第31章 Part4 实战篇(6)

　　第二步，略有积蓄后，建议考虑购买过渡房

　　在选购过渡房的时候，不必挑选年代太新的，应尽量选择20世纪八九十年代修建的二手房屋。一般这类房屋相对于近5年内的次新房要便宜500~800元\/平方米，多的甚至达到1 000多元每平方米。选购这类房屋价格要实惠许多，等到过几年经济富裕可再进行置业升级。

　　购房对于年轻人成家立业可谓其考虑的重点问题之一，对于购房这种投资较大、考虑方面较多的事情，相对于手头资金较少、社会经验缺乏的年轻人来说，一定要深思熟虑。因为从某种意义上讲，置业的意义不只是选择一所房子，消费方式、家庭构成、职业规划等都可能因此发生根本变化，许多青年置业者生活经验不足，对于未来生活、工作风险的绸缪不足，没有计划好就买房，造成还贷额占月收入的比例过高，入不敷出，积蓄用尽。

　　第三步，事业略有小成，可以考虑升级置业

　　专业人士认为，年轻人作为当下社会经济发展的中坚力量，面对的依靠资金发展的机会非常多。如果初次置业就单纯追求最好最大的目标，过早地将比重较大的积蓄投入到房产中，并且因为要保证每月的月供不敢轻易变动工作，不但会影响到个人灵活地发展事业，也会较早地承担持有大物业的压力，尤其目前存在征收物业税的趋势，因此建议年轻人在置业规划中，清醒地认识到这一点，结合自身发展，理智消费，在工作满10年后，事业略有小成之时，不妨再考虑升级置业。

　　另外，在置业升级阶段中，可以将手中的二手房出售。二手房最大的优势就是地段及周边的配套，预计在十几年之内不会有大的变化，并且扣除5~10年得到的居住权益，此时出售依然能够获得不小的收益，可以作为“以小换大”的主要支出来源。

　　在购房之前，一定要打好自己的算盘，根据自己的经济实力来买房。为了避免沦为“房奴”，买房的时候应该注意哪些问题呢？

　　（1）在按揭房子的过程中，根据自己的还款能力来贷款。单身一族应以个人月收入、新兴家庭以家庭月收入的30%为极限，别让自己成为房奴，影响到生活品质。

　　（2）买房前要清算一下自己现有的“现金流”，包括存款、现金、可以套现的股票等。根据“现金流”，考虑付款方式和所能支付的首付款，从而考虑所购买的房子的总价。

　　（3）计算购房后的家庭收支状况。计算时，收入应侧重固定可靠的来源，如工资、银行存款利息、债券利息等；支出包括月供、物业管理费、水电煤气费、电话费、正常生活开支、娱乐教育费用、父母医疗费用等。如果年轻夫妻准备买房后“添丁加口”，一定还要预留一笔大费用。

　　房子不仅仅是一个住所，更是一项投资，所以在选择购房的时候，不要盲目的做决定。首先，要以小户型为考虑对象，两房是更为合适的选择，一间可作为书房使用，以后可作为儿童房，实用性更强。如果在经济允许的情况下，或待囊中宽裕后，才购买大一些的户型；其次，购房不以区域作为主要依据，考虑更多的是交通、生活便利性，如在公交线路广，有轨道交通或规划远景的地方买房，这些地方房子的单价、总价相对较低，而且升值的空间也大；最后，要考虑教育因素。现在买的房子多数是期房，1年多时间才能住进去，到时候要考虑家庭中孩子成长的因素。因此，在一些幼儿园、小学附近买房，能给自己带来很大的便利。

　　■ 投资房地产，让“身价”升值

　　房地产投资是一种将资本投入房地产开发、经营、中介服务、物业管理服务等经济活动，以获得最大限度利润的经济行为。

　　房地产买卖投资一般分为长期投资和短期投资。投资者主要是利用市场变化，通过对市场信息的调查分析，对未来市场的预测等决策过程，投入一定的资金，以低价购入房地产，待价而沽，通过赚取差价获取利润，带有一定的投机性。房地产买卖投资有获取高额利润的机会，也有较大的风险。一般而言，决定房地产升值的因素包括以下方面。

　　1. 地理位置

　　这一点毋庸置疑，在CBD和郊区进行投资，回报率肯定有很大的差距。所以在进行投资的时候，一定要考虑到当地的交通状况，仔细观察周边的基础设施，关注城市规划的中心和城市建设的基本情况，以便寻找到更具有升值潜力的房产。

　　2. 周边环境

　　生态、人文、经济等环境条件的改善会使房产升值。生态环境要看小区能否因绿地的变化而使气候有所改良；人文环境要观察周边的文化氛围，文化层次越高的社区，房产越具有增值的潜力；经济环境则要看周边的商业环境是否已构成成熟商圈，如肯定的话，店铺的升值是毋庸置疑的。

