第35章 房地产：财富增值保值的好选择(2)

　　由于经济条件所限，普通老百姓购买的房子面积不会很大，购房者买的是80平方米的住宅，有了会所，他所享受的生活空间就会远远大于80平方米。

　　随着居住意识越来越偏重私密性，休闲、社交的需求越来越大，会所将成为居住区不可缺少的配套设施。会所都有哪些设施，收费标准如何，是否对外营业，预计今后能否维持正常运转和持续发展等问题，也是购房者应当了解的内容。

　　3．环境要优美

　　现在住宅项目的园林设计风格多样，有的异国风光可能是真正翻版移植，有的欧陆风情不过是虚晃几招，这就需要购房者自己用心观察、琢磨了。但是居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地面积的百分比。

　　值得注意的是，“绿地率”与“绿化覆盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30％。

　　4．容积率要适宜

　　建筑容积率是居住区规划设计方案中主要的技术经济指标之一。

　　这个指标在商品房销售广告中经常见到，购房者应该了解。

　　一般来讲，规划建设用地范围内的总建筑面积乘以建筑容积率就等于规划建设用地面积。规划建设用地面积指允许建筑的用地范围，其住区外围的城市道路、公共绿地、城市停车场等均不包括在内。建筑容积率和居住建筑容积率的概念不同，前者包括了用地范围内的建筑面积，和总用地一样，因此在指标中，前者高于后者。

　　容积率高，说明居住区用地内房子建的多，人口密度大。一般说来，居住区内的楼层越高，容积率也越高。以多层住宅（6层以下）为主的住区容积率一般在1.2至1.5，高层高密度的住区容积率往往大于2。

　　在房地产开发中为了取得更高的经济效益，一些开发商千方百计地要求提高建筑高度，争取更高的容积率。但容积率过高，会出现楼房高、道路窄、绿地少的情形，将极大地影响居住区的生活环境。

　　5．区内交通要安全通畅居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的人车分流，是指汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰。小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高。

　　人车混行的小区要考察区内主路是否设计得通而不畅，以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。

　　另外，汽车泊位还分为租赁和购买两种情况，购房者有必要搞清楚：车位的月租金是多少；如果购买，今后月管理费是多少，然后仔细算一笔账再决定是租还是买。

　　6．价格要弄清楚

　　看价格时，首先要弄清每个项目报的价格到底是什么价，有的是开盘价，即最底价，有的是均价，有的是最高限价，有的是整套价格，有的是套内建筑面积价格。

　　最主要的是应弄清（或换算）所选房屋的实际价格，因为上述几种报价出入很大，不弄明白会影响你的判断力。交房时是毛坯房、初装修还是精装修，也会对房屋的价格有影响，比较房价时应考虑这一因素。

　　7．通风效果要好

　　在炎热的夏季，良好的通风往往同寒冷季节的日照一样重要。

　　一般来说，板楼的通风效果好于塔楼。目前楼市中还有塔联板和更紧密结合的塔混板出现，在选择时，购房者要仔细区别哪些户型是板楼的，哪些户型是塔楼的。

　　此外还要注意，住宅楼是否处在开敞的空间，住宅区的楼房布局是否有利于在夏季引进主导风，保证风路畅通。一些多层或板楼，从户型设计上看通风情况良好，但由于围合过紧，或是背倚高大建筑物，致使实际上无风光顾。

　　8．户型要合理舒适

　　平面布局合理是居住舒适的根本，好的户型设计应做到以下几点：

　　入口有过渡空间，即“玄关”，便于换衣、换鞋，避免一览无遗。

　　平面布局中应做到动静分区。动区包括起居厅、厨房、餐厅，其中餐厅和厨房应联系紧密并靠近住宅入口。静区包括主卧室、书房、儿童卧室等。若为双卫，带洗浴设备的卫生间应靠近主卧室，另一个则应在动区。

