第21章 ：冰点2020，中国异动行业分析 (3)

　　这话中饱含着无奈与苦涩，我们看到，无论从技术实力上讲，还是从明确的战略构想上讲，或者是从资金角度分析，当下中国的医疗保健企业，都绝少有具备国际竞争力的个体。而这也就意味着，当我们的政府放松对这一领域的管制时，中国医疗保健行业的美好时代就此终结。

　　事实上，这一变化正在出现。

　　历经3年酝酿、争论，中国的新医改方案终于在2009年4月6日正式公布。这一与13亿民生息息相关的“生命行业”正在新医改的推动下勾勒出一个前所未有的变局。

　　就大的经济体制来看，中国的改革在很大程度上是受形势所迫，这一点是过去几十年我们所得出的基本经验，当一个行业可以轻轻松松就实现高速增长，毫不费力就实现暴利经营的时候，也就意味着危机的迫近。在未来的10年里，无论在医疗保健行业中将会发生多么激烈的厮杀与竞争，一个可以预见的事实是：民众会真正从中得益，而这一点，才是最重要的。

　　（4）房地产业——一个行业的大逃杀

　　从历史的角度上看，在这个世界上绝不会有一个国家的经济，是依靠房地产来拉动的。

　　在许多世界经济学家的眼中，中国房地产业的大崩盘，已经是迟早的事情，因为无论我们有着怎样独特的条件，都不可能避身于商业规律之外。

　　当房地产成为拉动经济的引擎时，当房地产业和金融、银行业紧密地结合在一起的时候，发生崩盘几乎是命中注定的格局。

　　在这一场世纪大逃杀中，房地产业的崩溃并不值得我们惋惜，惟其能做的就是默默庆幸，以及期待未来的岁月中，一个健康的房地产行业会出现于我们的生活当中。

　　主题介绍：超经济掠夺——从“巨贪”到“巨骗”——纸糊的楼盘

　　4.1：超经济掠夺

　　在未来的十年里，究竟哪一个行业会出现最大的异动？

　　关于这个问题，我们已经有了答案，而且比起其他的预测与分析，这个答案已经处在了我们的眼前，并不需要我们用时间来验证。

　　这个行业就是曾经喧嚣一时，曾经充当了中国经济支出产业，曾经为无数人赚取过暴利，将无数民众腰包里的储蓄掏空的房地产业。

　　曾几何时，这是一个最炙手可热的行业，在这个行业中所存在的利润，是其他任何产业都无法比拟的。

　　在过去的10年里，我们有目共睹的事实是：房地产业的空前繁荣，使得中国房价空前上涨，许多民众穷其一生积蓄，也无能力从开发商的手中买到一套房，反过来，那些买了房的消费者，则因此支付掉了一笔本不该花的冤枉钱。

　　为了说明这一现状的真实性，我们需要用数据来证实。

　　在国际上，一般用“房价收入比”来表示房价的合理性和消费者的实际购买力。那么，这个概念究竟是如何表述的呢？

　　所谓的“房价收入比”，指的是一个地区的住房平均价，和该地区家庭年平均收入的比值。当这个比值高的时候，说明居民家庭对住房的购买能力较低，也就意味着民众买不起房；反过来这个比值低，就说明居民家庭对于住房的购买能力高。

　　那么。这个比值究竟该维持在怎样的区间里，才是最合适的呢？

　　在联合国人居中心出版的调查报告中，经过一番缜密的调查后得出结论，一套住房的合理价格，应该在居民平均年收入的两倍到三倍，当这个比值超过5的时候，大部分的居民就会陷入买不起房的困境，从而出现种种社会问题。

　　在世界上的发达国家中，该项比值一般保持在正常的范围内，譬如英国的比值为2.6，美国为2.8，就连房价最为高昂的日本，也只有4.5。

　　现在新的问题又来了，我们的该项比值究竟是多少呢？

　　答案是一个石破天惊的数字——2004年和2005年的“房价收入比”分别是6.52和9.83，而到了2006年的时候，这个数字变成了惊人的15.76，终于，到了2007年的时候，在多方势力别有用心的炒作之下，这个数字终于成功登顶，飙升过20倍的大关。

