第2章 穷人不该都买房 (2)

　　别误解了我的原话中一个更重要的部分是，在目前的发展阶段，一个原本全是穷人区的城市要发展与改造必然会出现穷人区与富人区（指的是发展过程中的一种过渡性现状），只有不断地将穷人区改造为富人区才有可能消灭穷人区，最终全变为富人区而实现小平先生提出的共同富裕。

　　——2006年2月25日任志强博客文章《小潘的无知》

　　这种“无知”不是相对于你，而是相对于城市建设这个丰富的话题以及我们城市中包罗万象的现象。城市建设的确是一个非常复杂的问题，涉及方方面面，穷人区、富人区这个话题的讨论是很有意义的，对我们城市的发展、对我们的子孙后代都很有意义。

　　穷人和富人在未来不可能是两个势不两立的阶级，他们完全可以共同相处，并且给对方创造和提供机会与环境。

　　00从理论上说，这样的规划行为应该对周围地区提供帮助，但实际上并非如此。典型的情况是，这些被肢解的地区生出快速增长的恶性肿瘤。为了以这样的规划方式来给人们提供住宅，价格标签被贴在不同的人群身上，每一个按照价格被分离出来的人群都生活在对周边城市日益增长的怀疑和对峙中。

　　——2006年2月27日潘石屹博客文章《“穷人区富人区”的讨论很有意义》

　　在这场论战中潘石屹显然是在扣帽子，用道德观点来谈问题，上升到大是大非的“主义”，而任志强讨论的是现实问题。这个“问题与主义”之争，往往都能在有关任志强的诸多争论之中得到体现，任志强是用数据、用事实说话，而反对者总是给他扣上大帽子，这些大帽子彻底反映出民众对开发商的不满。

　　正如任志强所说：“给富人盖房子既不违反法律，也不违反道德观念。中国的中等以上收入的家庭也是中国的公民，也有享受生活的权利。如果没有今天的富人区出现，就永远不会有将穷人区变成富人区的那一天。当城市改造的速度与经济发展的速度被道德观念约束与捆绑时，并不会缩小贫富差别，更不能尽快将穷人变成富人。”

　　观点五： 让穷人买房会导致次级贷

　　我经常说，在一棵苹果树上可能有一个烂苹果，在某一个城市，可能有某一个公司的情况是恶化的。从整个行业来说，要拉动中国的经济，不管是要克服GDP（国内生产总值）的问题还是CPI（消费者物价指数）的问题，最后不能不靠房地产行业。

　　如果这次经济大幅度下滑，等再拉动经济的时候，首先要依靠的依然是房地产。如果我们现在都在想让穷人去买房子，可能导致的就是美国的次级贷。如果想拉动中国消费，又不愿意让富人花钱买房子或者扩大消费，可能也拉动不起来。

　　我们的消费常常处在一个胶着的状态，很重要的是，政策是鼓励穷人消费而不是鼓励富人消费，这可能就会出现问题。我们可以看看发达国家，他们更多的是让富人拿出更多的钱进行奢侈品消费，获得更多的税收向穷人转移，而我们恰恰缺少这样一个环节，会出现穷人的钱都花光了也拉动不了基础消费。让更多的穷人去购买那支付不起的房价，银行给以更优惠的贷款，只能增加信贷风险。

　　——2008年5月16日任志强在“冲刺2008京沪房企发展战略对话论坛”上的发言

　　最近看了不少专家和学者的文章，这些文章都把中国的楼市按揭贷款等同于美国次级贷款危机。他们主要有这样的论调： 1.中国楼市高房价带给银行业很大的风险，银行可能会出现次级贷级别的坏账；2.对房地产的调控不要仅局限在资金面，而要进行更为严厉的调控措施，甚至不排除推出征收物业税政策，并在适当时机取消商品房的预售制度。

