第13章 越调控越涨 (2)

　　这是难得一见的博得任志强大唱赞歌的一项国家房地产政策，这次任志强可以说是不吝溢美之词，通篇赞美18号文件，从而贬损121文件。18号文件中国家首次认定房地产为国家的支柱产业，从而被任志强解读为是对121文件的否定。

　　尽管反对者说这两个文件并不矛盾，但事实却证明任志强是对的。18号文件出台之后，121号文件相当于废止，毫无作用了。开发商们取得了巨大的胜利。任志强凭此战，再次树立了在房地产业界的地位。后来如冯仑说，任志强总是把别人的事情当做自己的事情，“地产总理”的说法由此诞生。

　　观点四：　房贷加息对中等收入者压力最大

　　房地产加息对中等收入者压力最大，真正有钱的人不在乎利息高一点，而穷人又买不起房子。

　　我认为房地产不会再加息了。如果再加息，老百姓就承受不住了。

　　从银行角度来说，银行调高房贷利率很正常，不过就是想趁机多挣点钱。由于加息幅度较小，此次调息对市场的影响很小，美国连加七次息都没什么影响，加这么点儿有什么关系？但是按照中国现在的情况，加息是控制不了房价的。加这点儿息解决不了问题。当房地产出现供给不足的现象时，一定要用正面的方法去调和，包括扩大土地供给，加大社会保障等手段。

　　——2004年4月5日任志强接受《竞报》专访时如是说

　　加息肯定将打压高房价，原因有二：　

　　1　加息后，房贷利率相应提高，那么必然有一部分原本打算按揭买房的人放弃买房。相同房屋供应量情况下，需求少了，价格必然下跌。

　　2　加息后，银行存款利率高了，虽然增加不多，但必然有一部分（肯定不是100%，但肯定有一部分人）选择银行存款或国债（国债利率同时提高）等无风险投资渠道，而放弃投资房地产这种有风险的投资渠道。需求同样减少了，价格必然下跌。

　　——2007年3月29日黄祖斌博客文章《痛斥加息打压房价或系误会之谬论》

　　任志强说，有钱人对于加息是不在乎的，这一点可能是对的，毕竟对有钱人来说，买套房子的利息钱还是能付得起的。但长期加息，一则是流动性少了，二则是毕竟穷人对钱还是敏感的，尤其是对银行贷款、按揭这块，还是有影响的。而且对有钱人来说，钱是资本，更是成本，如果投资房地产的成本太高，他们可能也会考虑改变投资方向。所以，黄祖斌说的是对的，持续的加息之后，必然会使得房价下跌。

　　观点五：　要死也是银行先死，房地产商后死

　　我们经常看到房地产商一年死掉一万多家。一个大树每年都会结果子，每年果子也都要掉下来，不掉就得摘下来，因为它结束了这一轮周期，明年又会长出新果子。

　　房地产行业的兼并收购基本上是土地和现金的交换过程。对我来说，我是把大把的地换给他，相应地也收到了大把的钱。有可能我这个公司拿了大把的钱活得更好，而他拿了地也活得更好。要死也是银行先死，房地产商后死。

　　——2008年4月11日—13日任志强在“博鳌亚洲论坛”2008年年会上的发言

　　房地产开发贷款占银行体系贷款比重并不如大家想象的那么高，房地产行业资金问题对银行体系的影响是有限的。

　　市场上流行的一种房贷测试理论认为：　房价下跌10%，不会对银行产生影响；下跌20%，影响不大；房价下跌到30%以上，跌破首付比例，才将直接触及银行信贷安危的敏感神经。目前在跌幅比较大的一些地方，如深圳市场，曾一度出现当月环比降幅超过16%的情况。今年4月份，深圳房价从去年每平方米17 350元的高点跌至每平方米11 962元，跌幅已经超过30%。

　　房地产经营性贷款只有5.1万亿元，仅占整个银行体系贷款总额的17%，银行受此影响是有限的。假定到2008年一季度末，所有个人按揭贷款都为不良贷款，那么整个中国银行体系贷款不良率也只增加11%，鉴于中国银行体系贷款不良率最高时曾为40%，因此不会造成多少影响。