　　3. 物业管理

　　有投资价值的物业，一是要具备耐用性。物业越是耐用，投资人就越节省，给投资人带来的回报就越多。

　　房屋要有一个舒适的环境，适于人们居住和使用；物业的功能空间布置要合于人的行为习惯；功能空间和用具的设置要符合人体活动舒适性的要求；要有良好的通风采光，以维护人与自然的交流通道，才有益于保持使用者的良好生存状态；要尽可能地最大限度地引入人文的或自然的景观，以满足人的安全感、超脱感、优越感等心理需求。另外，要求有较高的智能化水平。

　　4. 产权状况

　　拟投资购买的住宅、商铺，其产权一定要合法、有效、手续齐全，无任何法律纠纷和经济纠纷；要弄清有无银行抵押或其他抵押，也要弄清是否已出租。产权的年期与法定房屋的功能也很重要，有的房屋位置虽然很好，但是其土地使用剩余年期已经不多了；有的房屋法定使用功能为住宅，但是转让时已作商场使用，而投资购买时是不能按照商业用房来购置的。

　　5. 期房合约

　　投资期房具有很大的风险，投资者要慎之又慎。但一般来说，风险大，收益也大。如果能够合理、合法地应用好期房合约的话，应该是可以获得丰厚的利润回报的。

　　需要注意两点：一是要请专业人士帮助起草期房合约；二是要挑选有实力有信誉的开发商，这样可以保证能够按期拿到合乎标准的房子，或者万一出现开发商违约的情况时，也能保证资金的安全和获得开发商的违约金。

　　6. 房地产市场供需分析

　　房地产买卖投资大多数是在市场供不应求的时候才去投资，如果市场已经供过于求，投资者应当格外小心。这时要考虑两个方面：一是价格很低，将来升值空间大；二是作长线投资，否则很容易被套住，短期内解不了套。

　　房地产市场虽然多变，但只要把握住宅市场供需的脉搏，抓住有利时机入市和出手，投资房地产买卖仍可游刃有余。

　　■ 理财还贷，不做“房奴”

　　居住在南宁“半山丽园”小区的李小姐就是一名典型的年轻的“富婆”。李小姐今年27岁，工作几年有了些积蓄，于2009年3月份在离市区较远的地方购买了一套100平方米的商品房，首付7万元，在往后的30年里每个月得还贷1 480元。算起来，仅房子一项就欠了银行50多万元。她笑称自己一步就跨入了“负婆”行列。

　　当下，30岁左右的成年人逐渐成为当前社会经济的主体。尽管房价越来越高，但这丝毫动摇不了他们买房的决心。无论是降低住房要求，还是准备“啃老”，他们只为在这个大城市中能有一个立足之地。

　　职业发展方向尚不清晰、随时可能跳槽，甚至不知道自己的下一步将在哪里的人，匆忙买房的风险会比较大。

　　银行专家提醒，背负房贷重担的置业者，贷款利率比存款利率高得多，而且贷款利息也是硬性支出，因此“负翁”们更需要理财。如果能合理支出，“房奴”也能翻身做主人，减轻压力。理财可以通过以下方式。

　　1. 选择还款方式

　　选择适合的还款方式也可以让借款人达到省钱目的。目前市面上比较普遍的还款方式有等额本息、等额本金、双周供等。从节省利息的角度来看，依次为双周供＞等额本金＞等额本息。借款人可根据自身实际情况进行选择。

　　2. 选准银行

　　跟其他金融产品相比，房屋抵押贷款风险小，利润高，目前已成为各大银行的“兵家必争之地”。各家银行之间，为争夺房贷客户，常常推出一系列优惠措施，以此来吸引人的眼球。值得一提的是，目前市场上的房贷产品个体差异较大，置业者可根据自身需求来选择银行及其房贷产品，以减轻还贷压力。

　　3. 巧用公积金

　　对于有足月缴纳公积金的借款人来说，建议尽量使用公积金贷款。在购买二套房时，公积金是没有商业贷款二套房政策限制的，仍享受首付两成、利率3.87%的政策。在使用公积金购买政策性住房时，不但可以享受10%的首付，还可以将公积金账户内余额直接做首付。

　　4. 抵押购房

　　对于想达到省钱目的的借款人，还可以选择抵押消费贷款。建议使用抵押房产再购房的借款人，尽量不要选择抵押后再贷款的形式购房，因为这样是要支付抵押贷款和商业贷款两部分的月供，且商业贷款部分的利率可能会按上浮1.1倍来执行，对于借款人会形成较大的还款压力。如果借款人选择抵押贷款再加上手头积蓄等实现全款购房，则可在一定程度上规避二套房政策，加上目前“国十一条”政策中对二套房政策利率未进行明确，建议借款人还是选择抵押全款购房相对稳妥些。

　　5. 出租房屋减轻压力

　　购房本是件令人愉快的事，但如果它让你的生活质量下降、居住空间浪费、职业发展受限，不妨选择将房屋出租转移压力。倘若自住房的资金明显高过普通住宅的租金，可以考虑将房子出租，以暂时的牺牲为未来的生活换得更为广大的空间。