　　起居厅的设计应开敞、明亮，有较好的视野，厅内不能开门过多，应有一个相对完整的空间摆放家具，便于家人休闲、娱乐、团聚。

　　房间的开间与进深之比不宜超过1：2。

　　厨房、卫生间应为整体设计，厨房不宜过于狭长，应有配套的厨具、吊柜，应有放置冰箱的空间。卫生间应有独立可靠的排气系统。

　　下水道和存水弯管不得在室内外露。

　　9．设备要精良到位

　　住宅设备包括管道、抽水马桶、洗浴设备、燃气设备、暖气设备等。主要应注意选择这些设备质量是否精良、安装是否到位，是否有方便、实用、高科技的趋势。

　　以暖气为例：一些新建的小区，有绿色、环保、节能优点的壁挂式采暖炉，温度可调，特别是家里有老人和儿童时，可将温度适当调高，达到最佳的舒适状态。

　　10．节能效果要好

　　住宅应采取冬季保温和夏隔热、防热及节约采暖和空调能耗的措施，屋顶和西向外窗应采取隔热措施。寒冷地区北向窗户也不宜过大，并应尽量提高窗户的密封性。住宅外墙应有保温、隔热性能，如外围护墙较薄时，应加保温构造。

　　11．隔音效果要好

　　噪声对人的危害是多方面的，它不仅干扰人们的生活、休息，还会引起多种疾病。购房者虽然大多无法准确测量，但是应当注意住宅应与居住区中的噪声源如学校、农贸市场等保持一定的距离；临街的住宅为了尽量减少交通噪声应有绿化屏障、分户墙；楼板应有合乎标准的隔声性能，一般情况下，住宅内的居室、卧室不能紧邻电梯布置以防噪音干扰。

　　12．面积要适宜

　　随着小户型热潮的兴起，商品房的套内面积稍稍降了一些，但是许多购房者仍然认为住房面积越大越好，似乎小于100平方米的住宅就只能是梯级消费的临时过渡产品。甚至一些经济适用房也名不副实，大户型、复式户型盖了不少，致使消费者也被误导，觉得大面积、超豪华的住宅才好用。其实尺度过大的住宅，人在里面并不一定感觉舒服。从经济上考虑，不仅购房支出大，而且今后在物业、取暖等方面的支出也会增加。

　　住宅档次的高低其实不在于面积的大小，三口之家面积有70平方米至90平方米就基本能够满足日常生活需要，关键的问题在于住宅是否经过了精心设计、是否合理地配置了起居室、卧室、餐厅等功能，是否把有限的空间充分利用了起来。

　　13．公摊面积要合理

　　购房者买房时，一定要注意公摊面积是否合理，一般多层住宅的公摊面积较少，高层住宅由于公共交通面积大，公摊面积较多。同样使用面积的住宅，公摊面积小，说明设计经济合理，购房者能得到较大的私有空间。但值得注意的是，公摊面积也并不是越小越好，比如楼道过于狭窄，肯定会减少居住者的舒适度。

　　14．物业收费合理，服务到位

　　买房时购房者一定要问问，物业公司是否进入了项目，何时进入项目。一般来说，物业公司介入项目越早，买房者受益越大。

　　若在住宅销售阶段物业公司还没有介入，开发商在物业管理方面做出许多不现实、不合理的承诺，如物业费如何低，服务如何多等，待物业公司一核算，成本根本达不到，承诺化为泡影，购房者就会有吃亏上当的感觉。

　　其实，一些开发商将低物业收费作为卖点实在没有什么可信度，因为物业收费与开发商根本没有什么太大关系。项目开发、销售完毕，开发商就拔营起寨、拍拍屁股走人了，住户将来长期面对的是物业管理公司，物业管理是一种长期的经营行为，如果物业收费无法维持日常开销，或是没有利润，物业公司也不肯干。

　　15．雨后看楼

　　倘若你买的是现房，不但要在晴天去看采光等方面，有条件的话，在雨天也要去看看房子，查看屋里有没有渗漏的痕迹，否则一旦住进去就会后悔莫及了。

　　巧买二手房，胜过存银行

　　现如今，股市、保险、期货等理财渠道可以说越来越多，但是真正适合工薪族的投资方式却少得可怜。随着房地产发展的扩大，二手房交易也越来越火暴。因二手房交易引发的纠纷较多，所以交易二手房有很多细节需要注意：

　　1．对中介全面审查

　　根据统计资料显示，全国二手房交易中经过中介成交的已经占到80％。然而如果在交易过程中，遇到资质差或者根本没有资质的中介公司，则后果不堪设想。所以下面先教给大家如何辨别中介公司的等级和真伪。

　　一看中介公司是否有明确的公司名称、长期经营的地址。这可以通过看中介公司的招牌、询问周围邻人该公司成立情况及经营情况来确定，以防皮包公司诈骗。

　　二看中介公司营业执照以确定该公司的营业资质。看是否可以进行二手房中介业务，办理经营二手房中介的中介公司的营业执照需要众多的条件，包括相关的有中介资质从业人员等条件。