1998，住房制度 彻底转身（2）

相关措施也相继出台：

4月28日，中国人民银行以“特急件”的方式将《个人住房担保贷款管理试行办法》发往各商业银行，宣布即日起执行：贷款期限最长可达20年，贷款额度最高可达房价的70%。

7月份，又将原来的6%契税、3%点契税和6%增与契税，合并为3%-5%的契税。

这些措施已经逐渐在温暖市场。

之后，一场紧紧围绕把住宅业培育为新的经济增长点，以推动住房货币分配为核心，以新房实行新体制为重点，以增量住房的改革带动整体房改的战役即将正式打响。

6月15日至17日，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议召开。会议提出了深化城镇住房制度改革的指导思想。从当年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

1998年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。这一天国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这个通知的下发成就了真正意义上的中国房地产市场。

通知要求，1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，具体时间、步骤由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际确定。停止 住房实物分配后，新建经济适用住房原则上只售不租。职工购房资金来源主要有：职工工资、住房公积金、个人住房贷款以及有的地方由财政、单位原有住房建设资 金转化的住房补贴等。要全面推行和不断完善住房公积金制度。到1999年底，职工个人和单位住房公积金的缴交率应不低于百分之五，有条件的地区可适当提 高。要继续按照“房委会决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则，加强住房公积金管理工作。

通知指出，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价格商品住房。住房供应政策具体办法，由市（县）人民政府制定。

这份后来被看作房改纲领的“23号文件”，正式开启了以“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”、“发展住房金融，培育和规范住房交易市场” 为核心的住房制度改革，从而确立了商品房的市场主体地位。从这一天起，历经整整10个年头的住房制度改革，从此进入住宅建设市场化和住房消费货币化的新的 一轮改革。

二十年的积累探索后，中国的住房改革，终于在制度层面完成了彻底转身。

房地产业赶上了“千年等一回”的黄金时代。

住房改革的旋律回荡在整个华夏大地。实行了几十年的计划经济下的分房体制被彻底打破，房子作为一种可以自由买卖的商品出现在老百姓的生活中。这是我国住房制度改革历史中划时代的一个变革，而且随着时间的推移，其意义将会显得更为重大。

随后，中国人民银行颁布《个人住房担保贷款管理办法》，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法，允许商业银行开展住房按揭贷款服务。为鼓 励购房，央行还特意安排了1000亿元住房贷款指导性计划，各地都相继推出了一系列措施，比如上海推出了购房退税的政策，杭州则出台了鼓励购买高层住宅的 政策。

次年2月，中国人民银行又下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，“积极开展个人消费信贷”的概念第一次提出了，提前消费、贷款买房、按揭等陆续登陆中国内地。

房改政策的大转向，被认为是中国房地产市场转折的一个关键因素。其刺激力度之大，超乎绝大多数人的意料。国务院发展研究中心研究员廖英敏认为：“福 利分房的终结，给‘要房’画上了句号，更给‘买房’添上了加减号。1998年房改，明确了居民住房产权的私有化和住房获得渠道的市场化，居民住房需求开始 集中释放。”《楼市》杂志主编王亚这样评价房改，“这个政策是亚洲金融危机之后改善市场需求的转折点，其效应持续10年。消费信贷刺激了家庭的住房需求， 而大规模的基础设施建设则释放着持续的投资品需求。大量的企业也就是在这之后开始进入投资扩张时期的。由于投资旺盛，整个经济对于上游基础部门的能源和原 材料的需求保持了持续的增长，这为大量地处上游的国有企业提供了有利的市场环境。”

在后来的十年中，房地产一直是拉动经济成长的“火车头”，也成了最具暴利气质的行业。有商业头脑的企业家强烈地感受到巨大的市场需求和千载难逢的机 会。于是，一大批专门从事住宅建设和经营的房地产企业应运而生。1981年，北京成立首家房地产开发企业——北京市城市建设开发总公司，1992年以前成 立的有39家。1992年到1993年之间成立的有204家。1994年到1998年成立的有340家。到2001年底，北京已经有了985家房地产开发 公司。那是房地产商掘金最迅速的年头，谁都想在这华美的筵席中捞最后一桶金。

上一年，已经“单飞”的“万通六兄弟”之一的潘石屹，买下位于北京东三环口的红星二锅头厂老厂址，他要开发一个“小型办公、居家办公”的现代商住 楼，起了一个洋名叫“SOHU”。楼盘设计得很时尚，是当时京城少有的简约风格。为了贷款，他想尽办法找到一家大型国有银行的支行行长，酒酣耳热间，行长 对他说：“我们有政策，规定不能与私人企业家见面。我们支行在1954年时给私人农户借钱去买驴，结果你知道怎样吗？他们没有还钱。”潘石屹听到这里也明 白行长的态度了，一时头大如斗。

楼市清淡，SOHO现代城推出后一直销售委靡，潘石屹特意请来曾经在万通广场有过合作的香港人邓智仁出任项目的总策划。邓智仁一开始信心十足，不曾 想却事与愿违。尽管他绞尽脑汁，使尽百般手段，SOHO现代城的广告和新闻日日见报，房子就是卖不动。到1998年11月，邓智仁终于失去了耐心，跟潘石 屹大吵一场后，心灰意冷地弃“城”而去。这个月，正是北京房地产销售的淡季，潘石屹在公司内部除了天天喊口号，也实在想不出什么高招来。就在这时，“风 水”突然变了。从11月下旬开始，冰冷的北京突然异乎寻常地热起来，现代城的销售嗖嗖地上去了，最高的一天，卖了17套，成交额一下子就是3000万元。 这离邓智仁弃现代城而去还不到20天。潘石屹的好日子就这样凭空而降，好运从此一直持续至今。

房改政策带来的好运不会只属于潘石屹一人。