第104章 回顾洛克菲勒中心 (3)

　　这一决定大大出乎我的意料。对于这种我认为十分草率的政策，我感到怒不可遏，并愤怒地表达了我的意见。通过下令撤回资金来买回股份、支付收入余额的红利，信托委员会实际上已经裁决要部分清算洛克菲勒集团有限公司。事实上，他们是在要求洛克菲勒集团有限公司继续保持房地产公司的角色，比以往任何时候都更加依赖洛克菲勒中心这一关键资产。他们已经否决了我和迪克·沃尔从20世纪80年代初期就开始实施的大胆的多元化计划。全世界最敏锐的金融战略家之一迈克尔·戴维–韦尔同意我的主张。他把洛克菲勒集团有限公司比作一只能够下金蛋的鹅，认为信托委员会的行为是在“卡那只鹅的脖子”。

　　为了确保自己的政策得到贯彻执行，他们委托凯咸律师事务所的高级合伙人塞缪尔·巴特勒直接向管理层传达他们的希望，从而彻底地越过了洛克菲勒集团有限公司的董事会。困惑、愤懑之下，我就信托委员会行为的合法性问题，咨询了纽约州律师协会令人尊重的高级成员西蒙·里夫金德法官。我深感遗憾的是，里夫金德法官的结论是，最初信托协议赋予受托人的权力十分广泛，除了违法行为之外，他们可以决定他们认为最符合受益人利益的任何措施—包括解散洛克菲勒集团有限公司，如果他们愿意的话。

　　在接下来的4年中，自从1985年年底曼宁·布朗去世以后接任了信托委员会主席职务的鲍恩时不时地干涉管理层和董事会的权力—这是信托委员会从来没有扮演过的角色。我怀疑父亲在设立该委员会的时候是否想到过这个问题。

　　房地产投资信托公司

　　房地产投资信托公司—其前身是洛克菲勒中心不动产有限公司—于1985年成立并上市。我是该公司的董事长，董事会成员包括我的老朋友、布兰克斯通集团的彼得·G·彼得森，伦敦人寿保险公司房地产部的负责人本杰明·霍洛韦，奥林匹亚约克的负责人之一保罗·赖克曼和迪克·沃尔。高盛公司和谢尔逊·雷曼兄弟公司承销了房地产投资信托公司历史上最大的股票：发行3 750万股，每股20美元，在美国筹集资金7.5亿美元，在欧洲推销债券3.35亿美元，在日本发行票据2.15亿美元。

　　房地产投资信托公司将筹集的13亿美元资金借给了洛克菲勒集团有限公司，获得的是最初洛克菲勒集团的楼宇和土地。①收益按照信托委员会的要求进行了分配。洛克菲勒集团有限公司将定期从洛克菲勒中心的租金中向房地产投资信托公司付款，而房地产投资信托公司反过来要按照房地产投资信托公司的规定将自己年度税前收入的95%向其股东分红。

　　根据房地产投资信托公司的条款规定—这些规定在其招股说明书中作了详细阐述，红利将从1986年的1.75美元上涨到2000年的6.63美元，届时股东可以选择将抵押权转换为洛克菲勒中心71.5%的股权，也可以等到2007年退还他们的本金。房地产投资信托公司的招股说明书明确指出，在公司头9年的经营中，租金收入将不足以偿付抵押，但洛克菲勒集团有限公司将通过动用自身的储备资金来弥补这个预计为2.5亿美元的缺口。

　　我们非常满意的是，我们对房地产投资信托公司的预期是现实可行的，因为洛克菲勒中心40%的租约—共计230多万平方英尺—将延续到1994年。我们相信—大多数专家也同意—纽约市的房地产市场会从20世纪80年代初期的衰退中继续强劲恢复。因此，我们预计，到了1994年，我们将能把租金提高到平均每平方英尺75美元，即增长100%。我们还相信，在1995~2000年期间可以续约的其他租户将支付每平方英尺80~100美元的租金。因此，早期的亏损将被丰厚的利润取代，而如果房地产投资信托公司的股东们在2000年选择了他们的股权，那么我们会按照我们的承诺交给他们一个成功的物业。

　　我们的预测在头5年被证明完全正确。房地产投资信托公司开始回购债券和票据（已发行5.5亿美元中的将近4.8亿美元），按照承诺的时间和金额支付红利，甚至开始向股东们偿还截至1988年年底的每股1.58美元的本金。那些年强劲的股票市场支撑了监管账户，压缩了洛克菲勒集团有限公司不得不从自己的现金流中拨出的款项。此外，新租约按照我们的预期升值了。房地产投资信托公司正如日中天。

　　洛克菲勒集团有限公司的形势也是一片大好。在信托委员会的坚持下，我们卖出了奥利特通讯公司—那是我们早期多元化战略的主要成果，轻松地获得了2.36亿美元的税前利润。洛克菲勒集团有限公司的其他资产也同样取得了可喜的增长，尤其是库什曼–韦克菲尔德，以及彻底重新装修了的广播城音乐厅—全美利润领先的音乐厅，年利润接近900万美元。因此，尽管信托基金为我们家族撤回了2.5亿美元的现金，洛克菲勒集团有限公司的收支平衡表依然很漂亮。事实上，截至1988年年底，公司的净值增加了3.5亿美元，达到11亿美元，在短短的3年时间里实现了两位数的增长。

　　具有讽刺意味的是，这种良性的价值增长被证明是一把双刃剑。洛克菲勒集团有限公司的价值再次比1934年信托基金总价值增长了50%以上，因而在信托委员会内部导致了一片惊慌。