　　中国银行体系内的住房贷款既不像发达国家那样所占贷款比重过高，也没有证券化和衍生品化。同时，由于中国是一个巨大经济体，而房地产具有不动性，房地产市场泡沫的不均衡，也是消化房地产市场泡沫的重要因素。

　　——《易宪容：　房价肯定要跌　但银行不会先死》（2008年7月《每日经济新闻》）

　　易宪容和任志强是“老对手”，金融是易宪容的老本行，是易宪容的“地盘”。任志强说如果房价下跌，要死也是银行先死，可以说是石破天惊，因为一个开发商率先公开道出了一个行业内公认的秘密。在当前，中国房地产业和金融业几乎是孪生的。因为现在是开发商拿地后银行贷款，建筑商拿到承建合同后抵押贷款，而购房者购房后也是按揭贷款。所以，从前到后，三个关键环节，无不是依靠银行贷款。所以，如果房价下跌，损失最大的只能是银行，加之当前开发商大多数是民营企业，而银行都是国有银行，开发商更是将风险都转移到了银行身上。所以，有说法是，如果银行只要有5%的坏账，就可以摧毁银行，的确如此，因为银行的自有资金为8%。显然，易宪容把房地产行业对银行的影响作用低估了。

　　观点六：　小产权房是不受法律保护，

　　买小产权房如偷东西

　　法理上已经很清楚，小产权房是不受法律保护的，即使在我们要施行的《物权法》上，也明确规定了宅基地是不能向城镇居民转移的，那么购买小产权房就是违法行为。买小产权房和抢别人的东西、偷别人的东西是一样的。城市居民享受政府对农民的优惠政策，就等于抢其他人的钱。很显然，各地政府为维护法律的尊严不得不发出禁止公开在市场中向城市居民销售小产权房的命令。当利益无法被法律所保护时，明知故犯者只能自行承担损失的责任了。毕竟国家有明文的法律，管理机关也有公告在先。

　　——2007年7月任志强在央视《大家看法》节目中的发言

　　很多的改革都是在违法事实存在的情况下作出的，政府采取的改革措施都是在法律禁止这样做之后，由于既成事实政府出台了一个政策，承认它是合法的。我们去判断小产权房到底应该不应该发展，不是看法律怎么规定，而是看它是不是合理，是不是有利于推动中国的改革、推动经济增长、推动社会财富更合理地分配。

　　——2007年7月独立学者秋风在央视《大家看法》节目中的发言

　　任志强说得没错，小产权房确实是违法的，所以中央也反复强调小产权房的不合法性。但这在当前中国是一种无奈。一是产权无奈，中国土地的二元结构，同地不同权，而且从法律上来说，当前的这种土地制度安排本身就是违宪的；二是穷人的无奈之举，他们实在购买不起城里的商品房，我去购买小产权房，有何不可？当然，这和有钱人去郊区买个小产权房以度假、享受郊区的美好风光，是两码事。

　　所以，从这个角度，秋风说，我们去判断小产权房到底应该不应该发展，不是去看法律怎么规定，而是看它是不是合理，是不是有利于推动中国的改革、推动经济增长、推动社会财富更合理分配。

　　我个人认为秋风的观点是对的。因为没有这一点，改革开放30多年是无法取得今天这样的成果的。任何一次社会进步总是在突破一些社会障碍。

　　观点七：　70%的住房是90平方米以下的户型

　　是没有任何道理的

　　规定70%的住房是90平方米以下的户型，这没有任何道理，这是让中低收入者直接在一手市场买商品房，而不是进入二手房市场。有人说规定70%的住房是90平方米以下的户型是因为我们的资源有限，这是削足适履。本来企业的经营是按照市场的需求有不同的选择造出不同的房子，政府要求所有的人都穿一样的鞋，这就退化到计划经济去了，或者说人们没有了对生活、对自由的选择权。

　　不管是从土地的价格角度看，还是从资源控制的角度看，90平方米都是不合适的。全国现有住房中，一亿套以上的住房平均为67平方米，如果再生产这样的小房子，在未来的二三十年，可能会限制所有人都必须要住小房。如果把原有资产加在其中，大概134平方米的住房是合理户型，86%的人在自己原有住房的基础上，更换住房时只需要再增加20、30、40平方米就可以了。

