第105章 回顾洛克菲勒中心 (4)

　　作为洛克菲勒集团有限公司和房地产投资信托公司的董事长，我非常清楚自己面临的利益冲突问题。为了避免表现出不公允，我于1992年12月辞去了房地产投资信托公司董事长和主任的职务。取代我的是高盛公司的有限合伙人克劳德·巴拉德。

　　到了1993年，要扭转继续恶化的经济形势，洛克菲勒集团有限公司必须果断行动了。虽然萧条期已经结束，但洛克菲勒中心还是没有希望以我们最初预计的较高价格续签租约。在租金比较低的情况下，洛克菲勒集团有限公司将无力履行其对房地产投资信托公司的义务，而三菱公司和1934年信托基金将被迫负担1994年以后高达数亿美元的赤字。我向三菱公司提议，它的唯一可行方案是重组债务结构，或者买断房地产投资信托公司。由于房地产投资信托公司股票已经跌破了每股10美元，我觉得买断的方案更加合适。

　　1994年年初，房地产投资信托公司股票的交易价格为6美元时，三菱公司向房地产投资信托公司提出了每股4.35美元的报价。房地产投资信托公司董事会立刻否决了这个报价，但由于仍然面临严重的信贷危机，便从高盛公司的怀特豪尔地产以2.25亿美元债券的形式获得了融资资金，利率为14%。结果，以丹尼尔·奈蒂西为首的怀特豪尔公司成了房地产投资信托公司事务中的一个主要角色，房地产投资信托公司与洛克菲勒集团有限公司形成了对立的关系。

　　随着洛克菲勒中心的亏损继续上升—1994年累计亏损达到5.75亿美元，三菱公司最后一次努力要买断房地产投资信托公司。三菱公司与1934年信托基金合作，提出了每股7美元的价格，总计2.7亿美元，由三菱提供2.16亿美元，1934年信托基金提供5 400万美元。房地产投资信托公司还价3.1亿美元。

　　日本人开始退缩，坚持说任何额外的资金都必须由1934年信托基金负担。三菱公司已经在该项目里投入了将近20亿美元，不会再进一步。对此，比尔·鲍恩的答复是，除非三菱主动在条款上让步—包括作为优先投资为期5年的12%红利，否则从1934年信托基金拨出任何额外的投资资金在商务上都是行不通的。他还要求，如果三菱公司4次未能支付红利，他就要取得洛克菲勒集团有限公司的控制权。日本人被鲍恩的条件激怒了，立刻退出了交易，声称他们将不再向房地产投资信托公司付款。不可思议的前景—洛克菲勒中心的破产—已经成了一种现实的可能。

　　注定失败的东京之行

　　尽管我在所有这一切中的作用已经主要降为一个旁观者，但我强烈感觉应当不惜一切代价避免破产。我觉得个人向三菱公司的高级管理层提出请求也许能将他们拉回到谈判桌旁。因此，我和迪克·沃尔飞到东京，向他们的高级管理层施加压力，要他们重新考虑自己的决定。在我们与福泽武夫以及他的高级管理层的同事们会谈的那天上午，当我走进三菱公司的总部时，我脚下一滑摔倒在地，结果腿部骨折。30分钟之后，轮椅才送到。轮椅到的时候，我的肾上腺素起了作用，疼痛暂时消退了。我坚持要求先开会，然后再去医院。

　　福泽武夫先生和他的同事们见我坐着轮椅进入董事会议室大吃一惊。他们一脸严肃地听着，而我则谈到了破产的危险和耻辱，请求他们与房地产投资信托公司重新展开谈判。我坚持谈了将近一个小时，但最终，我的伤腿和我的想法都没能打动他们。

　　收购洛克菲勒中心是三菱公司最大的海外投资，虽然他们董事会中一些比较保守的董事从一开始就表示反对。由于日本经济的下滑，洛克菲勒中心遇到严重麻烦，因此这部分人如今占了上风。虽然谈判又继续了几个月时间，而且三菱公司和1934年信托基金一度似乎很快就能达成交易了，但最后还是以失败告终。1995年5月11日，三菱公司在东京的董事会投票决定放弃这个项目。

