第10章 置业篇--家，避风的港湾

　　35.置业之前准备多

　　现如今购房热，经常会出现“一套房多人抢”的情况，所以买房时，人们常容易冲动，考量的东西少，以至于买完房后找后悔药吃。因此在买房之前，一定要做好充足的准备。

　　1.分析房源。

　　买房的原因有很多，诸如原房拆迁、婚姻住房、家里人口增加、投资等等。对于一般人来说，买房子要分析好房子离自己单位距离的远近、交通是否便利、周边的配套设施是否完善、开发商的信誉如何、小区的规模是否够大、物业的服务质量高低、竣工日期的长短等多种情况。

　　2.好房子要布局合理。

　　有很多人有这样的误区，认为房子越大越好，其实不然。房子并非越大越好，我们要从自身家庭实际需要出发，假如是两个新婚之人住两百多平方米的房子，既显得冷清，而且卫生也难打扫。只要房子的布局合理，实用性强就好。

　　3.低楼层是个不错的选择。

　　高层或小高层的商品房，一样的建筑面积，楼层越高越贵，总价相差最大能达到十几万元。其实我们可以选择低楼层的房子来买，每个月的电梯费就可以省下不少。如果从经济情况出发，低楼层还是很划算的。

　　4.选房时注意保温性。

　　现在很多商品房都用上了大开窗，这样的窗户确实漂亮又大气，但是保温性能不好。我们最好在买房时选择装有节能型门窗的房子，这样能为我们往后的日常生活节省开支打下好基础。

　　5.装修不给自己“找麻烦”。

　　如果买房之前就想按照自己的想法进行装修，最好不要购买装修完的房子，可以直接考虑购买毛坯房。因为如果买了装修好的房子后，还要敲墙壁、抠地砖等，这样很是麻烦，而且还浪费钱。不如直接买毛坯房，在零的基础上装修成自己喜欢的风格。

　　6.理性分析自己的经济状况。

　　购房时不要攀比，不要为了面子购买自己经济能力承担不了的房子，要考虑日后的月供情况。在买房时，也应将父母的年龄和身体状况都纳入考量的范围。可以考虑有增值空间、过渡型的房子。

　　7.慧眼识好房。

　　若是购买二手房，在买房之前，要确保卖房的各项证件齐全，是可以办理过户的；确认该房并没有办理过抵押业务；签合同时房产证上的所有人都必须亲自到场；如果房产所有人不是一个人的情况下，要让他们都出具同意出售的证明。

　　8.交钱时多留心。

　　如果是购买中介提供的房源，不要向中介交诚意金或意向金。这种钱多是中介设下的圈套，等你将钱交给中介后，中介就化被动为主动了。若是要交定金，一定要直接交给房子的所有者，并让其给自己写好收条。

　　在交首付的时候，要确保卖家没有一房多卖，确保自己的贷款能顺利办理。不要将首付交给中介，而是直接交给卖家。

　　房子作为特殊的商品，价值很大，所以对于广大购房者来说，在买房时省钱当然最好，但还要注意避免吃亏上当。我们应在以下几个方面引起重视：

　　1.很多楼盘在做广告时都把自己的房子说得天花乱坠，但实际情况可能并不是这样。所以购房前要实地考察，看周边的环境、配套设施是否完善等。

　　2.楼盘广告上给出的房价往往是均价或最低价，而实际上房子的价格因楼层、朝向的不同会差别很大。

　　3.有很多房地产开发商都会打出“买房送阳台、送飘窗”的标语，其实这只是一种营销策略。根据国家有关规定，阳台不能计入建筑面积，本来就该归房屋所有者所有。36.团购买房，省的不止一点点

　　团购买房的方式有很多，其中最主要的为自发在网络上组织形成的团购买房队伍。这个队伍中会选出一个代表去与房地产开发商进行谈判，就折扣、合同等事宜进行协商。这样团购的好处是，以集体的力量来增加与房地产开发商谈判的筹码，以便以相对低的价格买到房子。

　　团购买房不仅能得到更多的房源信息，使业主的选择面更广，还能以较低的价格买到房子，最后还能签订更为详细、对业主更为有利的合同。

　　--团购买房的注意事项

　　1.团购买房也是有风险的，在组团买房的时候，一定要对自己的团员有一定了解，以防有房地产公司的托儿混入其中。同时还要对所购买房子的信息做足功课，以防在签订合同时，陷于被动的地位。

