第九章 为什么我们的房改这么难之一：火山理论(1)

“火山”之下，我们的出路在哪里

最 近我们又发飙了，国十条出来了，已经国了很多条了，我都不知道究竟有多少条了。什么国二条、国三条都出来了，我觉得应该这样编号，从001号开始编，国 001、国002，现在应该是国90几了。各级政府在比拼谁打压房价打得最凶。政府打压楼价的措施基本都是错的，因为根本就没有理解房价上涨的本质。我想 利用火山理论来解释房价上涨的本质。

我们先看下火山岩浆是如何形成的。2006年下 半年，中国发生了楼市泡沫、股市泡沫，我认为这是由于我们的经济生病了。讲得更具体一点，就是投资经营环境已经全面恶化，因此很多企业家把应该投资在企业 的钱拿来炒楼炒股了，从而造成泡沫。这个进入楼市的资金就可以解读为火山的岩浆。就在这股火热岩浆蓄势爆发之际，我们的政府插下了两根导管。

第 一根导管：老百姓不能自建房，必须向开发商买房。这是什么意思呢？举例而言，我们现在的年轻男女基本是自由恋爱，只有那些不太会谈恋爱的、吃不开的男男女 女，才需要到婚姻介绍所。如果哪天政府突然下令不准自由恋爱了，自由恋爱者一律不发结婚证，政府规定必须去婚姻介绍所的话，你晓得是什么结果吗？由于没有 自由恋爱的竞争，婚姻介绍所的中介费就会透过垄断立刻大幅攀升。这个跟房地产有什么差别呢？我们现在不能自己买地自己建房，而必须向开发商买，这就像婚介 所一样，造成开发商的垄断，价格肯定上去了。政府为什么不让我们自己建房呢？政府认为我们不会建，会建得乱七八糟的，不好管理，是吗？那德国人怎么可以 呢？德国政府对自建房规定得非常清楚，哪个地段房子盖多高，屋顶什么颜色，窗户什么样子，都规定得清清楚楚，你只要按图施工就好了，有什么难的呢？我们在 后面的章节会谈到2010年深圳市放宽了这个规定，从而引入了竞争机制的问题。

第二 根导管：缺少经济适用房和廉租房。截止到2009年年底，新加坡政府总共建设了99.2万套的经济适用房，保证了85%老百姓的住房。而且新加坡不是根据 成本核算，而是根据老百姓的收入核算，保证老百姓6年的收入就可以买一栋房。新加坡像我们一样的商品屋只有15%，而15%的人所住的商品屋每平米价格在 4万到5万元人民币。

在西方一些国家，住房被明确界定为公共事务，也因此获得立法保 障。如英国1919年颁布《住房和城镇规划法》，明确规定住房问题属于公共事务，政府应对公共住房建房提供支持。1946年至1951年间，英国政府负责 建造的房屋总量高达全国建房总量的78%。荷兰则在1901年颁布《住房法》，明确规定：政府应为公共住房建设提供补贴和制定建筑规范，政府在住房市场中 扮演决定性角色，“提供充足住房”是政府的责任。1974年，荷兰又颁布《租房与补贴白皮书》，强调“住房政策的目标就是为低收入阶层提供合适的住房”。 美国在1937年出台《住房法案》，明确政府负责低收入家庭的公共住房建设，居住者只需支付较低房租。此后相继出台《住房和城市发展法》、《住房和社区发 展法》，住房的公共特性得到保证。那么，我国在住房的认识问题上又经历了怎样的变化呢？

那 么在香港什么样的人能够享受政府补贴呢？月收入6万港币以上的，必须向私人开发商购买商品屋；月薪在2.6万到6万之间的，政府提供低息贷款，以优惠价供 应住宅；月收入在1.1万到2.6万之间的，以低于市场价30%到45%的价格购买房屋；月收入低于1.1万的，可以享受廉租屋，房租非常便宜，平均价格 每个月1 320港元。香港是个规范非常严格的城市，严格执行的结果使得香港50%的老百姓都有政府补贴。政府为了解决老百姓住房的问题，就用公共资源建设公屋，包 括廉租屋和经济适用房。

我们过去有没有这种概念呢？