　　就在同一天，洛克菲勒集团有限公司的董事会聚集在西蒙舒斯特公司大楼5层华丽的董事会会议室里。那是一次郁闷的会议。会议议程只有一项内容：讨论关于停止向房地产投资信托公司支付2 000万美元款项，从而造成违约的决议。我作最后一次努力来阻止破产，指出了违约对于三菱公司、对洛克菲勒家族以及对洛克菲勒中心本身带来的毁灭性后果。我和德鲁·刘易斯、乔治·沙尔芬伯格、迪克·迪尔沃思、迪克·沃尔投票反对该决议。我们的票数少于来自三菱公司的董事和1934年信托基金董事会的代表乔治·帕特南。两天以后，RCP有限公司和洛克菲勒中心不动产公司—10年前从房地产投资信托公司借款的两个合伙公司—申请破产保护。不到6个星期，迪克·沃尔觉得自己的地位越来越难以维持，便辞去了洛克菲勒集团有限公司总裁的职务。

　　三菱公司的不幸决定给他们自己带来了痛苦的经济后果。根据最初交易的条款，1934年信托基金有权将自己仍然拥有的在洛克菲勒集团有限公司的20%股份以每股1 495美元的价格“推”给三菱公司。信托基金行使了他们的权力，于1997年从日本人那里额外获得了1.6亿美元。因此，由于三菱公司获得了洛克菲勒集团有限公司的全部股权，亏损的全部负担落在了他们的身上。

　　重获瑰宝

　　在令人尴尬、被媒体大量报道的破产事件过后不久，负责这个案子的普鲁登斯·亚伯拉罕法官让投标人提交各自处理如今由房地产投资信托公司控制的洛克菲勒中心抵押权的计划。洛克菲勒中心再度“上场”。

　　令所有人大吃一惊的是，房地产投资信托公司原本能够避免破产，但它的财务状况—客气地说—非常窘迫，而一些大型房地产公司显然有兴趣廉价获得这一不动产。我很担心洛克菲勒中心的未来，便公开表示我愿意加入一个新的所有权集团。我找过的家族成员都没有兴趣在中心中继续扮演角色，因此我只好另行寻找合伙人。

　　夏季期间，我通过我的下属理查德·E·萨洛蒙、我的律师、特威德米尔班克的彼得·赫尔曼随时了解事情的发展。乔万尼·阿涅利告诉我说，如果需要他投资的话，他可以提供帮助。几个星期以后，他从欧洲打来电话，告诉我他已经跟斯戴佛罗·尼亚高谈过，斯戴佛罗对投资洛克菲勒中心的想法也很感兴趣。

　　乔万尼和斯戴佛罗都同意各自出资6 100万美元。蒂什曼–斯派尔的主要官员之一杰里·斯派尔也参与了讨论，表示有兴趣管理洛克菲勒中心。最后，我和杰里都承诺出资1 500万美元，也就是每人提供所需资金的大约5%。有了这些承诺资金，我们与高盛公司的怀特豪尔地产公司达成协议，双方各出资50%合资收购房地产投资信托公司。1995年11月，房地产投资信托公司董事会接受了我们的条件：每股8美元，另外承担房地产投资信托公司欠股东的8.45亿美元债务。第二年的3月，房地产投资信托公司股东们批准了该决定。洛克菲勒中心是我们的了。

　　尽管有些人—特别是巴伦公司—声称散户投资人因为购买房地产投资信托公司的股票而蒙受了巨大的损失，但事实是，原始投资人收回了他们的最初投资，并且取得了不小的利润。在1985~1995年期间，房地产投资信托公司支付了每股10.13美元的红利，返还了4.87美元的本金。当我们取得该不动产的控制权时，股东们还得到了每股8美元的红利，从而每股20美元的投资总共回收23美元—这算不上什么了不得的回报，但至少不是亏损。

