第14章 越调控越涨 (3)

　　可见，对第二套住房提高首付和提高信贷利率，从经济逻辑上大约是找不到理由的。央行给出的定义既不是统计标准的第二套住房，也不是风险防范的根源。

　　当多重社会矛盾并存时，用单一政策很难达到预定目标却常常会在双刃剑的作用之下为治心脏病而引发了血压病、因治肺病而伤了肝和胃。当医生给病人打青霉素之前首先要做的是药用反应实验，否则就可能未治病而先要命。

　　——2007年10月27日任志强博客文章《关于二套房的争论》

　　其实，最近房地产市场的问题，主要是房地产开发商一直把房价顶在天花板而不下调，导致自住型购买住房民众的需求无法释放，从而使全国住房销售迅速下降，甚至于不少地方出现住房销售的严重萎缩。面对这种现象，不少房地产开发商及地方政府把其原因归结为央行的紧缩政策及按揭贷款制度，认为是商业银行流入房地产的资金减少所至、是第二套住房政策没有放开所至。

　　因为，房地产开发商及地方政府清楚地知道，这次房地产市场销售的迅速下降，其关键的政策是由于2007年央行及银监会出台把住房消费及住房投资严格区分的359号文件及452号文件。

　　正因为这些文件把房地产的投资与消费进行严格的区分，从而把炒作与投机逐渐地赶出房地产市场。正因为，炒作与投机退出房地产市场，从而使得房地产市场的需求对象格局发生了根本性变化，以炒作、投机为主导的房地产市场改变为以住房消费为主导的市场，但房地产市场价格则不向这种对象调整，房地产市场销售自然也会减少。

　　只要有一点点政策的变动，国内房地产市场就会发生根本性的变化。这种现象只能说明2005—2007年房地产市场繁荣、房价快速飙升，并非是住房自住性需求所导致，而是房地产投机及炒作的结果。因为，只是对房地产投机及炒作进行一些限制，要求房地产投机者不能够享受住房按揭优惠政策，以市场价格定价进入市场，那么，房地产市场销售就迅速下降。

　　如果由于房地产投机及炒作需求减少而认为要放松第二套住房按揭贷款政策，那么不仅与24号文件精神、十七大报告的“民有所居”等基本精神不相符合，而且也与最近的房地产新政策把住房问题放在民生下的精神不相符合，也完全背离了房地产市场发展的根本宗旨。这样，就会把住房看做是一个投机炒作的产品、把房地产看做是一个投机炒作盛行的市场、把房地产市场看做是制造短期GDP增长的工具或者是地方政府财政收入的工具。如果房地产市场是这样，那么我们发展房地产市场的意义何在，更何况房地产市场发展是用属于全国人民的土地在生产啊！

　　因此，对于当前中国的第二套住房按揭贷款政策，不是怎样放松的问题，而是全面的改革与完善。比如，降低个人按揭贷款月还款所占收入的比重、制定个人收入真实性审核有效标准及方式、加强对个人信用评级及根据不同个人信用评级采取不同的风险定价等。在此基础上严格区分住房的自住性消费及投资性购买，并严格采取区别性风险定价。就如房地产新政那样，对自住型购买住房可以有更多的优惠政策，对于投机炒作住房购买则要严格限制。只有这样，才能控制国内商业银行系统性风险，同时防范信用风险及操作风险。从美国次贷危机的经验教训来看，国内银行监管部门，决不可为了短期的经济繁荣而制造长期的金融风险，危及国家金融安全。

　　就目前的情况来说，当前的第二套住房按揭贷款政策不仅不能够放松，反而要进行全面的改革与完善，特别是要制定一套严格的个人住房按揭贷款审查制度，让那些没有支付能力的人不能够进入房地产市场，让那些希望通过金融杠杆来炒作房地产的人或是不能进入房地产市场，或是让这些人进入房地产市场也无利可图。如果我们的监管部门看不到这一点，而要放松当前的第二套住房按揭贷款政策，那么短期的繁荣一定会带给中国经济长期的灾难。甚至于短期繁荣也无法制造，制造的仅是房地产泡沫。美国纳斯达克泡沫破灭后，格林斯潘所制造的房地产短期繁荣也就是目前美国金融危机恶果的根源！

