第15章 “房地产有泡沫”是胡说八道 (1)

　　关于泡沫论的争论是任志强在战斗中的重要内容，相比其他，此番争论更显出其专业水平，因为在这个问题上和任志强争论的都是重量级选手。谢国忠、尹中立、易宪容等，都是业内著名专家，有着丰富的经济学、金融学方面的知识。

　　也是在这个泡沫论上，任志强遭遇了滑铁卢，他于2007年写就的一篇文章《迪拜泡沫不会破》，在2009年被翻出来，成为他判断错误的典型文章，也因此成为众多反对者批判的靶子。第六章“房地产有泡沫”是胡说八道观点一：　房地产市场是健康的

　　我们直接拿今天的状况和欧美国家的现状进行比较，实际上是很缺乏可比性的。详细的参照阶段的判定我们不详细解说了，我们的现状大致相当于美国的20世纪30年代到60年代，欧洲国家的20世纪50年代到80年代。也就是说从现在到2020年的这段时间里，我们国家的增长经历将会是发达国家经历过的过程。

　　我们对当前房地产市场总的判断是这样的：　第一个是住宅投资和市场需求会很快地增长，这是需求结构加速变动的一个正常变现；第二个是供求缺口继续放大，有效需求推动的价格上升，最终要通过增加供给来解决。宏观景气方面，持续负利率和某些城市政府债务缺乏节制是市场需求加速扩张的原因。再一个就是，持续高涨的房地产过热舆论环境引起购房者对未来供给下降、价格上涨的预期。最后一个是基准利率还会提高房地产销售价格指数增幅会有所回落，有助于房地产业健康发展。

　　目前房地产业快速发展，购销两旺。近年以来，房地产消费额和投资额每年增长20%，而且相当平稳。实际上，投资的决策相当大的程度是依据同期商品房的销售额而增长的。1998—2004年，全国商品房的吸纳率持续、稳定提高，需求拉动特征明显，这种机制保证着住宅业稳定、平稳地健康发展；而从支付能力方面来看，支付能力同样在显著增长，人均的平均可支配收入上涨速度略快于房价上涨，这显示支付能力在增长，房价收入比在下降。

　　与此同时，当前房地产市场住宅投资和市场需求都在快速增长，供求缺口在继续放大；负利率导致市场需求加速扩张，只是一个伴生的现象，大量实际需求保证了市场的稳定。报告中指出，目前房地产投资所呈现的高速增长是房地产业替代传统自建造成的，由于这种替代过程尚未完成，房地产高速增长的情况还会持续。

　　——2004年12月在上海召开的住交会上，由全国工商联住宅产业商会、

　　中城联盟、华远地产等单位合作完成的《中国房地产市场研究报告》

　　中国政府拒绝提高利率是因为担心房地产泡沫破裂。而这将会引起新一轮的投机浪潮，这将使得经济泡沫不可避免地破裂，而且损失将更加惨重。在这期间，投机将继续支撑全球的需求，特别是在原材料行业。

　　美联储将利率保持在异乎寻常低的水平，并持续了很长时间，这引发了一次巨大的短期美元流动，特别是顺利地大量流向亚洲资产市场。自从2002年初以来，亚洲的中央银行所持有的自由兑换外汇储备翻了一番，达到了2.2万亿美元。这曾经造成了对美元国债的大量购买，创造了美国的房地产泡沫。而中国的基础货币投放迅速增加，也创造了巨大的房地产泡沫。

　　上海是这次经济泡沫的地震中心，这种情景犹如1997年的香港和1990年的东京。当由于资金短缺而使得上海房地产的需求最终下降的时候，泡沫就会破裂。

　　中国拒绝提高利率的做法刺激每一个潜在的投机者加入到这个有史以来最大的泡沫当中，因为这些投机者相信，中国政府部门有能力控制并延长目前的投资繁荣。我认为，这是最后的疯狂。随着中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展，离“最后算账”的日子越来越近了，仅仅是几个月，而不是一年。

　　——谢国忠《有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂》

　　（2004年10月18日《证券日报》）

　　这是2004年关于泡沫论最重要的一次交锋。10月，谢国忠写出了关于泡沫论乃至中国经济的最有名的这篇稿子，其中明确预测，上海房地产泡沫即将破裂，甚至时间都明确说了“离‘最后算账’的日子越来越近了，仅仅是几个月，而不是一年”。一石激起千层浪，社会各界极为关注。

　　这时候由全国工商联住宅产业商会、中城联盟、华远地产、万通地产等单位合作完成的《中国房地产市场研究报告》正式出台，这是当年住交会的一场重头戏，因为该报告承载着反击泡沫论的重要任务。任志强自己说，这本书凡参与泡沫争论的经济学家以及国家相关部委办局基本上都送到了。而且任志强还说，“凡看过这本报告的人基本上都会同意我们的观点”。