　　世界流动性对区域经济的影响是很可怕的，1997年的东南亚金融危机就是例子，至今东南亚经济才刚刚恢复元气，所以警惕世界流动性要如同防范吃人的老虎机一样！产生世界流动性的原因有两个： 一方面，各国央行滥发纸币和美日的低利率；更重要的另一方面是商业、金融机构的信用扩张，所以金融创新是个老虎机，我们幸免于稳健的金融政策，才躲过一劫。

　　从2008年的数据来看，世界流动性已经逐渐涌向和影响中国，所以我们不用担心中国股市，股市创出新高。我们最应该担心的是楼市和制造业的衰退！价格普遍抬高的现象已经发生了，并且在我们身边蔓延： 物价飞涨，包括房价在一年内涨幅100%以上。如果不能有效遏制国际流动性，那么中国一线城市的楼市会再翻一倍，那时候我们的每个家庭将为国际游资的投机买单。

　　从目前中国建设银行发布的2007年按揭贷款数据来看，购房贷款的坏账率不足千分之三，位列所有贷款中的最优资产，所以能够看出目前的购房贷款仍然集中在社会财富集团手里。这个阶层是社会精英阶层，和美国的次级贷款的业主完全属于不同的两个阶层，同时表明了中国的城市化才刚刚开始，我们不用担心中国的楼市按揭贷款的优良性。

　　投资也好投机也罢，购房者一定会寻求投资购买溢价，因此二手房的价格不会回落，二手房价格在涨，一手房预售价没有理由会降。所以我建议客户在今年应该购房，尤其是下半年，应该果断入市，不排除2009年疯涨的可能，以免踏空楼市。本轮的调整周期最快到10月份、最慢到2009年上半年结束。

　　从人民币升值的角度来看，只要人民币还在升值，房价就不会有很大幅度的回调。希望大家理性地看待这个问题，毕竟楼市的稳定对大家都有好处。

　　从以上分析可以看出中国银行界的按揭和次级贷没有什么相同之处，一个健康的、良好的楼市信用体系在支撑着中国楼市，中国楼市不会出现极端的情况。也奉劝那些大炮专家和学者不要危言耸听、哗众取宠，在搞清楚最基本的次级贷的定义后再来发表议论。

　　——2008年5月5日禹方强博客文章《驳斥“中国楼市按揭出次级贷危机论” 》

　　“让穷人买房会导致次级贷”这个观点可以说是任志强的“穷人不该买房”观点的一贯延续。不过，本观点提出之后，并无太多的反对声，因为当时金融危机刚刚开始，社会各界如临大敌，并不知道未来经济形势会怎么样。

　　如今看来，政府也确实再次选择了以房地产行业来拉动经济增长，政府的政策是鼓励购房、放松银根、降低首付成数、降低购房的利率，这些在客观上都有助于低收入人群购房。

　　当然，中国没有出现穷人大规模购房的现象，到目前为止，也尚未出现次级债征兆。

　　观点六： 穷人不应关注高房价

　　我认为每平方米七八万元的房子，降一半你也买不起，就不该讨论它。就像我们买汽车的时候讨论劳斯莱斯，它和汽车降价有什么关系，你本来也不是坐劳斯莱斯的人，老百姓更关心的是每平方米1 5000元以下的房子。

　　——2009年6月任志强在“博鳌·21世纪房地产论坛第九届年会”上的发言

　　这话听起来放之四海而皆准，但事实上却漏洞百出。听起来很有道理，可是高房价让部分稍富的人降低了购买标准，富人降低了消费层次，因而挤压了稍穷的人的消费能力，最终导致本该买得起的任志强所谓的品质差点的房子也被富人买走了，于是结果就成了穷人还是买不起。究其根本原因还是房价普遍过高，所以高房价不但是富人的问题，也是穷人关注的问题。房价上涨，匹夫有责。

