1996，高层研讨 沪上实践（3）

很快，长宁区房地产交易中心设立了房屋收购公司，并发动进驻交易中心的房地产开发公司开展旧房收购业务。仅仅三个月，收购公司就以协议收购旧房 130套，7000平方米。居民从收购公司获得售房款即可购买新房，加快了市场运作的效率。随之，长宁区又建立了置业服务公司，为购房者提供购房贷款抵押 担保。一旦还贷发生问题，由置业公司在还清借款人全部欠款及相关费用后，行使抵押物处置权，并有权对欠款人的住房重新安置，既方便了居民买房，又解除了银 行房贷的风险。开业后不久就办理担保业务30笔，担保金额达360万元，有效地促进了居民买房。半年不到，交易中心就受理已售公房上市登记600余套，正 式办理差价购房261户，大大激发了居民换房、卖房、买房的积极性。利用差价购房，改善居住条件成了百姓的热门话题，长宁区房地产一、二级市场呈现出勃勃 生机。

差价购房在长宁区被大家称之为1+1+1的经验。即居民利用现用已购公房上市出售变现一块，取出银行存款支付一块，向银行或公积金管理中心贷款一 块，即可由买不起房变为买得起房。由此探出一条居民依托现有住房，通过市场差价购房，改善自身居住条件的有效途径，极大地拓展了住房的即期有效需求。

上海市房管局按照长宁区的调查推算，五年内上海市区将会有115万户居民需要改善住房，以每户增加建筑面积30平方米计，需要增加住房3450万平 方米，以每平方米售价2500元计，将回笼资金843亿元。由此可见，一个巨大的住房市场有待开发。于是，上海市印发了《上海市职工所购公有住房提前上市 出售的试行办法》，将长宁区的试点经验向全市推广。上海市的办法规定，已购公房上市必须符合两条原则：一是房屋出售后，不得造成新的住房困难；而是不得在 享受单位分房和优惠售房。同时还规定，出售公房按收入全额的5%综合征收营业税、城建税、教育税附加、土地增值税、个人所得税。政府鼓励卖旧房买新房，卖 房时按收入的5%缴纳保证金，六个月内若新购住房则可办理退税手续，交易契税按新购房价高于售房收入的部分计算。

办法实施后，上海的房地产市场很快呈现出换购住房的热潮，带动了整个市场的活跃。同时为国家即将出台的房改新政提供了宝贵的经验。

追忆我国住宅建设商品化演变轨迹，有一个人不得不说。他，多年来一直活跃在人们的视线中，现在依然为房地产行业而奔波行走着，他的言论和观点甚至影响着中国房地产发展的历史进程。

他就是顾云昌，现任中国住宅房地产研究会副会长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任，一个学者型的房地产研究专家。顾云昌从1979年调入 建设部住宅局的第一天起，就开始了对住宅商品化的研究。后来他在建设部政策研究中心工作时，又从理论角度潜心研究土地有偿使用等问题。1988年，44岁 的顾云昌出任中国房地产业协会副会长兼秘书长。九十年代末，顾云昌参与了2000年国家小康住宅科技项目论证工作，任产业政策组组长。他主持完成了“跨世 纪中国住宅产业政策的研究”、“完善经济适用住房政策的研究”等重要课题，并两次获得国家科技进步一等奖。2006年顾云昌进入中国住宅房地产研究会工 作。三十年来，他曾多次参与国家房改政策的研究和制订，是国家房改方案的主要起草人之一，对我国房地产市场的发展有着深入的理解和权威的判断。

谈起他参与的四次全国房改的经历，谈起他对中国房地产业发展的认识，可以说顾云昌对中国房地产业洞察秋毫。而他也把自己定位为“房地产信息的传播者，房地产研究的先行者，房地产发展的见证人和推动者。”

“1986年进行房改政策制订和研究的时候，我就提出住宅产品自由化的概念，那时曾遭到很多人的反对。”顾云昌回忆当时开会研究房改时的情景，依然感慨万千。当时顾云昌提出的观点引起了很大争议，因为在八十年代提自由化概念完全游离于计划经济的范畴。

1986年是我国第二次住房制度改革启动，为此国务院专门成立了全国房改领导小组。当时顾云昌是建设部城镇住宅研究所的所长，直接参与了此次全国房 改的理论研讨和文件起草。“不同城市进行房改的方式也有所不同，为了慎重起见，要先选定几个试点城市。当时建设部选择的试点城市是烟台、唐山、蚌埠。”根 据1986年在烟台召开的房改会议形成的房改思路，第一次房改主要是以“提高租金”和“进行补贴”为主。在这次会议上，顾云昌提出了以“住房自由化”为主 体的出售公房的房改思路，但并没有被采纳。

事实上，在二十世纪八十年代时期房地产研究在我国还是空白，“中国房地产业的概念是我们在1984年的佛山会议上提出来的。”随着我国1985年房 地产制度改革的启动，顾?昌亲自筹备组建了为政府决策提供参考依据的学术机构——中国住宅问题研究会。“我们的研究就从住宅是不是商品和土地能否有偿使用 开始。”今天来看这两个问题，答案显然已经无容置疑，但在当时我国经济体制下，这些研究非常超前，是卓有远见的。

1996年中央提出把住宅产业作为国民经济的一个新的增长点，这个观点为1998年我国第四次房改奠定了基础。在此期间，顾云昌又提出了一个全新的观点：通过政策引导激发老百姓个人买房的积极性，使房地产成为个人消费品。

在顾云昌提出这个观点之前，几乎没有人想到要用自己的钱买房。北京市规划委发布的数据显示，在1996年，北京市住宅竣工面积中单位自建和联建的占 52%，商品住宅仅占48%，即使是这“48%的商品房”，基本上也是单位团购。顾云昌这个观点的提出，无疑给当时平静的房地产市场扔下了一块石头。

就在顾云昌提出这个观点一年后，第四次全国住房改革开始进入了筹备和研讨阶段，商讨货币分房的可行性。当时参与最终文件起草工作的只有三个人，一个 是时任国务院房改办副主任刘铁民，另一个是时任建设部住宅与房地产业司副司长谢家瑾，还有一人就是时任建设部政策研究中心副主任的顾云昌。在此期间，顾云 昌提出通过一些政策的引导和支持使房地产成为个人消费品的观点，“就是把老百姓个人买房的积极性调动起来。”

“地改和房改是中国房地产市场的两个发动机，带动了整个房地产市场起飞。”城市规划专业出身的顾云昌如此评价中国的房改进程。

1996年是中国真正意义上的房地产的起步之年，而率先起步的是广州和深圳。由于改革开放和市场化的程度不同，形成了三种很有趣的房地产格局。南 方，市场主导型，尤其是广东甚至全部市场化。北方，公费购买主导型。上海则是内销、外销兼容。广东人最早开始对房地产进行个性化开发，产品打造以消费者为 本，体现出明确的规划意识、设计意识、户型意识以及目标市场定位。然后，他们又把香港的营销代理、物业管理、小区管理，全部移植过来。这一切的前提就是， 这里有市场气氛，有个性化需求，消费者成为上帝。