　　假如你以为这已经是极限，那么你就错了，事实上，我们刚才所说的数字，只不过是深圳这样一个二线城市，而在北京、上海、广州等城市中心地区，这个数字早就已经达到了惊人的30甚至50！

　　事实上，实际的情况要比这严重得多。

　　在中国，由于社会保障体制尚未健全，类似于教育、医疗、养老等社会福利都未能得到具体落实，因此作为一个中国居民，还必须在收入中拿出一部分钱来应对这些用途，这样一来，可以用来购房的款项就更加稀少，相应带来的则是“房价收入比”的进一步增高。

　　4.2：从“巨贪”到“巨骗”

　　当我们的房价远远超出了民众的购买力时，这样的情势无疑意味着对民众的超经济掠夺，其行为之残酷，几乎无异于用交易之外貌，行巨贪之实质。

　　在刚刚过去的2009年上半年，房地产市场从2008年的低迷中迅速回暖。根据数据统计显示，从今年的1月到6月，全国商品房销售面积达到了34109万平方米，同比增长31.7%；而其相对应的商品房销售额达到15800亿元，同比增长53.0%。

　　在今年6月份，北京商品房住宅成交均价为每平米13302元，比今年1月份上涨了2864元，其涨幅高达27%。那么，开发商盖这样的一套房子，究竟需要花上多大的成本呢。

　　根据业内的信息，当开发商建设一套房子时，其需要缴纳的土地出让金只占到最终房价的5%，其建设过程中所需要花费的材料费、建筑费的数额，也不超过10个百分点，这也就是说，刨去各种费用，开发商盖一套房子，甚至能赚到超过80%的利润！

　　我们不妨这样想一下，当一个行业发展到随便搭起一套房子都能卖出高价，赚到暴利的时候，那么这个行业必然是存在着严重问题的，这个道理之简单，即便是一个普通的中学生也能领悟。

　　事实上，这样的情势早就为我们的政府所熟知，只是出于宏观因素的考虑，才不得不对此容忍日久。

　　正因为如此，国家才在进行宏观调控的时候，采取政策性手段，不遗余力地将过热的房价逐步压低下去。

　　当这种下跌的趋势出现之后，无异于对开发商等既得利益者的暴利“巨贪”行为，进行一次彻底的管制。

　　我们要说的是，正是因为这种高利润的存在，使得中国的房地产也已经透支了未来几十年里的发展空间与利润额度，由于这种“鸡血式”刺激的存在，使得中国的房地产业的繁荣周期已经提前结束，等待它的将会是无比的严冬。

　　当我们的体制不再允许“巨贪”行为的合理性时，就意味着房地产业的一个新开端。

　　当中国的房价开始逐渐下跌时候，就意味着房地产商通过超经济剥削所得的利润，正在一步步地被压缩，由此给开发商带来的打击是极其巨大的。

　　当开发商在销售端不能继续获得暴利的时候，旨在维护暴利的既得利益者，就将目光投放在了资本来源之上，而这个来源，则是手握大笔流动资金的银行。

　　从掠夺消费者到向银行借贷建设楼盘，中国的房地产开发商，正经历着一场由“巨贪”到“巨骗”的转变。

　　然而，这种情势的不合理性，从一开始就注定了它必然是不可能长期存在的。

　　从历史的角度上看，在这个世界上绝不会有一个国家的经济，是依靠房地产来拉动的。正如我们曾经见识过的那样，当美国尝试着用房地产来拉动经济时，其最终的结局是彻底的崩盘，当日本尝试着依靠房地产来拉动经济时，其最终的结局也难逃覆灭。

　　在中国，不断不断飙升的投资对2009年上半年中国GDP增长的贡献率达到了空前的88%，而这一数值是过去10年里43%均值的两倍，这样的数字也就意味着，新一波的银行不良贷款的种子，已经在房地产行业中悄悄地播下，其一旦出现爆发，对经济带来的负面影响将是不可估量的。

　　因此，在许多世界经济学家的眼中，中国房地产业的大崩盘，已经是迟早的事情，因为无论我们有着怎样独特的条件，都不可能避身于商业规律之外。

　　当房地产成为拉动经济的引擎时，当房地产业和金融、银行业紧密地结合在一起的时候，发生崩盘几乎是命中注定的格局。

　　正是基于这一点，我们的政府才在2008年8月27日做出决定，要求严格商业性房地产信贷管理，要求金融机构禁止向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款。

