第36章 房地产：财富增值保值的好选择(3)

　　三看中介公司营业执照确定它的注册资金。中介公司注册资金不能低于买卖一套房子的价格。客户通过中介来交易房屋最主要的原因就是不希望直接交接房款，希望在整个交易过程中有一个第三方来维护双方的利益，所以一定要找到一家公司的风险承受能力即该公司的注册资金能大于该房屋的总价或该中介公司为品牌公司，拥有良好的信誉，一旦发生纠纷，作为消费者的客户能得到妥善解决。

　　四看中介公司是否拥有有合法的房地产经纪人资质的从业人员，是否有房地产经纪人资格的业务员在为你提供中介服务。拥有资质的从业人员在从事二手房交易过程中如有任何违法或对客户不利的情况发生，有关部门将通过相关政府行政措施会对其进行相应惩戒。

　　五看中介公司与你签订的居间合同是否经过备案。由于二手房交易中有很多专业术语和一些行规惯例，对于合同的使用要求就是格式合同应在使用区的工商局进行备案，而凡是在工商局备案的格式合同在备案时工商局已经就相关的条款进行审核了，就有关消费者的权益进行了相关的调控，基本能保障消费者的权益。

　　六看中介公司是否有专业的从业人员负责签约并办理相关的后续服务。大公司和小公司之间的区别也比较明显，小中介公司一般由业务员全程处理所有事项，大的品牌公司一般分工较细，会将房产交易的前端和后续分开，由房产业务员从事前端的房产开发、带看、收意向金、斡旋、交房等工作，另外再设立专门部门从事签订房地产买卖合同、办理过户、贷款、领证等手续。这样既有利于资源优化又可以确保交易的真实性，防止为利走险，能尽最大可能保障交易安全。

　　从上面几条，我们可以看到房屋中介公司的情况，所以如果我们要买卖二手房，寻找中介来交易房屋最主要的原因就是不希望直接现金交易，希望在整个交易过程中有一个第三方来维护双方的利益，但是一旦找到一个黑中介，可能适得其反。所以二手房交易一定先看好一家可靠的中介机构。

　　2．关注细节不吃亏

　　（1）订金。在二手房交易中，因为订金的问题经常发生买卖双方冲突。订金是对买方的约束，如果卖方收取了订金而违约，就要双倍返还订金。

　　收订金后，如果买方没有按时履行约定，卖方将房转卖他人应该手握对方退房申请，最好让买方写书面申请退房，否则将要双倍返回订金。

　　购房合同对双方当事人都具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除合同。如果买房人违约在先，卖房人可不退订金。买房人没有以书面方式明确表态不履约，则房主在未解除合同也不退订金的情形下将房子卖给他人的行为就违反了合同。

　　对于房主而言，若买房人提出退房或解除合同，应要求买房人提出书面解约的申请或声明，以保全对方违约在先的证据，然后才可以将房子卖给第三方。

　　（2）付款方式。房款如何支付，必须在合同中详细写清楚。买卖房子属于大宗交易，所以交易如何付款，如何收款一定要详细说明，而最好找到合适银行托管，以防止生变。

　　双方签订买卖合同时，应对付款流程、方式和时间作出明确、具体的约定。买房人如果将购房款交给中介公司再转交卖方，应先审查中介公司的资质状况。特别是不能将购房款交给中介公司的个别职员，防止他们卷款潜逃。

　　目前有的中介公司已经与国内银行共同开发了二手房交易资金托管业务，由银行作为担保人。买房人先在银行开设一个经管账户，并将房屋首付款或者全部价款存入该账户。当买房人确定已经安全办理了房屋过户手续后，就可通知银行将该笔存入的房款转给卖房人。这样可以保证资金安全。

　　（3）房龄。一样的房子，建造年代不同，房子的价格肯定不同。

　　通过中介公司买卖二手房，应审查两方面内容：一是上家的委托价与下家的买价是否一致；二是中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例，即不超过全部购房款的3％。审查的依据是下家与中介公司签订的居间合同和上下家签订的买卖合同。这样的审查能有效地防止极少数中介从业人员违反规定，赚取差价或谋取不当利益。

　　（4）产权。买二手房一定要过户，手里没房产证隐患多。房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有办理房产证对买房人来说有得不到房屋的极大风险，因此引发的纠纷也较多，所以买房必须要及时办理房屋过户手续。

