房地产上市公司提供的数据表明，房地产开发企业的平均利润由1994年的32.4％，降低到1997年的12.45％，即使平均利润为10％，也是泡沫多多。随着房市愈加成熟和规范，未来市场的投机机会越来越少，投机成本越来越接近国际平均的利润率（即6％~8％）。

　　3．注意利率的变化

　　在买房时，购房者大多离不开银行的支持，特别是工薪族大多利用银行贷款购房。从目前的情况看，银行几次降息，住房贷款无论是公积金还是按揭都是比较低的，主要目的是刺激消费，现在购房在利率上无疑是最合算的。

　　4．注意销售量

　　一般来讲，不管是现房还是期房，如果销售量不到30％，那么开发商的成本还没有收回，在销售业绩不佳的时候，开发商有可能降低房价。若销售量有50％，表明供销平衡，房价在一定时间内不会变化，如果已经卖出70％表明需求旺盛，有可能涨价，当卖出90％以后，由于开发商想尽快发展其他项目，房价可能会降下来。看销售量也是把握购房时机的方法之一。

　　5．注意房屋的空置率

　　当某一楼盘空置90％时，价格应是比较低的时候，但消费者也要付出一定的代价，例如装修噪声、服务不到位、环境杂乱无章、交通不便等；当空置率为50％时，小区已经有了一定的发展，购房既能得到较好的价格，又能得到开发商、物业公司提供的服务，是最佳的入住时机。

　　6．关于房子本身的问题

　　一般来说，买方和卖方对商品的了解和认知在信息上明显是不对称的，往往是卖方处于强势，而买方处于劣势。且在现实生活当中，确实有很多买家在购买项目时往往会听取开发商的片面之词，买了质量不好或者不满意的房子。所以，建议投资者在考虑投资房产的时候要在考虑投资安全的前提下，不妨货比三家，选择适合自己的房产投资理财项目和品种。

　　房地产投资的6种方式

　　住房投资是不少人目前正在采用的一种理财方式，除了采取直接购房方式外，人们还可以选择以下6种形式。

　　1．合建分成

　　合建分成就是拆旧建新，共售分成。这种操作手法要求投资者对房地产整套业务相当精通才好操作。

　　2．以旧翻新

　　把旧楼买来或租来，投入一笔装修费，以提高该楼的附加值，然后将装修一新的楼宇出售或转租，从中赚取利润。

　　3．以租养租

　　即长期租赁低价楼宇，然后以不断提升租金标准的方式转租，从中赚取租金养租。如果投资者刚开始做房地产生意，资金严重不足，这种投资方式比较合适。

　　4．以房换房

　　以洞察先机为前提，看准一处极具升值潜力的房产，在别人尚未意识到之前，以优厚条件采取以房换房的方式获取房产，待时机成熟再予以转售或出租从中谋利。

　　5．以租代购

　　开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订购租合同。若租户在合同约定的期限内购买该房，开发商即以出租时所定的房价将该房出售给租住户，所付租金可充抵部分购房款，待租户交足余额后，即可获得该房的完全产权。

　　6．到拍卖会上淘房

　　目前，许多拍卖公司都拍卖各类房产。这类房产一般由法院、资产公司或银行等委托拍卖，基于变现的需要，其价格往往只有市场价格的70％左右，且权属一般都比较清晰。

　　选择合适的贷款方式

　　买房的人越来越多，选择贷款买房的人也越来越多，不管是对于个人，还是对于很多家庭来说，贷款买房都是一笔较大的投资。因此，怎样申贷还贷更经济、更合理，如何选择贷款年限、贷款金额以及还贷方式就显得尤为重要。

　　选择合理的贷款之前要对自己的购房能力进行一次综合评估，首先要看自己是否有不低于所购房价30％的首期付款，几乎所有的房产商都有这个硬性要求；其次要评估自己每月偿还住房贷款所能承受的能力，即每月家庭收入及其他变现强的金融资产和每月必需支出与备用资金的差额，是否大于住房贷款每月所需偿还的贷款本息。这点可以参考一些银行设计的“家庭月收入与个人住房商业性贷款对照参考表”，让你心中有数。

　　对自己的综合购房能力进行评估以后，就可根据自己的能力选择适合自己的房贷。目前的贷款品种主要有“个人住房公积金贷款”、“个人住房商业性贷款”、“个人住房装修贷款”三大类。贷款利率“个人住房公积金贷款”利率最优惠，1年至5年期年利率为4.14％、6年至30年期4.59％；“个人住房商业性贷款”利率次之，1年至5年期5.31％、6年至30年期5.58％；“个人住房装修贷款”利率最高，1年期5.85％、2年至3年期5.94％、4年至5年期6.03％。

