1980年，开启先河 大胆试验（3）

刘天就：“只要你们划出一块合适的地皮就行，我来组织设计，出钱盖房，在香港销售。赚的钱你们得大头，我得小头。怎么样？”

骆锦星：“可以在东湖公园附近划出一块地来，如何？”

刘天就：“行！利润分成，你们拿七，我拿三。”

骆锦星：“不行！你拿得太多了。”

刘天就：“那你们拿八，我拿二。怎么样？”

骆锦星：“我们八点五，剩下归你。”

刘天就：“行！我们初次打交道，这次就按你说的办。”

1980年1月1日，双方签订了合作建房合同。

1980年1月8日，经深圳市委组织部批准，深圳经济特区房地产公司成立，负责与港商合作建房事宜。这是深圳经济特区第一家房地产公司，也是我国有史以来第一家房地产公司。时任深圳市房地产管理局副局长的骆锦星兼任总经理。

说是公司，其实只有5个人，财务、出纳，两个技术员，四部旧单车。办公地点就是一个平房，摆了几张桌子。四万港币的开办费还是后来从港商那借来的。

当时手续也很简单，合同拿到外事办去审，由规划局划地，一两天就批下来，这就是中国第一个商品房小区——东湖丽苑。

让骆锦星吃惊的是，大年初四，刘天就拿着图纸就跑来催着开工了。还没有动工，刘天就已经开始在香港吆喝卖房了，均价2730元/平方米，还不到香港 楼价的一半。5000多港人排队购房，最后只好抽签定盘，第一期108套新房一次性售罄。一位尚在国外考察的市委高官闻讯后，立即电话指示加推单位。于 是，第二批108套房子又迅速推向了香港，旋即再次一售而空。

当时，因为有户口配备，所以，大批在内地有亲戚的港人的购房欲望更加强盛，因此，也使得该楼盘的客户遍及东莞、潮洲、上海甚至海外侨胞等。

房子还在图纸上，港商就得到了建房的全部资金，骆锦星这才恍然大悟：“我终于明白了港商为什么愿意给我们85%的分成。不过，我们那次也赚到了500多万元，也第一次体会到土地在市场中的巨大作用。”

在商品房诞生之初，香港人的大包大揽给了开发商更多的信心。此后，深圳一直扮演着港人内地置业首选城市的角色，“外销”也成为深圳房地产发展史上一个重要的名词。

1981年中秋节前，东湖丽苑建成，业主入住。

东湖丽苑之后，与外资合作建房在深圳获得默许。当时，深圳方面定下原则，多层建筑二八分成——深圳方面得80%利润，高层建筑三七分成——深圳方面得70%利润。

按照现在的观点来看，东湖丽苑还不能算是完全意义上的商品房，因为土地是政府划拨的，到后来的东晓花园的土地拍卖，才是真正的完全意义上的商品房。

但作为一个大胆的尝试，东湖丽苑的开发对深圳今后商品房市场的建立和完善，客观上的确起到了一定程度的积极作用。

东湖丽苑，成就了深圳特区开发中第一项改革：土地出租。

但是，这起合作建房项目在深圳还是引起了很大争议。有的人甚至责问骆锦星，现在深圳干部居民都没房子，你这个房管局长反倒为资本家建起了安乐窝。

骆锦星欣慰的是，省市领导都给予了他很大的支持。

一个通信兵、一个邮电局长，突然被放到了改革开放前沿的深圳，搞房地产，而且搞出了国内的多个第一，为行业的发展开辟了道路，并且在上世纪80年代就建立了全球化的业务。这就是属于骆锦星的房地产传奇，也是属于一个时代的传奇。

1980年7月27日，一场大暴雨把罗湖一带淹成一片汪洋泽国，广东省委书记兼深圳市委第一书记吴南生，和来深圳参加城市规划论证的专家租住的新园招待所水淹到腰际，专家们呕心沥血画出的规划设计图纸也泡在水里。外面到处是告急、骂娘的喊叫声。

8月的一天，参加“特区条例”策划和起草工作的国家进出口委员会副主任江泽民来到深圳，到罗湖考察时也被大雨淋湿了。深圳的夏天，雨说来就来。一阵 瓢泼大雨之后，地势低于海平面2米的罗湖低洼地带，大小马路瞬间变成一条条纵横相交的小河。江泽民看到，公共厕所的脏纸、粪便也漂到街上来了。从罗湖桥过 关而来的香港人，一个个挽着裤子，高高举着鞋子，在水中深一脚浅一脚地摸索前行。回到广州，在跟广东省委负责同志商量特区规划时，他对任仲夷、吴南生说： “老天爷已经给了我最好的回答。深圳特区建设不从罗湖开始不行，这个规划应该定下来。”

吴南生后来回忆起这一断焦头烂额的日子时，感叹道：“我的脑袋简直被压扁了。”

但正是这两场雨，引发了吴南生和深圳人对土地换资金的深层次思考。

吴南生找到分管基建的副市长罗昌仁，要求他一定要把水治住，否则难以建特区。他说：“罗湖是商进入国门后的第一站，关系到深圳乃至中国的形象。我们要成功地进行招商引资，一定要先拿下罗湖。搬掉罗湖山，土方正好来填平那些洼地，岂不是一举两得？”。

吴南生叫来工程师们，估算“五平一通”成本，结果发现，第一期开发4平方公里，最少也要投资近20亿元，加上根治罗湖水患需要的巨额资金，这对于当时的特区简直是一个不敢想象的天文数字。