第32章 Part4 实战篇(7)

　　首先要选择政府行业主管部门批准、已取得职业资质的中介公司。要亲自到中介公司办公场所进行考察，根据人员素质，办公设施现代化程度，信息量和人气等现象可初步判断该公司处于何种档次上。同时，在委托中介公司代理之前，还要详细询问中介公司都能确切提供哪些服务项目，如何收费；如果未能如愿成交，如何退款；如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失等。

　　中介公司提供的另一项重要服务就是对房屋作价评估。由于住房二级市场刚刚起步，成交量少，没有多少可供选择对比的实例，对于一般居民来说，准确地对房屋进行估价就显得非常困难。因此，也要委托取得资质的中介评估机构对房屋进行基本可观的估价，使买卖双方都能感到物有所值，皆大欢喜。

　　■ 阅读链接 “买房难”同样困扰各国年轻人 ■

　　买房难在中国是一个不争的事实，尤其是渐渐成为社会主力军的80后更是感同身受。然而，买房难不仅仅困扰着中国的年轻人，世界各国都有“蜗居”一族，即使在欧美等发达国家也不例外。

　　欧洲有许多国家的年轻人，有稳定的工作，有的还成了家，但还和父母住在一起，这种现象在比利时、西班牙、意大利不难觅到。西班牙的巴塞罗那，市中心住房每平方米售价6 000欧元左右，一套100平方米的房子要60万欧元，相当一个年轻人年收入的30多倍，初出茅庐的年轻人买房只是个梦。

　　美国的年轻人崇尚独立，但在金融危机影响下，18~29岁的年轻人中约有20%的人没有稳定职业，加之学费上涨，美国80后一代背负的债务比父辈多，沉重的经济负担使年轻人独立居住成为一种奢想。现在年轻人和父母居住已不足为奇。

　　俄罗斯首都莫斯科已经取代日本东京成为世界物价最高的城市。在过去的一年中，莫斯科住房的价格涨了1倍多，每平方米价格达2 700英镑左右，并且价格还在继续上涨。在市中心很难找到售价低于19万英镑的房子。相对于俄罗斯全国人均月薪170英镑和莫斯科人均月薪大约350英镑的水平来说，这种房价是非常高的。与昂贵的价格相比，莫斯科住宅的质量却差强人意。对于大多数莫斯科的年轻人而言，想在莫斯科买一套房子只能是做梦，他们只能在市郊租房子住。

　　韩国年轻人结婚后仍住父母家的“袋鼠族”逐年增加。首都首尔有1 000多万人口，面积狭小寸土寸金，一套100平方米的房子近10亿韩元，这对平均月收入322万韩元的普通家庭无异于天价，一个公务员买一套住宅需要工作15~18年。

　　都说日本人爱住小房子，这并不完全因为他们爱住，而是因为买不起。一般的日本年轻人要么在结婚之后选择租房子，要么住在集体宿舍。大公司或者政府机关都为自己的职员提供住宿设施，这种设施在日本被称为“社员寮”。这些“寮”属于集体福利，价格要比一般民间租赁便宜。

　　一般来说，日本年轻人购房不会向父母要钱，因为用父母的资金购房手续比较繁杂，同时还要缴“赠与税”，因此大家尽量避免用父母的钱买房子。另外，日本的年轻人独立意识较强，一般结婚之后就尽量不依靠家里，只要自己能够做到就不会依赖父母。

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　　租房还是买房，一定要由你人生策略来定。

　　购房分步走，买房不是难题。

　　房子不仅仅是一个住所，更是一项投资。

　　理财还贷，避免沦为“房奴”。

　　二手房也有投资价值。■

　　保险是人生的防护墙：

　　学会买保险，人生更安全

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　　如果我办得到，我一定把保险写在家家户户的门上，以及每一位公务员的手册上。因为我深信，透过保险，每一个家庭只要付出微不足道的代价，就可免除遭受永劫不复的代价。

　　——前英国首相丘吉尔

　　别人都说我很富有，拥有很多的财富，其实真正属于我个人的财富是给自己和亲人买了充足的人寿保险。

　　——李嘉诚

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　　■ 保险：人生的防护墙

　　俗话说“天有不测风云，人有旦夕祸福”。自然灾害和意外事故在人类生活中有可能发生，也有可能不发生的或然风险。保险就是转移风险、补偿损失的最佳手段。

　　保险是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生而造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残和达到合同约定的年龄、期限时承担给付保险金责任的商业保险行为。

　　通过保险，我们可以把未来生活中许多不可预知的风险转嫁给保险公司，给家庭带来持久的安全感。在发达国家，个人工资的1\/3是用来买保险的，把生病、养老等统统交给保险公司去打理，剩余的工资想储蓄、投资还是消费都可以，完全没有后顾之忧，让自己自由享受生活的乐趣，这不就是我们理财的目的吗？