　　如今回头看，《中国房地产市场研究报告》的内容似乎还确实没错。而谢国忠的预测也没有兑现，因此搞得谢国忠灰头土脸。

　　观点二：“泡沫说”纯粹胡说八道

　　“泡沫说”纯粹是胡说八道，国内外对空置率的统计口径不同，不能做简单对比。

　　整个中国的住房空置率是下降的，北京的空置率亦然。房价普遍上涨并不意味着“泡沫”，而是表示需求的客观存在。不能因为房价普遍上涨就认为存在泡沫，房价最直接地反映了客观需求量。从我们的数据分析来看，房地产业是没有泡沫的。供需总量上，我们并没供应多少房子。我们现在的房地产供应总量其实不足，每年的新增人口和住房的增长量并不协调。

　　——2005年4月5日任志强在接受《竞报》专访时如是说

　　一段时间以来，房地产价格上涨引起了社会的广泛关注。有人提出，2003年以来，房地产价格的上涨主要是由真实的市场需求导致的，市场的真实需求快速扩大的依据是住房的销售面积大于竣工面积，住房的空置率下降。因此得出结论，目前的房地产市场是正常的，没有泡沫。我认为这种观点是错误的。

　　房地产泡沫是指房地产的价格对经济基础条件的严重背离。判断市场是否有泡沫，有以下两种方法：　

　　一是分析市场中投资性购房的比例。因为，在一个时点上，住房的投资性需求会成为未来某个时点住房的供给。因此，一个城市的房地产市场中，投资性需求的比例不能超过一定的界限，否则会危及房地产市场的健康和稳定。

　　第二种方法是分析房价和收入的比。从世界发达国家走过的历史看，平均房价与平均家庭收入的比值在5左右比较合理，超过该比例，有效需求会下降，房地产市场就难以持续繁荣。

　　我们用上述两种方法来分析上海的房地产市场是否正常：　

　　1　上海市的投资性购房比例相当大。据上海房管部门调查统计，2003年年底上海投资购房占16.6%，这个比例是相当高的，已经超出了国际警戒线60%。

　　2　房价收入比超过14。目前的上海平均房价已经超过每平方米8 000元，即使按每住户80平方米计算，房价收入比已经超过14。而从目前上海人的实际收入看，房价收入比应大大小于10∶1。

　　房地产是个特殊的市场，我们不能用一般的市场均衡理论去解释和分析该市场的问题和现象。面对现阶段泡沫，政府应该采取更有效的手段去加以调控。

　　——尹中立《正视房地产市场特殊性》（2004年11月23日《上海证券报》）

　　尹中立应该是继谢国忠之后，再次提出中国房地产市场有泡沫的著名学者。这篇文章也是尹中立关于房地产泡沫的一篇著名文章。这篇文章一出，上海成为全国关注的焦点，因为它是房地产泡沫的典型城市。

　　不过，这时候的任志强似乎并没有形成完整的关于泡沫论的看法，尽管泡沫论满天飞，向来擅长理论加数据的任志强，却并没有立刻写出长文来批驳泡沫论，仅仅是当记者采访时抛出了自己的观点。

　　如今看来，当时的市场是没有泡沫，因为与今天的房价相比当初已经绝对不可同日而语了。

　　观点三：　中国房地产不可能出现日本式的泡沫

　　2005年初，一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本当年产生泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为其中差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式泡沫的结论。

　　中日房地产最核心的差别在于几个方面：　日本土地从家庭向机构与政府转移的过程中，是买方价格形成的增长，家庭的收入增加。中国土地是从国家垄断向机构与家庭转移的过程中卖方价格形成的增长。

　　日本是宽松的金融政策与零首付的土地抵押信贷，以增加流动性为主。泡沫之后形成的是政府与银行的坏账，企业与个人实际支付的自有资金风险极低。中国是双紧的金融政策、企业用自有资金支付土地全款后的开发信贷和二至三成首付基础建筑物封顶之后的个贷政策，企业与个人以自有资金支付为前提和基础，无资本市场的支持。

　　日本的股票市场与土地市场的融资互补，既可以发股票购买土地也可以利用土地增发股票，两者之间的价格相互推动增长。中国的股票市场与土地市场隔离，能利用资本市场融资的地产公司不到企业总数的1%，而地产上市公司的市场占有率不到15%，但股票市场的上涨有可能分流地产市场的资金。

　　日本是所有类型的土地与房屋价格均发生价格巨变（重点在东京和大阪）。中国只有部分城市的部分类型房屋价格增长，尤其是大量中低价位的房价变化不大，二三线城市的住房价格变化不大。

　　日本房地产增长中并非以住宅的自住需求为主，其非住宅类型的建筑所占比重远远大于中国，其城市化比重早已超过70%，房价增长与城市人口增长几乎无关。中国房地产需求增长中以住宅的自住需求为主，全国用于出租的住宅总量约为存量的2%，住宅建筑占总建筑量的70%，目前中国的城市化率仅为42%，房价的增长与城市户数增加以及城市人口增长所引发的供求矛盾相关紧密。

　　如果基本经济背景与前提有重大差别，日本是不能当镜子的。

　　——2007年1月22日任志强博客文章《别拿日本泡沫当镜子》

　　任志强之所以有这样的观点，可能是基于他对日本情况的不了解，或者他并没有看过黄皮书的全部内容。