第4章 房价高是有道理的 (2)

　　从目前中国的情况看，我们认为供不应求的时间可能会达到10年以上，中国的政府在严格地控制土地供应量，实际上限制了供应的高速增长。需求并不会因为供给的减少而减少，从需求角度看，我们认为中国恰恰处于需求高增长的阶段中。我们在人口的增长过程中可以看到，20世纪50年代中国出现了一个婴儿潮的高峰，之后在70年代和80年代也分别形成了婴儿潮的高峰。20世纪七八十年代出生的人目前正好处于两种状态： 一类是结婚生子，这类人对于住房大部分是刚性需求；另外一类是35~40岁的人，他们对于住房是改善型需求。而从所有的市场调查中可以看到，我国住房最大的购买人群就是25~45岁的人群，按人口增长的规律，大概要延续到2020年才会出现下降的趋势。

　　我们认为在这个阶段之内，供不应求的现象很难得到改变。如果供不应求的现象不能很好地得到平衡和解决的话，房价因此而上涨的趋势是非常明显的，但具体到某一个城市或某一个局部的时候，有可能供求关系是会发生变化的。比如说，某些城市里房屋成套率已经达到1∶1，有些城市成套住房已经超过城镇常住人口的2~3倍，但中国很多地区或者说绝大部分城市的住房成套率的水平都在1以下，从全世界范围内看，这个阶段都是房价上涨的阶段。

　　——2007年2月7日任志强接受人民网专访时如是说

　　对广大网友来说，任志强是一个非常熟悉的名字了。他在有关房地产的一系列争论中是个著名的“大嘴”，每次他针对中国房地产业的惊人之语都会引发网络数以万计的热烈回应。其著名论调包括“中国住宅应分贫富区”、“我只给富人造房”、“我们只是政府的丫鬟”等，在网友列出的“全中国人民最想打的10个人”名单中，他排名第三。可尽管网络上板砖横飞，他依然我行我素，丝毫不曾将网友的情绪放在眼里，显见其在房地产业中的“骄横”。

　　笔者注意到，此次任志强在阐述房价再涨10年的理由时，大篇幅地讲解了“既得利益”，说不仅仅房地产是社会发展的既得利益者，所有的社会组成部分都在改革中获得了既得利益。最后，他表示自己“代表房地产行业说话是为既得利益者在说话”的观点是错误的，他是为所有人在说话。

　　不错，改革开放以来，人们的生活水平有了显著提高，这是有目共睹的成绩。然而在普遍提高的基础上又是谁在恶意制造着新的不公？显然这是任志强在众多场合闪烁其词的话题，也是他一直不能面对的现实问题。事实上，时下房地产业已成为社会公认的暴利行业，其不但是制度不完善情况下最大的“既得利益”者，也是社会不公的推波助澜者。房价一直居高不下甚至一路飙升，便验证了房地产行业已成为一种新的缺失社会责任感的垄断行业。

　　在如此语境下，任志强又放言，房价将再涨10年，还说什么“如果让穷人都去买商品房，让富人住廉租房”，这是“不道德”的。不知任志强说此话道不道德，难道穷人天生就是住廉租房的命？如此荒唐逻辑，任志强到底代表谁在说话不言而喻。“再涨10年”，其实明眼人一看便知，这就是为房地产暴利放烟雾弹和麻醉剂，就是在鼓吹暴利有理，从而达到谋取自身利益的目的。

　　其实，暴利就是暴利，却偏要躲躲闪闪，不敢直面应对，这就暴露出某些暴利行业的虚伪和自私。当然，和谐社会的构建必将是击向他们的重拳。

　　——2007年2月11日陆志坚《任志强为何敢放炮称房价还要涨十年》（红网）

　　这是任志强关于房价依然要上涨的著名观点，反对他观点的文章，也是颇有力度，可以作为批判任志强的样板文章。陆志坚的文章极有气势，非常有道德高度，可以说是将任志强和房地产行业骂了个狗血淋头。只是，陆志坚没有说明白，为什么房价不会涨10年。

　　如今，将近四年过去了。这四年之中，2009年初，房价已经有了点松动，可是却因为国家救市，房地产市场突然价格大涨，造成历史上最大的单年度涨幅，而如今的房价相对于2006年，更是不可同日而语。

　　未来六年，房价是否依然会上涨，我非专家，无法判断。只是凭感觉，未来六年房价如果下跌，再跌回到任志强发表这番观点时的房价的概率很低。

　　观点五： 与王石“交锋”: 房价到底是降还是不降

　　虽然也有所谓的房地产行业的专家、经理人或大腕在梦话“拐点”，但更多表现出的是单个企业或单个经理人的见解和观点。也许背后还藏着许多并不为大多数人所知的“秘密”，或仅仅是源于这些“秘密”而做“秀”。

　　目前的拐点是经济，而非房价的拐点。华远旗下只为少数富人定做的房子绝对不会降价，我们还准备将这样的楼盘价格从每平方米4万元上调至10万元。

　　——2008年1月10日搜狐焦点文章《任志强： 单凭“几只苍蝇”

　　不会让楼市拐点出现》

　　记者问王石：“10月以来，以广州为代表的一些楼市普遍遇冷，广州新建商品房的销售量下降严重，你是否认同楼市出现拐点的说法？”

　　王石回答：“你问的问题和我们大会的主题没有什么关系，但是出于礼貌，我依然会回答你这个问题——是的。”

　　——2007年12月13日在万科资助的“海螺行动Ⅱ——中英解决城市

　　低收入人群比较研究大会”上王石答记者问

　　住房需求取决于市场上购买住房的意愿和支付能力。我从来都不怀疑未来相当长一段时期内存在大量自住、改善性的刚性购房意愿，但短期内价格上涨过快，超过大多数家庭收入的增长幅度，在一定时间内也必然会造成相对购买能力的下降，导致成交萎缩，这是市场内在规律。