　　——2008年10月26日易宪容博客文章《放开第二套住房按揭是在制造金融风险》

　　任志强和易宪容分别从权利和金融风险两个角度出发，对二套房按揭贷款政策进行了评说。任志强首先从权利的角度评说，居民有权利购买二套房，而且如果出租了，也是在解决居民的住房问题，因为只要是有人住，就是解决了住房问题；从金融角度，任志强认为二套房购买者都具有良好的经济能力，不会出现坏账。

　　而易宪容则说，一定要打击市场投机行为，否则市场房价暴涨会引起金融风险。这次，笔者要赞同易宪容的观点，中国房地产市场确实如此，投机行为过剩，政府对投机的打击力度不足，导致市场房价过高，也使得社会两极分化。政府应该加大对投机性购房的打击力度，也正如易宪容所说，当前二套房贷的政策要更完善一些，需要改革和完善。

　　易宪容说得很对，政府确实做得很少，政策水平本身不高，还时常摇摆，常常使得政策虎头蛇尾。此番他们论战的二套房贷政策，在2008年金融危机的冲击下立刻开放。

　　观点九：　房价下跌影响最大的不是开发商

　　房价下跌谁的损失更大？肯定不是开发商。

　　中国人拥有自有住房产权的比例高达85%（尚不计算中国农村），也就是说房价的波动首先影响的是中国城镇的绝大多数家庭的财产价格，而不是仅仅影响开发商。

　　其次，影响的是国家或城市拥有的国有土地价格，土地的出让价格标志着地区政府或人民拥有的土地财富。为什么许多地方政府出台了大量的“救市”政策。他们首先是在救自己，因为没有了开发商这个群体将土地转化为房屋产品、转入到消费的流通，那么政府就无法实现土地的收益，无法实现基础设施的投入等城市建设与改造的公共支出。许多地方政府的支出中，土地收益占到了40%～60%的比重，因此也影响到城市的其他经济发展。

　　其三，影响的是劳动就业。也许没有人算过房地产对就业的影响，但一算就会吓一跳。每100万平方米的建筑大约要影响到30万人的就业，约用20万吨钢材、300万平方米的钢模板、8万套门窗，2万套卫生洁具、几百万平方米的装饰材料，以及各种管材、水泥等其他建筑材料，会有人做设计、物业管理、打扫卫生、销售与管理

　　其四，影响的是银行等金融系统。银行会给各种与房地产有关的行业贷款，如果因房地产价格的下跌而影响到这些相关行业，就会产生还贷风险。银行会给地方政府土地储备与基础建设贷款，而土地收入的减少会影响到政府的还贷能力，大量用房屋等固定资产抵押的贷款也同样如此。

　　银行提供有个人消费贷款，房价的下跌中就有可能出现还贷的压力与困难，还不上房贷，更还不了车贷等其他贷款。

　　银行还提供给开发商贷款，自然这一还贷能力要依赖于市场的发展了，尤其是银行的抵押品也许不是建完的房子，而是烂尾楼。

　　其五，大约才是开发商损失。在房价下跌中那些低土地成本的房价也许仍有丰厚的利润，但天价土地的成本就难以控制了，在有盈有亏之中会有人活得很好，有人活得很艰难，但总会比失去住房的危险要小些。

　　当危险更大时，烂尾楼就成了开发商逃避风险的港湾。

　　合并起来影响的则是中国的经济。如果经济坐上了滑梯，那么人民的收入减少了，财政的收入减少了，国家的收入减少了，又会让那些试图从房价下跌中获取好处的人占到什么便宜呢。