　　另外，考虑到小家庭以后还需要“添丁进口”，不妨将不堪重负的大房子出售，再购买一个适合自己的小户型居住，提升家庭的生活品质也未尝不是一个实用的办法。

　　6. 通过提前还款来缩短期限

　　近日家住通州的小庄经常因为算账而弄得头疼。原来，小庄正打算提前还一些房贷，他现在的住房，早先向银行贷款30万元，几年下来，已经还了将近10万元的本金。现在，小庄手头上正好还有20万元的现金，提前还贷肯定是够了。可对提前还贷，小庄还是心存顾虑，他经常向别人念叨：还吧，钱是不欠了，可前面已经还了那么多利息，会不会有点不划算；不还吧，存款收益少，又要给银行还利息，还是有点吃亏。

　　小庄这种情况也是很常见的。提前还贷可以减少偿还利息，可以让自己摆脱“挣钱给银行”的心理矛盾。但是，不是所有的提前还贷都能省钱的，因此提前还贷之前要算好账。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。

　　此外，如果选择部分提前还贷，剩下的贷款应尽量选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了。而且，如果碰到降息通道，往往短期贷款利率下降的幅度会更大。

　　■ “淘”一个超值的二手房

　　随着政府危改拆迁力度的加大，以及二手房“价廉物美”的优势不断为老百姓所认知，越来越多的拆迁户、中低收入家庭以及手中现金不足的首次置业的购房者，都把目光投向了二手房市场。在城区购买一套面积适中的二手房，既是普通百姓购房自住不错的选择，也是投资置业的途径之一。怎样在二手房这个大市场中选择自住方便、将来又易于出租或出手的二手房呢？

　　1. 要有方便的购物、就医、教育环境

　　旧居民区附近，应有成熟的大型超市，方便的小菜市场，不出5里地就可以找到的市属大医院，以及一应俱全的幼儿园、小学、中学，形成一个良好的社区人文环境。作为一个有小孩在上学，或者有老人需要照顾，或者两者兼而有之的家庭来说，选择这样一个环境生活将会轻松许多。

　　2. 物业费要能承受

　　对于购买二手房的普通人来说，常常把关注的焦点放在了房子本身上，却忽视了物业管理费用以及入住后与自身利益息息相关的环节。要想在购房后的居住中获得满意的生活品质，良好的物业管理是必不可少的。某些二手商品房社区的业主与物业公司之间矛盾重重，纠纷时常发生，这都会对购房人入住后的生活产生不良的影响。因此，在购买二手房时，还要切实考虑自己的经济承受能力，做到“既买得起，又住得起”。

　　3. 避免潜在的质量隐患

　　有些购房人在购买二手房的时候，往往对于房屋的房龄和建成年代比较关心，而对于房屋的具体质量则关注不够。在有些购房者看来，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差，其实不然，每一套房子由于建筑材料、施工工艺、施工质量不同，质量千差万别。房屋房龄越短未必质量就越好；相反，某些房子虽然年头不长，但由于种种原因，质量差强人意；有些房子虽然建设较早，但却历久弥坚。所以，购房者在选择二手房的时候，要仔细考察房屋的质量，从外立面到楼道，从墙体、地面到门窗、管道，每个细节都要认真观察。

　　4. 及时拿到产权证

　　要了解产权状况，避免卷入不必要的纠纷。有的楼盘可能会因为债务问题而变卖，一旦没有了解清楚，就可能造成房产被查封，还带来损失。有的是因为夫妻感情问题或男女朋友分手而处置房产，有的是因为遗产继承问题而转让房产，这些情况如果不了解清楚，就会卷入到不必要的纠纷中。

　　5. 了解一下邻居组合

　　向周围的邻居了解一下该房情况，能够获得更多的信息；另外观察来往的小区人群及社会层次，以判断评估住房的条件和价值。

　　6. 某些繁华地区，特别是二环沿线和二环内的二手房，有拆迁升值的潜力

　　广大购买二手房的消费者在购房时通常都会将眼前的各种问题考虑得很周全，但对今后的许多事情就考虑得不是很全面了。某些小区目前的交通出行条件不理想，但也许一两年后轨道交通设施就会修通。面对这样的二手房，如果价格合理，短期内的不便又能承受，不妨就购买下来。再比如，某个购买二手房的家庭，目前老人身体健康，但随着岁月的推移，几年后，看病取药会成为家常便饭，这样的家庭在购买二手房时，就要对周边的医疗条件和医院的设置进行周密的考虑。此外，有些购房者购买二手房是为了阶段性居住，将来还要出售或出租，这就需要对所购二手房未来出售或出租的市场行情有预先的判断，眼光要放长远一些才行。

　　7. 选个安全的中介公司

　　二手房的买卖比商品房复杂得多，因此，买卖双方都需要中介公司帮助代为办理交易手续。目前，中介公司的操作还不完善，良莠不齐，经常发生中介机构和委托人发生矛盾、冲突的事情。因此，中介公司的选择就显得尤为重要。