1995，激情策划 传奇地产（3）

一年之后，当碧桂园楼盘取得旺销成果之时，一位房地产大亨颇为内行地说：“关键在于定位。‘给你一个五星级的家’和‘成功人士的家园’这两句广告词，是无价之宝，起码值5000万元！”

仅仅两年时间，一个不可思议的神话，在碧桂园一千多亩的桑基鱼塘上，无可争议地成为一个辉煌的现实。碧桂园从原来的藉藉无名到一飞冲天，顺德碧桂园、华南碧桂园、广州碧桂园、均安碧桂园、花城碧桂园、荔城碧桂园，几乎一年一个。

王志纲通过碧桂园项目将教育＋地产复合地产演绎的淋漓尽致，引来后者纷纷仿效，一时间各地名校犹如会下金蛋的母鸡，成为地产商们趋之若鹜的合作对象，这也直接促进了全国教育资源流通，教育产业得到快速发展。

多年之后，回忆这一当初“伟大策划”，王志纲显得很平静。“广东经过了十多年的发展，产生了很多亿万富豪，他们很有钱，但是穷的只剩钱了，他们也渴 望文化，但他们没有功夫培养自己的孩子。所以从这点来讲，他们内心里还是希望自己的孩子能有文化，这是个好的一种东西，所以我们要帮助他们去做一个很成功 的学校，让几千个孩子都来上学，接受全国最优秀的老师的教学。你想如果有三千孩子进来，就有八千爹妈和爷爷奶奶进来，一下子就把这个楼盘给拉起来了，所以 楼盘自然就获得了巨大的成功。”

王志纲十多年前的一场策划，挽救了碧桂园这样一个家族企业，最终奠定了2007年的一场地产创富神话。

从此，起于建筑商身份的杨国强，谋略于心、宏图暗筹、大鳄潜行。

2007年4月20日广东顺德地产商碧桂园在香港联交所挂牌上市，吸引了包括恒基地产主席李兆基、新世界发展主席郑裕彤等在内的68万香港人疯狂认 购。上市首日收市价每股7.27港元，成交金额达72.26亿港元，位居当日香港联交所普通股成交金额第一位。持有95.2亿股碧桂园的25岁大股东杨惠 妍（杨国强的女儿），一举超过玖龙纸业的董事长张茵成为新一代内地首富，而碧桂园以1163亿港元的总市值，一跃成为中国内地房地产企业的财富皇帝。

碧桂园的成功也成就了王志纲，从那以后，他成为了房地产老板们追捧的对象，粗算与王志纲打过交道的大老板有30人之多：刘永好、朱孟依、尹明善、黄文仔、郭梓文、杨国强、黄巧灵、楼忠福……

尽管时势变迁，早已物是人非了，但王志刚依然是前台英雄们的幕后推手，包括星河湾等一系列南方著名新锐房地产商，和一系列城市地产的运营商——地方政府，都将王志纲奉为座上嘉宾。

这一切，均始于“拯救碧桂园行动”。

不过，在度过危机之后的杨国强，却在1996年与王志纲这位“功臣”结束了“如胶似漆”的合作关系。从此以后，杨国强不再找策划顾问。

自己为自己开价的王志纲，短短几年内，纵横捭阖中国房地产界，不仅成功策划了许多著名的房地产项目，他还不断将自己的房产理论著书立说，掀起了国内房地产的一波波浪潮。

当杨国强在广州碧桂园等项目上以市场挑战者姿态不断取得成功时，也是王志纲策划挑战碧桂园之时。2000年，在杨国强操作的华南碧桂园项目上，其风 头完全被新的挑战者——黄文仔的星河湾项目和郭梓文的南国奥林匹克花园（南奥）项目压得喘不过气来，几乎有长达半年的时间，碧桂园的洋房别墅走货速度陷于 滞缓状态。

星河湾和南奥项目的幕后策划者，正是已与杨国强中止合作关系三年多的王志纲。与杨国强很少对外臧否人物的做法相反，黄文仔和郭梓文在很多场合，都对王志纲的作用给予了高度评价。

“我与杨国强的合作，是财智双赢的结果。”在双方结束合作10年后，王志纲在朋友间某次小型聚会上如是评价。

“他是商人师，赚策划钱，谋地产略；他是生活家，识高球经，助城市秀。他叠加了民间思想家和商业策划的双重身份，很少有商人具备他的政策性通盘思 维，也少有城市首脑具备他对全国区域市场的体验认知。在城市运营、城市品牌、房地产开发、区域经济竞争等诸多层面，他是指点江山人。”

这是《新周刊》十周年庆主办的“1996-2006十年新锐光荣榜”对王志纲上榜的评语。尽管王志纲在房地产行业十多年来“指点江山”，却从不踏进“江山”，始终坚守自己“战略策划”这样一个角色。

另一位房地产策划大师邓智仁则没有守住欲望，踏进“江山”，最终折戟沉沙。

1995年上半年，深陷玫瑰园的邓智仁欲哭无泪：一面要支付源源不断的工程建设款，一面要缴清巨额的土地出让金。邓智仁纵有天大本事也无力回天。

说起房地产界传奇人物——香港人邓智仁，在业内曾是风光无限，无人不晓。

邓智仁之于中国房地产营销的地位，用他的话来说就是“中国房地产营销的历史是从我开始的”。深圳的金田别墅、上海市的世界广场、北京市的玫瑰园等城市的第一个项目都是他代理销售策划的。他在北京房地产市场几度掀起轩然大波，他开创了北京房地产广告的一个时代。

1984年，中国内地几乎还没有房地产产业，34岁的邓智仁看准时机，贷款1.2万元港币，成立香港利达行房地产代理公司。1991年，邓智仁和他的利达行开始进入内地房地产市场。那时，内地的房地产市场才刚刚起步。

1992年底，42岁的香港人邓智仁来到北京。这个连普通话都说不清楚的香港人开启了中国的地产广告的一个时代。邓智仁把在香港的成功经验搬到北京市场，做整版广告，派出销售员到北京的酒店、写字楼做直销，给外企名录上的公司打电话……

1993年前，北京房地产市场有谁知道什么是房地产代理？更别说代理佣金制度了。进入北京，邓智仁接触的第一家房地产公司是北辰，当时他们问得最多 的问题是，“什么是代理行？我们为什么需要代理行？”不可否认，是邓智仁和他的利达行，从香港为北京房地产市场带来了一套整的房地产代理制度和佣金规范， 培养了一大批房地产代理人才。目前在北京从事地产营销策划的很多知名人物都是从利达行出来的。连潘石屹都说过，是邓智仁教了他如何做房地产销售。