　　——2008年9月15日任志强博客文章《谁的损失最大》

　　最近一些地方政府推出了各种救楼市的政策：　提供最少0.5%最多7%的购房补贴、减免税收、购房可办理户口、提高公积金贷款额度

　　部分开发商可能幻想，房价又要继续大涨了，部分炒房人可能蠢蠢欲动，准备入市了。然而可以肯定地讲，地方政府的救市行为一定失败。原因如下：　

　　1　过高的房价远远脱离了正常居民收入的购买能力，必然大跌；

　　2　地方政府没有足够的财力救市；

　　3　中央政府不可能出手救市；

　　4　银行不会冒险介入；

　　5　救市与现有政策相悖；

　　6　地方政府救市与土地财政自相矛盾。

　　日本和中国的香港地区、广西北海、广东惠州、海南省的房价下跌，都没有因政府救市而止跌。上海1998年推出的22条救市措施的力度更是远大于目前所有地方政府：　买房办理蓝印户口、购房款5年内从个人所得税税基中扣除、降低税费、最低首付从三成降为两成、最长贷款期限从15年调整到20年。即便如此，房价也未立竿见影地上涨，2001年开始的明显上涨，是因经济增长后居民的住房需求及购买力增加，而非是三年前的救市。

　　有效救市必须提高居民收入，或降低房价，即降低房价收入比。而这都需要一个相当长的过程。除此之外，地方政府的任何救市行为都只是隔靴搔痒，缘木求鱼，必然以失败而告终。

　　——2008年10月21日黄祖斌博客文章《地方政府救楼市必然失败》

　　2008年金融危机之后，相比政府抑制房价快速上涨，政府防止房价下跌的效率确实高了很多，四万亿政策迅速出台，随后各部委、地方政府跟进，救市的政策一轮轮出台，显示出了极高的效率。当然结果也很好，2009年全国房价大涨，涨幅近五成，成为中国50年来房价上涨最快的一年。

　　显然，政府出手的原因可能正如任志强所说，房地产行业所涉行业太多，事关整个经济全局，万一出事，兹事体大，谁也不敢承担责任。也正如有专家所言，房地产业绑架了中国经济，确实如此。房地产业与中国经济的高度关联性，已经迫使中央政府对房地产行业爱恨交加，却不敢对之下重手。

　　黄祖斌讲的道理是非常正确的，可惜的是，中央政府采取的政策却是与之相反。

　　观点十：　不是救市，而是纠错，房价下跌将引发

　　严重后果

　　房价下跌会给社会带来什么？首先是不会给穷人带来任何好处，即使是按现有的制度看，房价的下跌一定会让地价下跌，政府的土地收益减少，同时使政府提供城市改造和提供公共产品的能力减弱，也让专门用于给穷人建设廉租房的支付能力下降、市场的投资下降、税收下降、就业下降，并且严重时会引发消费下降、经济下滑或金融危机，甚至社会动乱与政权变更，那么这一切给穷人带来的只能是灾难而没有任何好处！

　　要救的不是市场的结果，而是要改变市场的游戏规则、改善市场的消费与投资环境；要救的是政府自己、要救的是宏观经济、要救的是市场经济。只要消除了强大的计划经济的行政管理方式对市场经济的干预，这个市场就会从扭曲的状态恢复到正常的自我调节中来。失去了自我调节能力的市场更像是失去了生育能力的人。要救的恰恰是让市场这个人恢复其原有的功能。

　　——2008年7月31日任志强博客文章《情绪不能代替规律》

　　压力测试结果显示，房地产价格下降30%，交通银行开发贷款不良率将增加1.2%，个人按揭不良率将提高0.9%。交通银行房贷业务余额占比较小、房贷业务质量较好，个人房贷不良率仅0.37%。

　　——2010年8月18日交通银行副行长钱文挥在

　　交通银行2010年中期业绩发布会上的发言

　　招商银行也做过很多压力测试，新政不会对招行的零售信贷业务产生大的影响。

　　——招商银行行长马蔚华接受媒体采访时如是说

　　房价下降40%也不会影响民生银行的资产质量。

　　——民生银行行长洪琦（2010年5月《南方日报》）

　　房价下跌说可怕也不可怕，可怕的是像1997年东南亚金融危机爆发之后的香港房价，或者又如当年的日本、中国台湾地区，房价跌幅超过50%，整个社会，随处可见负资产，对整个社会经济造成重大影响。从这个角度说，房价不能大跌、暴跌。

　　但房价并没有那么娇贵，稍微跌一些，并没有什么。就如这些银行自己所说，跌个三成，银行能承受得起。事实上，2008年金融危机爆发之后，南昌等城市的房价已经跌了三成，并没有出现什么问题。

　　所以，任志强说房价下跌的恐怖情况，是有很大前提的，并不是房价只要一下跌就会出现。