1996，高层研讨 沪上实践（4）

市场主导型体制，说白了就是一切由市场决定，开发商根据消费者的需求制定产品，开发商自主定价，政府放弃行政干预。1996年开工建设的深圳益田花 园就是市场主导型体制下的“代表作”。如果说几年前万科的第一个作品天景花园代表着市场力量第一次介入房地产开发，解决的是“有无”问题，那么，深圳益田 花园，则代表着房地产开发户型面积的桎梏的解禁，解决的是“大小”问题。1996年之前，我国所有房屋的建设的面积大小、户型配比，统统由政府部门按照以 前为国家干部开发福利房所参照的数据来定义，不容许有丝毫的变动。1996年，益田花园第一个冲破桎梏，房型大小和面积全部由开发商参照市场来决定，户型 甚至达到180平方米、200多平方米。中国大陆地区房地产市场的供应与需求，第一次达到了信息的对称和尊重。

深圳益田花园还有一大贡献，那就是该项目首创欧陆风格，不久欧陆风便席卷全国。

上世纪九十年代初的时候，我们发现参与房地产开发最多的是金融产业，那个时候银行和有金融背景的企业纷纷进入房地产行业。但随着银根紧缩金融行业开 始淡出房地产市场，一批靠盖房子起家的包工头开始进入这个行业。他们的一个突出特征就是根据市场需求开发产品。广东尤其如此，合生创展、碧桂园、雅居乐等 一大批企业在1992年左右就已经进入了房地产行业，但是一轮泡沫之后，他们开始改变思维了。这个时候中国房地产进入一个成熟的快速发展阶段。为什么这样 说，因为这个时候大家考虑的是怎样建房子和怎样卖房子，考虑的是需求，并不择手段地寻找寻求与刺激需求，从规划设计上、从销售手法上、从产品包装上。

这里我们不能不再次说起朱孟依和他的合生创展。

1990年突然跑去香港发展的朱孟依，1992年与人共同创办了合生创展集团有限公司后，又回到了广州，而且是深深地扎入土地之中。从1993年开 始，他陆续开发了华景新城、暨南花园、骏景花园、愉景雅苑、帝景苑等高尚社区。其中华景新城成为当时国内首个百万平米的超级大盘。他充分利用合生一流品牌 取悦消费者，取得布局华南的良好开局。事实证明，朱孟依三年前买下的那些偏僻、价廉的地块，数年后变成了城市扩张的中心区域，如广州的天河东圃、番禺等。

熟知合生创展发展历史的人都知道，“惠人达己，守正出奇”是合生创展一贯秉承的企业哲学。朱孟依认为，只有给别人带来好处才能实现自己的价值。而企业价值的体现，就是为合作伙伴、为消费者、为社会带来好处。

合生创展的创业目标是成为优质生活模式集成提供商，并且远远走在别人前面。从最早一拨“东进北伐”，到首个提出结束毛坯房的历史、开创全精装时代， 合生创展的一举一动、一言一行都成为行业发展的风向标。在产品上，合生将“以人为本”和“生态”的理念贯穿至规划、建筑、景观等方面，针对不同消费者的需 求，进行生活模式和产品开发，打造全新的优质产品五大价值，包括建筑美学价值、居住体验价值、精品装修价值、人性化智能价值、生态化居住空间。

在社区建设上，将打造“立体生态社区”，为业主营造自然生态空间，建设社区环保协会，促进社区生态建设，实现人与自然景观和谐共生。

在服务上，基于主流精英人群的需求，将打造“价值生长服务超越计划”，为消费者度身定做出最贴心的个性化服务模式，包括购房入住增值服务、商务投资 增值服务、生态社区增值服务、和谐生活增值服务和文化教育增值服务，并将在每一个社区内设立尊贵服务中心，随时随地为消费者提供超越期待的服务。

纵观合生产品，无一不是核心地段、设计独特、建筑品质良好、物业管理精良、社区活动丰富的优质住宅，也无一不是不断升值的地标性建筑，这与合生多年 来致力于“价值生长体系”开发有密切关系。熟知合生发展历史的人都知道，“惠人达己，守正出奇”是合生一贯秉承的企业哲学，合生认为只有给别人带来好处才 能实现自己的价值。而企业价值的体现，就是为合作伙伴、为消费者、为社会带来好处。

十多年后，合生创展集团已经发展成为一个资产总值过百亿元的香港上市公司。

在中国房地产界，合生创展给人的印象就像一只沉默而神秘的巨象，不断创造奇迹，不断令世人瞩目，却从不张扬。朱孟依在房地产界呼风唤雨、攻城略地， 在地产圈外却寂寂无名、杳无踪迹，被称为行内“沉默的大佬”，据说他的神秘和低调简直令人窒息，出道多年至今，给大众媒体捕抓到、公开流行于市面的仅有唯 一一张个人照。

中国地产界另一位大佬级人物王石，从来不掩饰自己对朱孟依及朱旗下公司合生创展的艳羡与尊敬，用王石的话说：“合生创展才是中国?地产界真正的航空 母舰。”王石此言自有其背景，据说朱孟依的合生创展九十年代在广州一个城市的开发规模，就相当于万科在全国五大城市开发的总规模，而1998年、1999 年，合生创展仅在广州一地创造的利润就超过了万科在全国五大城市创造的总利润。

但是，多年来，一些经济学家对市场主导型的房地产格局一直持有不同看法。他们认为：在衣食住行中，其他三类别产品均有替代品，有市场和买卖双方的选 择权，具有一定的市场自发调节作用，价格升降有自然法则在起作用。而房子则不然，土地、地段、开发权都具有垄断性，民众及消费者买卖过程没有替代品，没有 选择权。这样，市场自发调节的法则在这里大体上就不灵了，价格的主宰者就只有政府职能部门、开发商和利益集团了，房价人为升高和上涨就是必然的了。在老百 姓不得不住房，不得不买房，又没有可替代产品而房屋供给方面又具有绝对垄断的情况下，供给方的一系列利益集团人为的抬高房价、制造高房价态势，而造成房价 快速上涨就有了体制基础。

中国房地产年度备忘

1996年

●2月，《中国工商银行个人住房担保贷款管理试行办法》出台：贷款期限为1至10年。

●2月，《城市房地产中介服务管理规定》出台。

●7月28日，上海市长宁区挂牌成立了全国第一家区域房地产交易中心。

●8月，厦门市政府颁布《厦门市城镇房屋管理条例》，明确房地产权证书是房地产权利人依法拥有土地使用权和房屋所有权的凭证，实行两证合一。

●12月1日，深圳市规划国土局在全国率先实行了“窗口式”办文制度，迈出了中国推行行政制度创新的重要步伐。

●我国开始发展住房抵押贷款。

●深圳标志性建筑——地王大厦举行落成仪式。这座高达384米的亚洲第一高楼，不仅成为了深圳今后不可或缺的城市符号，也翻开了中国商业地产的“新地标”概念。

●《中国房地产市场年鉴》创刊，这是全面、系统、客观反映与真实记载一年一度中国房地产市场发展状况的综合性资料年刊。