　　出售一个标志物

　　接近1988年年底的时候，我和迪克·沃尔开始定期与信托委员会见面，讨论洛克菲勒集团有限公司的未来问题。鲍恩告诉我们，他和其他受托人认为洛克菲勒集团有限公司拥有这么大比例的信托资产是“不适宜”的。他们尤其担心洛克菲勒集团有限公司在纽约市房地产价值方面贬值的危险。1987年从美联储主席的位置上退休后加入信托委员会的保罗·沃尔克也认同鲍恩的看法，因为他也尤其担心纽约市的房地产市场。迪克·沃尔说保罗告诉他，他感觉房地产不是一种合适的信托投资对象，他对房地产投资而产生的必要债务感到不自在，而且，更加重要的是，他不怎么相信纽约市的政治家们。

　　信托委员会认为，为了保护受益人的利益，洛克菲勒集团有限公司股票价值在信托价值中所占的比例应当从50%下降到15%左右。为了实现这个目标，他们希望尽快将信托基金拥有的洛克菲勒集团有限公司股票从86%减少到25%。一旦洛克菲勒集团有限公司管理层实现了该目标，鲍恩向我们保证说，信托委员会将不再干预洛克菲勒集团有限公司的政策和经营问题，而是将公司当做另一个重大投资。

　　因此，从根本上说，是信托委员会—而不是洛克菲勒家族或洛克菲勒集团有限公司的董事会—最终作出决定，拥有洛克菲勒中心不再“符合洛克菲勒家族的最大利益”。

　　为了服从信托委员会的命令，我和沃尔建议出售在洛克菲勒集团有限公司的控股权益。信托委员会批准我们于1989年9月出售。但是，他们设置了两个条件，使得我们的工作更加艰难：高得令人不可思议的每股最低

　　1 000美元的价格，同时要在年底前完成销售—否则他们就考虑其他方式。

　　迪克·沃尔和他的一班人马在美国、欧洲和日本找到了可能对洛克菲勒集团有限公司感兴趣的20家公司。三菱地产公司从火热的日本房地产市场赚取了大量现金，故而报出了惊人的每股1 350美元的价格。这一先发制人的报价从根本上终结了我们的交易。1989年10月底，洛克菲勒集团有限公司董事会接受了他们的价格。①

　　1934年信托基金卖给三菱公司的是洛克菲勒集团有限公司从1990年到1991年的15个月期间所发行股票的80%，总价13.73亿美元。信托基金为此总共支付了将近5.33亿美元的税金，并另外支付了4 000万美元的费用，剩下的大约8亿美元按比例在15份1934年信托基金中分配。以我作为收益受益人的信托基金从三菱公司的交易中净得1.713亿美元—这种投资回报相当可观，因为1948年我从父亲那里购买洛克菲勒中心的最初20%权益时只花了44.2万美元！虽然要支付巨额的税金，但显然这笔交易从经济上来说对家族是个好买卖，而三菱地产公司是个再合适不过的买主。

　　但是，向日本人出售洛克菲勒中心的举动在美国引起了一场暴风骤雨式的批评—我称之为歇斯底里。“日本有限公司”（“Japan, Inc.”）被用来描绘一个巨人在微妙的贸易战中利用幼稚的美国人，然后买断美国的所有遗产。还有什么东西比纽约最大的标志物—洛克菲勒中心—更有象征意义呢？有人说，第二次世界大战的裁决被颠倒了。在这种情绪达到极致的时候，有一个关键问题被忽略了：洛克菲勒人通过1934年信托基金仍然拥有洛克菲勒集团有限公司和洛克菲勒中心20%的权益。

　　“不可思议”的破产

　　我和迪克·沃尔对洛克菲勒集团有限公司与日本的合伙关系感到乐观，尤其是他们表现出对我们的管理的信心：他们请我继续担任董事长，迪克·沃尔继续担任总裁兼首席执行官。三菱地产公司是一家运行良好的公司，拥有世界各地的资产和广泛的权益260多亿美元。我们甚至因此希望三菱公司的管理层也会追寻我们关于将洛克菲勒集团有限公司扩大成为一家控股公司的想法，也就是信托委员会坚决否定的想法。

　　可惜，最后证明购买洛克菲勒集团有限公司股权的交易是日本人的一场噩梦。他们是在20世纪80年代房地产兴旺的末期购买控制权的。无论是洛克菲勒集团有限公司还是三菱公司，谁也不可能预见在不到一年以后开始的全球性房地产市场萧条的程度或周期，也无从得知这种萧条在纽约市具体的严重程度。

　　这次萧条对洛克菲勒集团有限公司的影响几乎是立刻就显现出来的。租金不仅没有以每平方英尺75美元的价格延续，而且到了20世纪90年代中期，需求已经走平，以35美元的价格已经很难留住租户。洛克菲勒中心的租金收入不久就进一步跌破了其对房地产投资信托公司的利息义务，它的评估价格从14亿美元跌到了1993年的11亿美元，而年度经营赤字从1990年的4 000万美元上升到了1993年的6 100万美元。三菱公司和1934年信托基金被迫介入，弥补亏空。三菱的投资很快就成了一个经济上的“窟窿”，很可能要演变成一场经济灾难，除非立刻采取补救措施。

　　更加严重的问题是，房地产投资信托公司本身的储备资金也很快耗尽。它从短期商业票据市场借了将近4亿美元，用于回购债券和票据，以便减少这两类债务的利率自动提高而导致的进一步损失。到了1992年中期，房地产投资信托公司面临信贷危机，转向洛克菲勒集团有限公司寻求紧急融资。