　　由此，对于中国房地产业而言，一场危机重重的大逃杀已经迫在眉睫。

　　4.3：纸糊的楼盘

　　当中国的房地产业危机当头的时候，就意味着一场纸糊楼盘的坍塌，而所谓的纸糊楼盘，包含着微观与宏观两个层面的含义。

　　首先，当房价逐步下跌，房地产商无从获取超额利润，同时又因为贷款的紧缩而被“断粮”的时候，就意味着若想继续维持暴利，只能从建筑成本上下手。

　　于是我们看到，在近几年来，楼盘的建筑质量每况愈下，甚至于连开发商都不得不承认，我国的建筑寿命几乎不到30年，而这种商品房的逐渐质量退化现象，则为我们的民生安全留下了最可怕的隐患。

　　一个鲜明的例子是，依照工程建筑标准，过去的商品房楼板厚度应该是10公分，而随着开发商偷工减料现象的日益加剧，许多地方的楼板厚度已经被降低到了6公分，在如此危险的情形之下，这种质量的房子完全可以说是用纸糊成的。

　　就宏观层面而言，中国房地产业的存在，本身就具有制度上的不合理性。

　　在中国，房地产业并非是一个独立的自动创收产业，其基础是寄生于建筑业之上的。就目前来看，规划职责由政府承担，设计工作由设计单位完成，施工由建筑公司负责，在一整条产业链上，开发商所负责的任务，只有简单的中间人职责。

　　然而，正是这样的角色，却占有了整个产业链中最丰厚的利润。这都来自于开发商的巧妙运作——他们往往让银行为其提供缴纳土地出让金的贷款，由建筑商垫付盖房费用，在房屋没有建好的时候，开发商就开始大量预售期房，将回笼的大部分资金作为自己的利润进行贮藏。

　　就外部因素来说，民众对于住房的需求，将会给予中国的房地产业以最沉重的一击。

　　对于民众来说，有饭吃、有房住是最基本的需求层次，而政府的主要职责之一，就是保障民众能够“食求饱，居求安”。从这个意义上讲，廉价的住房与医疗、教育一样，是一个社会中必须存在的公共产品，无论社会发展到何种地步，无论因此花费多大的代价，无论在经济适用房的分配过程中出现怎样的问题，国家都有义务和责任来满足民众的这一部分需求。

　　正因为如此，国家才三番五次地加大投入，成批量地建设经济适用房，旨在解决民生中切实出现的问题，而当经济适用房出现之后，势必会对现有的商品房市场形成挤压效应。（这方面一个典型的例子就发生在2001年，其时，国家投入大笔资金，在全国范围内的一线城市中大幅度建设经济适用房，由此带来的直接效应是当年商品房市场价格的大幅回落，部分地区房价甚至于下跌一半有余。）

　　事实上，中国的房价绝不可能再保持上涨的势头，这里面最重要的原因就是，中国的房子，已经严重地超出了民众的实际购买力，它甚至已经接近于美国的水平。

　　这种严峻的现实，迫使一次行业大调整的到来，而人为推迟、阻碍这种调整，其结果只能是酝酿出更大的泡沫，最后破碎得更厉害。

　　不幸的是，几乎所有的房地产企业，都似乎无视于这一点，为了今日之暴利，哪怕日后洪水滔天也与己无关。

　　综合以上的因素我们看到，中国房地产业的现状已经出现了极度的崩盘趋势，这不仅因为发展空间与利润空间的极度透支，更是因为在当下的中国，在一部分既得利益者的恶意操控下，中国房地产业已经呈现出了畸形的狰狞面貌，一任其恶化下去，给民众、社会、国家所带来的伤害都是难以忍受的。

　　所幸，当我们在此做出探讨的同时，这一恶化的趋势已经得到了足够的警惕，我们甚至于可以断言说，在未来的10年里，房地产业的崩盘是必然的事情。

　　在这一场世纪大逃杀中，房地产业的崩溃并不值得我们惋惜，惟其能做的就是默默庆幸，以及期待未来的岁月中，一个健康的房地产行业会出现于我们的生活当中。