　　2006年第四季度到2007年第一、二季度的房价上升，有其阶段性的原因。但2007年下半年以来的房价快速上升，只能说是一种惯性上涨。我们在刚性需求、供给方面看不到可以长期支撑这种上涨速度的理由，市场出现调整是正常的。

　　银行贷款门槛提高固然会提高一些购房成本，如果说前期上涨速度是可以长期维持，我相信以目前贷款成本提高的幅度，不可能造成深圳、广州等城市销售量如此大幅度的下降。反过来，如果说银行紧缩贷款造成了市场购买力的暂时消失，那么除非银行再放开贷款，否则这些购买力就不会恢复，即使开发企业降价也不会刺激购买力的迅速提升。但我们也看到，只要定价合理，市场的反应还是很积极的。

　　由此可见，按揭政策变化对需求有相当影响，但市场的内在规律起着决定性作用。

　　——2008年1月王石博客文章《“紧缩贷款”对购买力的影响

　　有多大？（答“拐点论”质疑之一）》

　　王石的“拐点论”是影响中国地产业界一年多的热点。在2007年上述会议上，王石的“拐点论”出炉，并引起业内轩然大波。随后，王石就“拐点论”在博客上发表了8篇文章补充观点：“房地产还不出现拐点才是咄咄怪事！”、“房价快速上涨是阶段性事件”、“房价需要调整，但不会大起大落”、“不囤地、不捂盘、不惜售、活存量”、“中产阶级买不起房子，市场就到调整期了”等文章。在年末中城联盟的闭门会议上，王石深入就“拐点论”做了阐述，甚至打比喻来形象陈述：“房价拐点就是秃子头上的虱子，明摆着。”

　　在批评王石的观点之中，颇有代表性的就是潘石屹和任志强。潘石屹是“阴谋论”的代表，认为王石、万科是有阴谋的，王石、万科的降价是为了清理门户。

　　这里不得不说一下这三个人的关系，这也是中国地产业的一段有意思的故事。

　　任志强和王石、潘石屹之间是有情结的，这是房地产业内人人都知道的。任志强和潘石屹，友多于敌，潘石屹算是跟着任志强成长的，他们之前也曾有过交锋，乃至交恶，但始终维持着不错的关系，尽管潘石屹常常会“消费”任志强。

　　任志强和王石，关系则是更加微妙。1996年之前，甚至2000年之前，中国最大的房地产商是华远（当然这里指的是老华远），中国地产界的大哥理所当然是任志强。当年华润要收购万科时，是任志强带着支票从北京飞到深圳，最终由于万科当时的大股东不愿意，才未能成功。最终的结果，也成为任志强的终生之痛，华润最终成功入主万科，成为万科第一大股东，而任志强则离开了华润，重新成立了已经完全不可与之前相比的新华远。新华远除了公司名称和任志强没变外，其他的一切都完全变化了。

　　而万科则成为中国房地产业的老大，王石也成为中国房地产业的新大哥。之后的任志强只能是“地产总理”了，务虚多于务实。

　　所以，一直有任志强不买王石账的说法流传。王石发起的中城联盟，任志强也是很晚才参加。对于王石的观点，任志强经常反对多于赞同。

　　关于“拐点论”，王石确实拐了，率先降价，引起业内外强烈反响，消费者闹，地方政府制裁，行业内骂声一片。最终的市场结果是，2008年年底房价的确是有一些跌幅，但是2009年房价却迅速反弹，而且是报复性反弹。

　　观点六： 年轻人买不起房是正常的

　　工薪阶层应该买二手房，一个刚毕业的大学生买不起房子很正常，舆论不该提倡还没有组建家庭的大学生提前购房。

　　如果以发达国家来看，30岁以下的人没工作几年，靠自己的收入独立去买房的人几乎为零，非常少。如果未来收入不足以满足住房按揭贷款或者购房支付能力的话，都买不起房。

　　在美国可以拥有一套房、一部车是梦想，如果在美国这样的发达国家都称之为梦想，但在中国30岁左右的人就实现了这一梦想，那么中国的消费能力和消费观念已经远远超过了一些发达国家或者很多很多的发达国家。

　　中国的传统习惯让大家不得不买房，所以年轻人购房比例居高不下。在中国，40岁以下购房的比例接近于60%~70%，这个比例在全世界都没有出现过，原因就在于中国的房子太便宜了。当然还有一个原因是中国曾有过的、持续了50年左右的福利分房制度，所以让大家更愿意把拥有私有住房作为自己的梦想。

　　在福利分房制度下，我国大部分的人都是在40岁左右才分到房子，30岁以下的人是没有房子的。即使结婚也常常是住集体宿舍，合住房子是非常普遍的现象。

　　那么，为什么现在的年轻人想要一下子超越自己的父辈呢？这其中有一个最大的错误观念，就是住房体系中，总是说居者有其屋；按道理说，应该是居者有其所，有地方住就行了。

　　——2009年7月29日任志强在江苏省房地产协会主办的

　　“复苏·跨越2009中国房地产走势高峰论坛”上的发言

　　的确，在世界范围内来说，年轻人要买房都不是一件容易的事。但“不容易”与“该不该买”是两码事。更何况，也许外国的年轻人不买房也照样快乐，可在中国，年轻人如不买房，99%以上的人不快乐。

　　中国国情特殊，中国人太爱买房，中国人大多不接受租房结婚，所以没房很难娶上媳妇。要让中国人接受长时间租房而不买房的观念，至少需要一代人，甚至几代人。