　　——2007年4月15日任志强在“中国经济50人论坛”上的发言

　　套型建筑面积90平方米以下的新建住房面积必须占年度住房开发总面积70%以上的结构比例要求，是国家八部委为了调控房地产业出台的调控政策，是针对商品住房供应结构性矛盾突出、部分城市房价上涨较快、部分地区住房保障制度建设滞后等作出的宏观调控，被称为“90\/70”政策。住建部多次在全国建设工作会议上表示，“90\/70”政策不得有“丝毫折扣”，各级城市要把新建住房套型结构比例分解到区域，落实到具体地块、项目。然而，“90\/70”政策却遭到了很多开发商的反对，个中原因很简单，开发商们不愿意让自己的利润减少。

　　显然，“90\/70”政策的实施，增加了建设费用，增加了车位、配套等一系列成本，延长了销售周期，增加了整体供应量，这些都是开发商们不愿意看到的。而从开发商的角度来说，当然是面积越大赚钱越多，而小面积反而导致建设成本增加，使利润相对减少。而作为为富人盖房的代表、习惯了赚富人钱的任董，自然不会对这种局面善罢甘休，90平方米住房“不合适论”也就随之抛出。　

　　任志强的此番言论，其实是向“90\/70”政策发起的挑衅，在住建部三令五申，强调套型建筑面积90平方米以下的新建住房面积占年度住房开发总面积70%以上的结构比例要求，不得有“丝毫折扣”的今天，任董的90平方米住房不合适、134平方米才合理的论调，能否占据上风，被相关部委接受和采纳，我看很悬乎。

　　——池墨《向90平米政策发起挑衅 任志强为何又“放炮”？》

　　（2007年4月17日东方网）

　　“90\/70”政策是2006年房地产行业宏观调控之中最为重要的政策，如今也没有完全放弃，执行多年下来，毁誉参半。

　　支持者认为，现在房子的面积下来了，总价也相对低了，这确实有助于中低收入家庭购房。以上海为例，原来两房的主力户型面积是100平方米左右，如今70～80平方米也有了两房，这对中低收入家庭购房是有利的。

　　但反对者则说，这一政策不应该全国一刀切，除了一线城市之外，有些三四线城市房价并不高，居住习惯决定，不需要如此小面积的户型。所以这一政策完全不符合国情。

　　另外一个反对观点则是，正是因为这一政策，使得很多城市的高档房不足，特别是2009年，上海市场由于大户型严重不足，导致豪宅房价暴涨，从而带动整体房价上涨。

　　观点八：　关于二套房的争论

　　央行出台了对第二套住房购买提高首付比例的规定，旨在压缩投资性需求，并借此缓解无法用提高和增加供给的方式来平衡供不应求的矛盾。但什么是第二套住房的定义和标准却引发了社会的争议，各银行有着各自的理解，央行也给出了三条底线，于是也就出现了各地各银行不同的执行情况。

　　房价增长早已成为社会关注的重点，不从供求关系上根本解决平衡问题，是不可能靠竞争来平衡房价的增长的。近年来土地供给总量是连续下降的，今年开始的土地供给增加也许只能在明后年变成有效供给。连续几年销售大于竣工，逐步加大了销售与竣工比之间的差距，今年已长期保持在2∶1以上了。仅仅靠限制第二套住房的购买并不能让销竣比平衡，反而可能限制了租赁市场的扩大，打击了更新换代的梯次消费方式，迫使一部分人放弃梯次消费而进入一次性到位的购买性市场。

　　银行提高住房信贷的首付通常是从防范金融风险的角度出发的。但实际上，能购买第二套住房的信贷风险明显低于第一套住房的购买者。

　　一是用两套住房的首付去承担信贷损失的压力大于只支付一套首付的压力；

　　二是用两套住房抵押的风险损失小于第一套住房的风险；

　　三是按现行的中国司法解释，银行无法对只有一套住房的欠贷人实施抵押品拍卖，但对有两套住房的则至少可以拍卖其一；

　　四是审核购房者收入和还贷能力时，拥有第二套住房的家庭收入未必比只购买第一套住房者低