　　保险可以起到以下作用。

　　1. 转移风险

　　既然风险无法避免，就可以通过买保险把自己的风险转移出去。保险公司就是接受风险的机构。接受风险转移是因为可保风险还是有规律可循的，保险公司通过研究风险的偶然性去寻找其必然性，掌握风险发生、发展的规律，为众多有危险顾虑的人提供了保险保障。

　　2. 均摊损失

　　转移风险并非灾害事故真正离开了投保人，而是保险人借助众人的财力，给遭灾受损的投保人补偿经济损失，为其排忧解难。保险人以收取保险费用和支付赔款的形式，将少数人的巨额损失分散给众多的被保险人，从而使个人难以承受的损失，变成多数人可以承担的损失，这实际上是把损失均摊给有相同风险的投保人。所以，保险只有均摊损失的功能，而没有减少损失的功能。

　　3. 实施补偿

　　分摊损失是实施补偿的前提和手段，实施补偿是分摊损失的目的。保险补偿是在保险事故出现、投保人遭受损失之后。投保人不遭灾受损，保险人不予补偿，保险实施补偿要以双方当事人签订的合同为依据，其补偿的范围主要有以下几个方面：

　　其一，投保人因灾害事故所遭受的财产损失；

　　其二，投保人因灾害事故使自己身体遭受的伤亡或保险期满应结付的保险金；

　　其三，投保人因灾害事故依法对他人应付的经济赔偿；

　　其四，投保人因另一方当事人不履行合同所蒙受的经济损失；

　　其五，灾害事故发生后，投保人因施救保险标的所发生的一切费用。

　　4. 抵押贷款和投资收益

　　保险法中明确规定：“现金价值不丧失条款”。客户虽然与保险公司签订合同，但客户有权中止这个合同，并得到退保金额。保险合同中也规定客户资金紧缺时可申请退保金的90％作为贷款。如果你急需资金，又一时筹措不到，便可以将保险单抵押在保险公司，从保险公司取得相应数额的贷款。

　　同时，一些人寿保险产品不仅具有保险功能，而且具有一定的投资价值，就是说如果在保险期间没有发生保险事故，那么在到达给付期时，你所得到的保险金不仅会超过你过去所交的保险费，而且还有本金以外的其他收益。由此可以看出，保险既是一种保障，又兼有投资收益。

　　■ 认识保险类别

　　1. 财产保险与人身保险

　　根据保险标的的不同，保险可分为财产保险和人身保险两大类。

　　财产保险是指以财产及其相关利益为保险标的的保险，包括财产损失保险、责任保险、信用保险、保证保险、农业保险等。它是以有形或无形财产及其相关利益为保险标的的一类补偿性保险。

　　根据保险责任的不同，普通家庭财产险又分为灾害损失险和盗窃险两种。

　　灾害损失险的保险标的包括被保险人的自有财产、由被保险人代管的财产或被保险人与他人共有的财产。通常包括：①日用品、床上用品；②家具、用具、室内装修物；③家用电器，文化、娱乐用品；④农村家庭的农具、工具、已收获入库的农副产品等。有些家庭财产的实际价值很难确定，如金银、珠宝、玉器、首饰、古玩、古书、字画等，这些财产必须由专业鉴定人员进行价值鉴定，经投保人与保险人特别约定后，才作为保险标的。

　　人身保险是以人的寿命和身体为保险标的的保险。当人们遭受不幸事故或因疾病、年老以致丧失工作能力、伤残、死亡或年老退休时，根据保险合同的约定，保险人对被保险人或受益人给付保险金或年金，以解决其因病、残、老、死所造成的经济困难。

　　按照保险责任的不同，人身保险可以分为人寿保险、人身意外伤害保险和健康保险。

　　（1）人寿保险。人寿即人的寿命，人寿保险是以被保险人的生命为保险标的，以被保险人生存或死亡为保险事故的人身保险。在实务中，人们习惯把人寿保险分为定期寿险、终身寿险、两全保险和年金保险。人寿保险是人身保险中最重要的部分。

　　（2）人身意外伤害保险。人身意外伤害保险简称意外伤害保险。意外伤害是指在人们没有预见到或违背被保险人意愿的情况下，突然发生的外来致害物对被保险人身体明显、剧烈地侵害的客观事实。意外伤害保险是以被保险人因遭受意外伤害事故造成的死亡或伤残为保险事故的人身保险。在全部人身保险业务中，意外伤害保险所占比重不大，但由于保费相对低廉，只需支付少量保费就可获得高保障，投保简便，无需体检，所以承保人次较多，如旅行意外伤害保险、航空意外伤害保险等。

　　（3）健康保险。健康保险是以被保险人的身体为保险标的，保证被保险人在疾病或意外事故所致伤害时的费用或损失获得补偿的一种人身保险，包括重大疾病保险、住院医疗保险、手术保险、意外伤害医疗保险、收入损失保险等。

　　2. 商业保险与社会保险

　　商业保险是指按商业原则经营，以营利为目的的保险形式，由专门的保险企业经营。所谓商业原则，就是保险公司的经济补偿以投保人交付保险费为前提，具有有偿性、公开性和自愿性，并力图在损失补偿后有一定的盈余。

