第3章 房价高是有道理的 (1)

　　房价是任志强经常谈论的话题，当然也是被问得最多的话题。所以，关于房价问题，任志强的经典观点特别多。

　　从最早的北京的房价就应该高，到30年来房价等于没涨等观点，每每引起整个社会各界热议，被人狂骂狂批。

　　不过认真仔细看来，任志强关于房价的很多观点，的确有值得商榷的地方，但更多却是大实话，他并没有太多的过分之语。经过多年房地产市场的变迁，再次回头看任志强的观点，也许我们会觉得任志强关于房价的观点，真的有道理。00第二章房价高是有道理的 观点一： 和工资收入比，30年来房子等于没涨价

　　1978年，中国GDP总量大约3 000多亿元，现在增长到30多万亿元，增长了100多倍。1978年，全国职工月平均工资28.6元，现在也增长了100倍。1978年大白菜2分钱一颗，现在要卖到2块钱，也增长了100倍。而30年来房价只增长了16.6倍，和工资收入相比，房子等于没有涨价。

　　过去房子卖300元一平方米，是因为没有土地出让金，现在土地出让金占到房价的一半，如果扣掉这点，房价才上涨了8倍多。1978年盖的房子的质量、配套设施远不如今天，而现在建材等其他材料都涨了，所以，总不能让盖房子的不涨吧？因此真正说起来，房价是30年来涨价涨得很少的一种商品。

　　——2009年4月17日任志强在博鳌亚洲论坛

　　“调整中的中国房地产市场”分论坛上的发言

　　我建议任志强先去读读《中国统计年鉴》，再补习一下对收入进行年度比较的时候必须扣除价格因素这个统计学中最小儿科的知识。我可以告诉任志强先生真正的计算结果，那就是扣除价格因素之后，中国的GDP 30年来实际增长14倍，而城镇居民人均收入增长9倍左右，农民收入增长6倍左右。那么，以这个真正的增长比例和目前的房价比，任志强先生还会这么自信地说房价没有涨吗？

　　任志强的话，只要我们仔细分析，不需要什么深奥的原理，至少还有两个常识性错误： 首先，众所周知，1978年的时候，中国根本就没有商品房这个东西，我不知道任志强所说的1978年的房价是怎么来的；第二，1978年的时候大家的收入其实差不多，用平均收入这个概念不会出现统计上的偏差，但30年后，中国的基尼系数明明白白告诉我们，中国已经成为世界上贫富差距较大的国家之一，用没有任何意义的平均收入去说明房价，掩盖了房价增长远高于绝大多数人实际收入增长的事实。

　　——经济学博士马光远

　　1989年2月20日《人民日报》第2版的新闻评论有一段：“北京最近提供2万多平方米住房，每平方米1600元至1900元。若买两居室少说也要6万多元。一名大学生从参加工作起，日日节衣缩食，每月存储50元已是极限，100年才能买上两居室。”

　　可见，并不是房地产没有市场化时代，就没有房价之说。

　　看来工作100年的收入买不起商品房已不是什么新闻了，将房价与收入相比而得出的房地产泡沫论也颇有历史可查，对房价过高的争论早在福利分房时代就已经开始了。

　　但是，在30年前，大部分人其实是不需要靠自己收入买房的。那时候的房价有没有参考意义，值得商榷。

　　观点二： 北京房价高是有道理的

　　北京的房价是高，但高得有道理，目前也降不下来。

　　有人说北京的房价快与国际接轨了，而工资挣得却不如人家。错！我们现在所计算的收入与房价比是不对的，国外计算收入是全部收入的总和，而我们计算收入是可支配收入，像保险、供暖、住房补贴等都没往里面算。在国外，保险、医疗等费用都是自己交，都算收入，而我们国家的职工有很多非货币的收入没有计算在收入内。

　　世界各国首都的房价都比较高，北京的房价高也是很自然的。北京一年“生产”15万套左右的商品房，这仅仅能够满足5%的家庭的需求，这5%都是高收入阶层。收入水平没有达到这5%，非要往5%里挤，肯定嫌房价高。目前的社会发展阶段远远不能满足人人都住上好房子的愿望，但现在买不起，过几年你就可能买得起了，因为工资的涨幅要远远高于房价的涨幅。

　　——2003年1月13日上午“两会”小组讨论时任志强

　　反驳一些抱怨北京房价高的委员

　　房价过高是一个很大的问题，特别是北京的房价高，那里可是天子脚下的一等国民啊！房价太高怎么得了？在媒体能够快速传播信息的年代，能够引起媒体关注的北京人的呐喊，成为十分严重的社会问题，不解决不行！

　　北京的房价是被外地人抬高的，现在几乎所有大城市的房价都是由外地人决定的。北京人也把周边河北小镇的房价抬高了，原来人家的房价只有每平方米1000多元，北京人来了，把房价抬到了三四千元，只不过那里的局面也就属于三等吧，他们不会叫，叫了也没有什么人理会，默默忍受似乎是他们唯一的选择，而且我们北京人来了是对你们的恩泽。东北的农民大豆卖不出去，也没有什么人过问，他们的生存受到严重的威胁，显然，这样的问题不如怎样拥有房子更重要。面对这些问题，那些正义得不得了的嫌房子贵的人作何感想？嫌北京的房子贵，为什么一定要待在北京？在北京，经济适用房很难买到，以北京经济适用房的价格可在二线城市买到中档的商品房，可人们为什么还在北京扎堆？北京机会多啊！

