1996，高层研讨 沪上实践（2）

按照会议日程，留半天时间组织大家参观杭州的住宅建设，可当会议组织者和杭州市政府有关人员商量落实参观计划时，那时的杭州居然找不出一个像样的住宅小区让大家看。后来在时任杭州市副市长叶德范的建议下，组织会议代表参观了一条马路。

那段时间，侯捷全身心地扑在住宅建设这项工作上。这位从黑龙江省一个县的最基层一步步走进京城的建设部部长，有着浓厚的百姓情结。他曾在接受中央电 视台记者采访时饱含感情地说：“老百姓拿出一辈子的钱来买房多么不容易，一定要让他们买到价格不高质量好的房子。”他的那句影响广泛的经典名言“小康不小 康，关键看住房”实乃真知灼见。可以说，没有住房上的“全面小康”，中国整个国家和社会的“全面小康”就失去了最重的份量。十年后，温家宝总理在提交给全 国两会代表和委员的国家发展十一五规划纲要中，就把居住“条件有较大改善”作为全面建设小康社会、努力实现“人民生活水平继续提高”首选目标。

全国六大片区会议结束后，按照侯捷的指示，建设部房地产业司根据会议代表的集思广益，综合分析，认真测算，深入研究，对住宅建设成为新的经济增长点的可能性作进一步的论证。最终形成了一份论据详实、观点鲜明的研究报告。

报告从五个方面提出住宅建设完全有可能、有条件成为下一轮经济发展的新的增长点。

一是住宅建设能带动相关产业发展的发展。住宅建设的生产和消费，与建筑业、冶金、化工、机械、纺织、森工等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影 响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、园林、商业、运输业、服务业的发展。建筑业波及效应大，带动力强，其带动系数为1.76，即建筑业完成1元的产 值，能带动其他产业完成1.76元的产值。住宅的发展和房地产市场的发育，将缓解建筑业开工不足、工业产品滞销的矛盾。

二是住宅发展的配套投入小收益大。与发展其他产品比较，发展住宅建设不需要增加太多的投入，主要是转换住宅的供应、分配机制。政策调整适时、适度， 住宅商品化进展快，就有可能使住房成为新的发展时期的主导消费品。相比于其他商品，发展城镇住房所牵动的国家配套投入较少而收益较大。

三是住宅发展的材料供给基本具有保证。目前，建筑钢材、水泥、玻璃等产品是我国的长线产品，库存量已相当大；化学建材是我国需要重点发展、拓展市场的产品，而住宅是它的主要用户。住宅建设既有利于长线产品的消化，又有利于新产品的开发。

四是住宅建设有利于增加市场消费。社会商品的许多消费是与住宅密切相关联的，如家具、家用电器等，居住条件的改善才有可能促进这些消费。以1995 年商品房销售额（1251.4亿元）为基数，按国外常用的住宅商品的带动系数1.34计算，所带动的社会商品整体销售额为2930亿元，相当于1995年 全社会消费品零售总额的14.2%。

五是住宅建设有利于个人消费资金的回笼和消费结构的调整。1995年商品住宅的销售面积中有53.09%是个人购买的。特别是在沿海地区，职工购买 商品住宅的积极性相当高。仅就家庭住房装修来看，我国城镇每年竣工400万套住宅，以每套住宅的装修费1万元计，就达400亿元。随着人们收入水平的提高 和住房消费观念的树立，进一步提高对住房消费的支出是可能的。目前，我国银行的个人存款已达3.5万亿元，只要政策引导得好，完全有可能将个人的消费资金 引导到住房消费上来，形成新的消费热点和经济增长点。

这份报告在当时引起了较大反响，基本上得到方方面面的认可。与此同时，人民日报记者朱剑虹、经济日报记者谢然浩、中国房地产报记者龚后雨也就发展住宅建设等问题发表了大量报道，将住宅建设培育为新的经济增长点开始引起社会各方面的广泛关注。

当北京的决策层正在酝酿出台住宅建设新策，刺激住宅消费之时，上海市长宁区已“领跑”于市场前沿，率先开始了实践。

长宁区在对房地产市场的状况进行分析时发现，公房出售后再进入市场严重制约了房地产市场的活跃度。由于受五年后方能上市的限制，使这一块规模庞大的 存量房产缺乏流动，即限制了房地产二级市场的繁荣，同时也抑制了一级市场上有效需求的形成。1996年初，长宁区组织力量对已售公房50000户中的 10%，即5000户居民进行问卷调查。结果表明，有多余房屋可以出售的22户，仅占0.53；愿意将现有房屋调小和通过利用地段及差价换房获利的75 户，占1.8%；希望通过出售现住房获得的资金再添一些钱去购买新房，扩大居住面积，改善居住条件的共1385户，占33.32%；暂不考虑将现房上市的 2674户，占64.34%。

通过调查，了解到两方面的信息：一是大多数人将已购公房?市出售的目的不是为了获利，而是改善自身的居住条件；二是有三分之一的居民有利用现住房为 基本条件去改善住房条件的强烈愿望。调查的结果使大家恍然大悟：开拓房市只把眼睛盯在无房户上是个误区。相对而言，无房户还是少数啊！他们得出结论：因势 利导，调整政策，开启大门，允许已购公房提前上市，把需要改善居住条件的有房住户引入房市，充分调动居民买房的潜在能力，拓展住房有效需求，使住房市场向 百姓靠拢，建立一个既能增强二级市场活力，又与一级市场直接挂钩的全新市场空间。

经过慎重研究，长宁区政府提出了以差价购房为突破口，推动房地产市场联动的试点意见。鼓励居民将现有住房上市出售，通过支付差价，以小换大，以近换远，以差换好，以旧换新。试点方案经上海市政府批准后，试点工作很快在长宁区展开。

第一批参加试点的20户居民中，有17户卖了旧房马上购入新房。大多是以旧换新，以小换大，以差换好，以近换远。平均每户增加面积40平方米，投入 差价13.6万元（最少的3万，最多的27万）。这17户多是中等收入以上的工薪家庭。按照上海居民家庭年收入2.52万元计，在差价购房中平均每户增加 支付的房价是家庭年均收入的5.39倍，一般家庭能够支付。

首批试点的成功使长宁区找到了广大居民购房意愿和购房能力的结合点。1996年7月28日，当房产作为商品在普通市民思维中刚刚萌芽，长宁区为了将 试点工作尽快拓宽，率先挂牌成立了上海乃至全国的第一家区域房地产交易中心，此举在当时社会引发了强烈震动。半个月后，长宁房地产交易中心在上海市率先进 行已售公房试点上市，并成功举办了大型房地产交易展示会，为上海其他区县房地产二、三级市场的发展提供了经验。

此后，长宁区改革的步伐迈得更大，在激活房地产市场，规范房地产市场秩序，促进房地产市场朝着良性发展轨道前进方面大胆试验，成为上海区域房地产市场的“标杆”，在我国房地产市场发展史上产生了重要影响。