　　如果买卖双方同意，最好到公证处去办个提存公证，即买方将购房款存放到公证处，在条件符合约定的情况下，由公证处将该笔款项支付给卖方。也可到律师事务所办理提存见证，由具有专业资质的律师事务所来充当“公证人”的角色。申请了公证或见证后，如产权证办不出来，那么卖方是收不到钱的。

　　除了要看房屋是否有房产证外，还要查清房屋的以下几点情况：

　　要点一：房屋产权是否明晰。有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、家庭共有的，还有夫妻共有的。对此买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同，否则无效。

　　要点二：交易房屋是否被租赁。买二手房时，应注意该房屋是否已被出租。我国法律有“买卖不破租赁”的原则。也就是说，如果购买房屋时该房屋已被租赁，则该租赁合同对于新的房主而言继续有效。

　　要点三：土地情况是否清晰。买二手房时买房人应注意土地使用性质，看是划拨还是出让。划拨土地一般是无偿使用，政府可无偿收回。同时，应注意土地使用年限。

　　要点四：福利房屋交易是否受限制。房改房、经济适用房本身是福利性质的政策性住房，转让时有一定限制，买房人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。例如，经济适用房的交易是有一定限制的，购买5年以上才可进入市场并按市场价进行转让，5年以内则只能以原价转让，而且购买方还必须符合购买经济适用房的条件。

　　在实际看房时，最好要实地调查，明确房屋的具体情况，签订合同一定要写清房屋的具体情况，如地址、面积、楼层等。对于房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的（如测绘的误差、某些赠送面积等），应在合同中约定：是以产权证上注明的为准，还是双方重新测绘面积、必须予以明确。

　　（5）公证。买卖双方大部分是不熟悉的双方进行交易，不可能对房子的各种状态了解透彻，这样可以让房屋中介做一些问题的磋商之后做一些公证。花费不大，但是具有法律效力，一旦出现纠纷，可以按照公证内容做裁决。

　　买卖合同公证：主要针对房屋买卖当中一方当事人为境外人的情况。在房屋买卖过程当中，如一方为境外人则买卖合同必须经过公证后方生效，否则无法送交易中心交易，所以境外人办理相关房屋买卖必须办理买卖合同公证手续。

　　委托公证：主要指房东或客户方无法亲自办理相关房产过户手续，只能委托其他人或中介公司办理相关手续，由于交易中心无法确认手写委托书的真实性，交易中心一般会要求无法亲自到场的当事人出具公证后的委托书，方为其办理相关的过户手续。

　　贷款合同公证：境外人购房如须贷款，则其贷款合同必须经过公证处公证生效。只有公证处公证后的贷款合同，交易中心才会受理并办他项权利证。

　　赠与公证：在二手房交易中还有一种方式即赠与，原房主自愿将房屋赠与给他人，并要求将房屋产权人名字进行更改。

　　复印件与原件相符公证：以前政策允许转让期房时，由于可以不经开发商同意进行交易，而客户不经开发商同意进行交易，开发商也不愿提供相关的预售合同，但交易中心交易必须提供足够的预售合同方能交易，因此必须拿着房东手中的预售合同办理复印件与原件相符的公证，拿出6本以上的合同前往交易中心办理转让手续。

　　（6）证件。二手房交易办证所涉及的资料与证件：《房屋转让合同》原件；收款凭证；买卖双方个人身份证、户口簿及私章；转让前房屋所有权证、契证、土地使用权证；《具结书》。这些证件都是必须的，一个也不能少，否则你的二手房买卖就存在一定的瑕疵，为日后留下后患。

　　3．明确房屋的具体情况

　　买房子是人生大事，二手房交易要在购房合同中明确房屋的具体情况。

　　（1）写清房屋的具体情况，如地址、面积、楼层等。对于房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的（如测绘的误差、某些赠送面积等），应在合同中约定清楚是以产权证上注明的为准，还是双方重新测绘面积。

　　（2）明确房价具体包括哪些设施。在协议中注明，屋内哪些设施是在房价之内，哪些是要另外计算费用的。如房屋的装修、家具、煤气、维修基金等是否包括在房价之内。

　　注意要把口头的各种许诺，变成白纸黑字的书面约定。

　　总之，房产投资永远是比股票投资稳健的项目，而二手房投资更是稳健投资中的首选对象。另外需要提醒大家注意的是，虽然购买二手房出租的收益会高于银行储蓄，但是也并非买了二手房就高枕无忧了，在购房时只有注意以上的因素，精挑细选，才可有效避免将来房产的贬值影响收益。