　　从数据显示可以看出，贷款年限越长，每月供款就越少，所要还的贷款利息也就越多。一般的贷款年限都在20年以下，银行很少批出长达30年的供楼贷款。贷款条件中有一条不成文的规定，就是贷款者的当前年龄加上所申请的贷款年限不能超过60岁。大多数购房者平均年龄普遍都在30岁左右，如果加上30年一般都会超过了60岁，因此银行很少批出30年的贷款。

　　选择了适合自己的贷款方式以后，还要根据自身情况灵活地选择还款方式。不少人认为，供楼期间前几年所还的款项只是利息，等利息全部清还后的供款才是所借的本金。事实并非如此，银行推行的还贷方式主要有两种，第一种是等额本息还款，它的最大特点是消费者每月供款金额都是一样的，这种月供款中包含本金和利息，但每个月本金和利息所占的比例都不一样，利息所占的部分是根据当月的供款余额所计算所得出来的。例如购房者向银行借10万元，还款年限也为10年，月供款为1062元左右，以5年以上4.2%的月利率计算，第一个月还款中本金和利息分别是642元和420元；而在第二个月，所还利息则为（100000-1062）×4.2%=415.5元，本金为1062-415.5=646.5元；第三个月，所还利息是（100000-1062×2）×4.2%=411元，本金为1062-411=409元……以此类推，越往后，月供款中本金所占的比例会越来越大，而利息所占的比例则随着供款余额的减少而越来越少。如果有一笔较大的资金可以提前还款，则月供款将根据新的供款余额重新计算。购房者也可以根据自己的经济实力到银行缩短还贷年限，例如从20年修改为10年，从修改的那个月开始，月供款额会按照供款余额和新的还贷年限重新计算。

　　还有一种还款方式是等额本金还款：这种方式每月的供款中所占的本金是一样的，月利息也是按当月供款余额计算，不同的是每月月供款额。如购房者向银行贷10万元，还款年限是10年，每月的还款本金统一为833元左右；实际上第一个月还款是833+100000×4.2%=1253元；而第二个月还款则是833+（100000-1253）×4.2%=1248元；第三个月还款为833+（100000-1253-1248）×4.2%=1242元……以此类推，月供款额会逐渐减少。

　　选择等额本息还款还是等额本金还款要根据预计还款时间而定，因为其中的利息是不一样的。例如贷款期限为20年，贷款额为30万，以等额本息的还款方式，月均还款约为2297元，20年共需还款约55万元，利息约25万元；如果选择等额本金的还款方式，贷款期限20年，首月还款额约为2960元，20年共需还款约为50万元，其中利息约20万元。而对于一笔金额相同的贷款缩短贷款年限或选择合适的还款方式都可以达到减少利息的目的。

　　总而言之，买房的时候能用公积金贷款就一定要用公积金，然后结合自己的情况选择还贷方式。在选择贷款方式的时候，购房者一定要考虑以下几个问题：

　　（1）银行贷款利率执行的是一年调整一次的政策，如果预期存贷款利率上调，应该提早办理贷款，从而贷款利率相应较低；（2）购房者首先应考虑自筹资金，不足部分办理公积金与商业性贷款的组合贷款，从而降低借贷成本；（3）投资性房产的流动性较差，当受宏观经济政策和经济周期等方面的外因影响较大时，应该适当降低房产投资比重，以适当规避投资的风险。

　　好房子一辈子，精挑细选买房子

　　拥有物美价廉的房子无疑是现实很多人的最大理想，但是对于购房者而言，挑选房子不是寻找最好的楼盘、最好的户型，而是在自己的承受能力范围之内寻找最具有性价比和投资价值的房子。那么，在越来越多的新推出的楼盘中，如何寻觅自己如意的栖身之所呢？根据理财专家的经验，可以从下面几个方面着手予以考察：

　　1．位置要有升值潜力

　　房产作为不可动的资产，所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。房产作为一种最实用的财产形式，即使买房的首要目的是为了居住，购买房产仍然是一种较经济的、具有较高预期潜力的投资。房产能否升值，所在的区位是一个非常重要的因素。

　　看一个区位的潜力不仅要看现状，还要看发展，如果购房者在一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房，待规划中的各项设施完善之后，则房产大幅升值很有希望。区域环境的改善会提高房产的价值。

　　2．配套要方便合理

　　居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学，以排除城市交通对小学生上学路上的威胁，且住宅离小学校的距离应在300米左右（近则扰民，远则不便）。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米。

　　目前在售楼书上经常见到的会所，指的就是住区居民的公共活动空间。大多包括小区餐厅、茶馆、游泳池、健身房等体育设施。