　　这样说显然不是很合理！但是，房价过高只是一种表象，背后有很多问题，不知道那些口口声声打骂既得利益的人们，为什么对自己的既得利益视而不见？为什么不关注导致房价过高的真正原因？如果我们把北京的利益改革掉，人们就不会对北京趋之若鹜，需求立马下降，房价也立马下降，除了能“喝天水”，北京有什么好？交通拥挤、上下班成本极高、空气污染这一切和能“喝天水”相比，都微不足道了，只是可恨房价太高！

　　记得中国人民大学一位教授说要限制外地人进京，被网民骂了个狗血淋头，实际上这倒是能限制房价的好办法。房价过高肯定有不合理的因素存在，比如地方政府作为房地产开发商的问题。还要看到，中国作为一个发展中国家，政府显然没有能力在高水准上解决居民的住房问题，经济适用房以这样的高水准建设就合理吗？构建恰当的消费结构，应该是解决住宅问题的重要前提。

　　——2007年2月1日华沉思博客文章《北京房价过高的道理应该怎样讲？》

　　这是任志强首次谈到北京房价。“北京的房价高是有道理的”，这几乎成为任志强的名言之一。事实也正如任志强所言，北京的房价是高，但没有降下来。

　　北京的房价原来高不过上海，现在已经和上海差不多了。事实也证明，只有北京、上海才是整个中国社会各阶层最齐全的城市，大企业家、顶级职业经理人、大艺术家等全部完整。相对而言，其他城市即使如广州、杭州之类的城市，要么缺乏大企业家，要么缺少顶级职业经理人。所以，相对而言，北京、上海房价高，确实是有道理的。

　　不过，正如华沉思所说：“为什么不关注导致房价过高的真正原因？如果我们把北京的利益改革掉，人们就不会对北京趋之若鹜，需求立马会下降，房价也立马会下降，除了能‘喝天水’，北京有什么好？”的确如此！

　　观点三： 高档房供应过少，房价肯定会涨

　　我国的房地产市场确实出现了住宅供给结构性的不合理问题，但不是高档房的供给量过大的问题，而是高档房的供给量过少。

　　中央提出了2000年实现小康的目标，其中住房面积为人均35平方米，换算成居住面积约为27平方米。

　　按全国城镇户均3.26～3.6人计算，至少户均建筑面积应为114～126平方米，而从2000年到2004年建设的新房，户均建筑面积仅为100.1平方米，低于小康水平的目标。住宅的建筑使用寿命至少为70年(土地使用年限)，而目前我国80%左右的住房是20世纪80年代之后建设的，但其中的大多数已经变成了户内配套设施残缺不全的产品。

　　在现有住房情况的背景下，要提倡和鼓励的恰恰是适当增加大户型和高档房的供给量，而绝不能再大量建设不能满足未来消费需求的小户型和低档房了。

　　——2005年11月任志强为《楼市》杂志撰文

　　房地产新政后国内房地产价格走势如何？我认为，哪些地方房地产价格曾经大涨，那么这些地方的房地产价格就会大跌，而且不是小小地调整。例如长三角不少城市，房价曾大涨过，大跌也是必然的。像上海，房价应该下跌50%，北京房价也应该下降30%，否则，国内房地产价格要得到稳定、房地产投资过热要得到抑制是不可能的。至于国内其他城市的房价变化如何，也得看这些城市以前房价上涨幅度与炒作程度了。比如广州，房地产新政对房价影响就不会太大。

　　——2005年6月易宪容《“房地产新政”会走向哪里》（《21世纪经济报道》）

　　这是易宪容著名的预测，上海房价下跌50%，北京房价下跌30%。任志强的观点则完全相反，房价要上涨，而且要疯涨。

　　他们发表这些观点的时间，是在2005年。当时，由于2003、2004年这两年房价连续疯涨，政府受到巨大压力，于2005年出台了严厉的宏观调控政策，著名的《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（旧“国八条”）就是这时候出台的。

　　易宪容根据调控新政的政策走势，作出了这一著名预测。相反，任志强则从自己的专业、数据出发，通过认真分析得出了相反的观点，认为房价依然要疯涨，因为高档大户型房太少。

　　事实证明易宪容错了，当然并不是全错。2005年，上海房价有15%~20%的回调，北京房价也有约10%幅度的回调。任志强的观点是对的，但也不是全对，北京的房价疯涨出现在2007年，而2006年则是维持了平稳。

　　观点四： 房价走势只涨不降

　　房价从来都是大家很关心的问题。市场中的房价应该是受供求关系所影响的，如果供求关系被改变的话，供大于求，房价就会下跌，而求大于供的时候，房价就会持续上涨。