　　——2009年9月22日刘光宇博客文章《房价究竟降多少才合适？》

　　其实这次任志强说的也是大实话。社会是分层的，不同阶层的人消费不一样的产品。正如不是所有的人都能去瑞士滑雪、不是所有的人都能去太空旅行、也不是所有的人能拥有劳斯莱斯的道理一样，不是所有的人都能住得起豪宅。

　　穷人是不应该去关心高价房的，最多是把它作为人生奋斗目标来激励自己。当然房地产市场是一个整体，房价上涨了，穷人能买得起的房子也涨价了，这是对的。但每个人都该明白，最穷的人如果不能依靠自己的力量买房，还有政府提供的保障性住房，因为政府有责任让每个人都能享受居住权、有住所，尽管这住所不见得所有权归自己。

　　观点七： 正话反说——穷人是购房的主力军

　　你们别再为穷人担心了，他们反而是购房的主力军！

　　“富人”的定义是“积累了大量财富的人群”，而“穷人”定义是“日常收入低的人群”，但是，据我们调查发现，实际上日常收入低的人群不一定是穷人。

　　我不知道为什么你们总是为穷人担心，在统计学中的一部分低收入人群，事实上都是巨富，比如“富婆的老公”和“富翁的老婆”。他们中很多都不工作或工作很次，属于统计学中的低收入人群，但却是高消费者，售楼处里经常可以见到这群人，而且低收入人群是在不停地变化的，今年是低收入，明年可能就不是了。

　　——2009年7月29日任志强在江苏省房地产业协会主办的

　　“复苏·跨越2009中国房地产走势”高峰论坛上的发言

　　为什么房子卖给了富人？这其实是一个伪问题。不是因为房价太高，只有富人能买得起，所以房子都卖给了富人；恰好相反，正是因为大部分房子被富人买走了，所以房价才高。　　

　　现在的情况是，中低收入家庭住房困难，而富人不仅买得起大房子，还能购房投资——缺少投资渠道是大量资金涌入房地产投资市场的原因之一。

　　在中国，金融产品比较单一，金融创新的步伐还远远跟不上经济发展和财富积累的速度。而自主投资实业又受到诸多准入限制，制度成本和交易费用也比较高。在这种情况下，许多资金进入不动产和原材料市场，其实也是无奈之举。

　　当然，除了富人之外，加入房地产投资的还有很多中产阶级和普通市民，他们大多属于跟进性质，节奏比投资主力要慢半拍，因而市场一旦出现波动，他们将是最大的受害者。　

　　从1998年到2004年，住宅均价累计增长了43%，而居民可支配收入累计增长了72%，存款余额累计增长了158%，居民平均财富的增长远远高于住宅均价增长。由此可见，中低收入家庭买不起房，原因并不是房价收入比太高，也不能简单地说是因为商品房太贵。那么问题到底出在哪里？问题的症结就在于我们看到的房价收入比是个“平均数”，而掩盖了居民收入差异较大引发的买房能力差异。

　　一些数据显示，我国城市居民最低收入的1\/5人口只拥有全部收入的2.75%，仅为最高收入的1\/5人口拥有收入的4.6%。从这个数据来看，最富有的20%的人，差不多占有全部收入的一半。而越富有的人，可以用来买房的钱占其全部收入的比例就越高。因此从房屋的购买力来看，20%的富人，恐怕占据了还不止半壁江山。

　　——王石博客文章

　　这是被称为升级版的富人买房论，也有观点称，这是任志强原有观点的修正版。不过，似乎任志强并没有改变观点。因为任志强这里所说的穷人，是假穷人，非真穷人。是因为太富有了，不需要努力去挣钱，所以成了统计上的穷人。

　　所以，任志强并没有对自己的观点进行修正，让任志强改变观点并不是一件简单的事情。

　　倒是王石说出了实情，中国富人购买了房子，这才推动了房价上涨。所以，从根本上说，任志强和王石的观点并不冲突，任志强不过是正话反说而已。