　　社会保险是指在既定的社会政策的指导下，由国家通过立法手段对公民强制征收保险费，形成保险基金，用以对其中因年老、疾病、生育、伤残、死亡和失业而导致丧失劳动能力或失去工作机会的成员提供基本生活保障的一种社会保障制度。社会保险不以营利为目的，运行中若出现赤字，国家财政将会给予支持。社会保险的主要项目包括养老社会保险、医疗社会保险、失业保险、工伤保险、生育保险、重大疾病和补充医疗保险等。

　　商业保险和社会保险相比较，社会保险具有强制性，商业保险具有自愿性；社会保险的经办者以财政支持作为后盾，商业保险的经办者要进行独立核算、自主经营、自负盈亏；商业保险保障范围比社会保险更为广泛。

　　3. 个人保险与团体保险

　　按保险保障的对象分，可以把人身保险分为个人保险和团体保险。

　　个人保险是为满足个人和家庭需要，以个人作为承保单位的保险。团体保险一般用于人身保险，它是用一份总的保险合同，向一个团体中的众多成员提供人身保险保障的保险。在团体保险中，投保人是“团体组织”，如机关、社会团体、企事业单位等独立核算的单位组织，被保险人是团体中的在职人员。已退休、退职的人员不属于团体的被保险人。另外，对于临时工、合同工等非投保单位正式职工，保险人可接受单位对其提出的特约投保。

　　团体保险包括团体人寿保险、团体年金保险、团体人身意外伤害保险、团体健康保险等，在国外发展很快。特别是由雇主、工会或其他团体为雇员和成员购买的团体年金保险和团体信用人寿保险发展尤为迅速。团体信用人寿保险是团体人寿保险的一种，是指债权人以债务人的生命为保险标的的保险。团体年金保险已成为雇员退休福利计划的重要内容。近几年，美国有些雇员福利计划中还加入了团体财务和责任保险项目，比如团体的私用汽车保险和雇主保险等。我国保险公司也开展了团体寿险、人身意外伤害险、企业补充养老保险和医疗保险等团体保险业务，但险种还不完善。随着经济体制改革的不断深入，商业保险的作用将不断加强，团体保险应有更大的发展空间。

　　4. 原保险与再保险

　　发生在保险人和投保人间的保险行为，称之为原保险。再保险（reinsurance）也称分保，是保险人在原保险合同的基础上，通过签订分保合同，将其所承保的部分风险和责任向其他保险人进行保险的行为。简单地说，再保险即“保险人的保险”。

　　我们把分出自己直接承保业务的保险人称为原保险人，接受再保险业务的保险人称为再保险人。再保险是以原保险为基础，以原保险人所承担的风险责任为保险标的的补偿性保险。无论原保险是给付性还是补偿性，再保险人对原保险人的赔付都只具有补偿性。再保险人与原保险合同中的投保人无任何直接法律关系。原保户无权直接向再保险人提出索赔要求，再保险人也无权向原保户提出保费要求。另外，原保险人不得以再保险人未支付赔偿为理由，拖延或拒付对保户的赔款；再保险人也不能以原保险人未履行义务为由拒绝承担赔偿责任。

　　再保险是在保险人系统中分摊风险的一种安排。被保险人和原保险人都将因此在财务上变得更加安全。利用再保险分摊风险的典型例子就是承保卫星发射保险。该风险不能满足可保风险所要求的一般条件。保险人接受特约承保后，将面临极大的风险，一旦卫星发射失败，资本较小的公司极可能因此而破产。最明智的做法是将该风险的一部分转移给其他保险人，由几个保险人共同承担。

　　5. 车险

　　车险即机动车辆保险，也称汽车保险，是指对机动车辆由于自然灾害或意外事故所造成的人身伤亡或财产损失负赔偿责任的一种商业保险。

　　机动车辆是指汽车、电车、电瓶车、摩托车、拖拉机、各种专用机械车、特种车。

　　机动车辆保险为不定值保险，分为基本险和附加险，其中附加险不能独立保险。基本险包括交强险，第三者责任险（三责险）和车辆损失险（车损险）；附加险包括全车盗抢险（盗抢险）、车上责任险、无过失责任险、车载货物掉落责任险、玻璃单独破碎险、车辆停驶损失险、自燃损失险、新增设备损失险、不计免赔特约险。我们通常所说的交强险（即机动车交通事故责任强制保险）也属于广义的第三者责任险，交强险是强制性险种，机动车必须购买才能够上路行驶、年检、上户，且在发生第三者损失需要理赔时，必须先赔付交强险再赔付其他险种。

　　■ 人生各个阶段的保险规划

　　人生每个阶段面临着不同的风险。在人生的各个阶段，都应该为自己购买一份保障。生活重心不同，每个阶段的保险规划也应有所不同。

　　第一阶段，成年之前的保险规划：0~18周岁

　　这是由父母替孩子买保险的阶段。在0~8岁这个幼儿时期，容易得一些流行性疾病，所以建议要多买医疗险。