　　由于我参与的一个原因是避免洛克菲勒中心最终四分五裂的后果，在我的坚持下，怀特豪尔同意，考虑出售之前维持5年的该不动产的所有权。为了表明他们的信任，我被推选为RCPI信托公司的名誉董事长。

　　一个洛克菲勒家族的人再次“拥有”洛克菲勒中心—尽管只占很小一个比例，这种讽刺意味媒体当然不会放过。我当时说，洛克菲勒中心代表的“不仅是纽约而且是全美的瑰宝”。我深信，我们的集团不仅会维持洛克菲勒中心的名望，而且还会为它锦上添花。

　　洛克菲勒中心的复兴

　　我们刚开始当上洛克菲勒中心的新主人，就请杰里·斯派尔设计一个商务战略，在纽约终于摆脱20世纪90年代初期的萧条阴影的时候提高其价值，实现其最大潜力。杰里提交了一份“新”洛克菲勒中心的综合计划：重新设计广场，重新开发地下通道，实施吸引高消费商店和租户的零售战略。计划的结果是产生了一个更加明快、更加绚丽、更加充满活力的洛克菲勒中心，其最好的象征是美国全国广播公司《今日节目》在广场的广播，每天早上吸引了成千上万的游客。

　　除此以外，我们还在1996年年中，将洛克菲勒广场30号的一个共管公寓权益以及综合建筑群中的其他部分以4.4亿美元的价格卖给了美国全国广播公司的母公司通用电气，从而减少了洛克菲勒中心巨大的债务负担。回想起10年前在苜蓿俱乐部我与通用电气董事长杰克·韦尔奇第一次谈论洛克菲勒中心时的情景，这似乎是个圆满的结局。

　　我对洛克菲勒中心必然振兴的信心得到了回报。20世纪90年代后期美国经济的复兴真正产生了“水涨船高”的效果，包括名叫洛克菲勒中心的这艘远洋班轮。到了2000年，有了更新的设施、太空时代的电梯、像嘉德拍卖公司这样着名的新租户，以及大量高消费零售设施，洛克菲勒中心再次登上了美国房地产领域最受追捧的宝座。

　　一丝伤感

　　洛克菲勒中心复兴的速度远远超过了我们所有人的想象。从这个事实的角度说，2000年春天，我同意丹尼尔·奈蒂西的意见—当时他提议卖掉洛克菲勒中心。我们希望中心的价格超过20亿美元，但最后4个竞标人的报价远远低于这个水平。2000年12月下旬，在一次清晨报价会议上，我们得知最高报价比我们18亿美元的底价仍然差5 000万美元。我们讨论了中心再融资的可能性，但没有得出明确结论。但是，在报价即将结束的时候，杰里·斯派尔说他愿意出18.5亿美元，并要求我们在当天中午之前作出肯定或者否定的答复。

　　我与乔万尼·阿涅利、斯戴佛罗·尼亚高的不动产负责人以及我自己的顾问们一起讨论了杰里的报价。高盛公司明确想卖，其他人似乎也有兴趣接受杰里的报价。我相信，杰里和他的同事们—芝加哥的克朗家族—一定会维持洛克菲勒中心的完整性和高质量，一定会表现出我们家族在拥有中心70多年期间所表现出来的共同责任感。因此，我最后也同意卖出。

　　这次“最后”出售洛克菲勒中心，使我获得了扣除税费后大约4 500万美元净利，也就是说在仅仅4年期间获得了300%的投资回报。虽然我确实对这种愉快的结果感到很高兴，但我必须承认自己有一丝伤感。除了一些不同寻常的进展以外—洛克菲勒中心的历史充满了不同寻常的事件，这将意味着我们家族长期涉足中心的日子的结束，而这种关系可以追溯到父亲在大萧条期间为了在曼哈顿中央位置建设一个城市橱窗而作出的果敢决定。