　　2.在与房地产开发商签订合同的时候，一定要注意自己的要求是否都已落实到合同上，如果怕自己经验不足容易吃亏，不妨找一位专业人士，如律师，陪同你一起签合同。

　　3.在签订合同之前要看你所要购买的房屋是否具有土地使用证、规划许可证和建设许可证等。

　　4.“团友”之间一定要团结互助，大家都是站在同一战线上的，如果内部出现了矛盾，对自己无利。而且，若是买房成功，大家以后在一个小区住着，也应尽量搞好关系。

　　5.团购买房最好买一期的，因为一期的房子一般来说价格较低，而且质量较好。

　　6.团购买房时，一定要冷静，就算是价钱降下来很多，还是要多多观察小区里的各项设施，尤其要注意停车位的数量，以免日后对你的生活造成不便。

　　团购买房既要兼顾集体行为，又要保证个人利益，当挑选自己的房子时，要注意以下几个方面：

　　1.所选的房子最好不要临街或临小区机动车道，以免因为噪声影响生活。

　　2.尽量避开顶层，因为顶层一旦出现漏水现象，修起来非常麻烦。

　　3.窗户最好是推拉式的，这样密封性、隔音性会好很多。

　　4.厨房地漏不可少，如果厨房的水管坏了，不至于被水淹。

　　5.如果房子里有暖气片，一定要检查是否安装正确，如果暖气片安反了，修复工作可是个大工程。37.买房时机很重要

　　在城市里居住的人们，都想拥有一套属于自己的房子，虽然房价很高，但大家依然在为这个梦想而奋斗着。我们在买房之前，一定要把握好时机，不可仓促而行。

　　1.可以选择在楼盘开盘处于尾声期时出手。一个新楼盘的价格走势一般都是先低后高再低的，所以在开盘尾声期买房，价钱会相对便宜。同时，到了尾声期的时候，房屋质量、物业管理、小区环境等方面都可以了解得比较清楚，对于购房者来说，可将风险降到最低。但需要注意的是，如果你选择在楼盘尾声期出手，一定要提前多做了解，避免买到烂尾楼。

　　2.时刻关注国家政策和房地产公司动态，若国家推出“限购”、“限价”等政策时，先观望一段时间，看看房价的走势。若政府再次出台鼓励老百姓购房的政策，说明之前的政策没有起多大作用，这次的政策落实力度会加大。一般等新政实施一个月左右时，可以考虑出手。因为这个时期，很多购房者还是处于观望期，购房量会下降。而对于商家来说，他们希望资金能够尽快回笼，所以此时房价会有所降低。此时房地产开发商也会做一些促销活动，如打折、送礼品、包装修等，当然最后得到实惠的还是购房者。

　　3.年末也是个买房的好时机。在年末，买房的人会相对减少，对于买房者来说，选购的范围会更广，房源更多。在年末看房，有利于购房者了解房屋本身的质量是否合格，诸如室内保温性是否够好、地板和墙体有无开裂等现象。

　　4.了解一下你所在的城市的一、二手房的成交率，如果成交率是处于下降趋势的，那么遇到合适的房源也可以出手。

　　买房时机固然重要，但在时机来临之前也要做好准备。等时机到来之时，不要优柔寡断，该出手时就出手。买房时，一定要冷静、理性，不要盲目跟风，以免中了房地产开发商的圈套。38.二手房，一个不错的选择

　　对于购房者而言，二手房也是一个不错的选择。一般二手房小区的配套设施都比较完善，物业也较成熟。下面就教给大家几招既能买到好的二手房，又不会多花冤枉钱的方法。

　　1.多选择几家中介公司来投购房信息，这样不仅能获得更多的房源，而且还可以在众多的中介公司中寻找最低价格的房源。在与中介公司沟通时，要表现出买房的热情，这样能引起中介的重视。选择中介公司时不能盲目，尽量选择信誉好、成立时间长、规模大的中介公司。选好中介后，将你所能承受的价格报给中介公司，然后留下联系方式。一般来说，有合适的房源时，中介公司都会联系你的。

　　2.与中介公司人员拉好关系。与中介公司人员拉好关系后，可以在第一时间掌握好的房源信息。有些地理位置好、价格低、性价比高的房子很抢手，这样的房子是不愁卖的，如果你能跟中介公司的人员拉好关系，就能先得到这样的房源信息。

　　3.看房多多益善，但要少发言。这么做，可以让你更了解市场的行情，使自己的理想价位定得更科学。

　　4.在看房时，要找机会向房主套出房子真正的出售价格，因为有的中介公司会从中间吃差价，单方面将房子的价格提高，而房主并不知道。

　　5.在签订购房协议时，尽量让卖方多承担一些税费，这样可以降低自己的购房成本。

　　6.付给中介公司的中介费用能砍则砍。很多人不知道，中介费用也是可以讲价的。现在一般的中介费用都是提1个百分点或1.5个百分点，若能要求中介公司将费用下降0.2个百分点，也能省下不少钱。

　　7.假如你看上了某套房子，不要急切地表露出想买下的欲望，以免自己陷入被动的境地。房屋交易时，哪方着急哪方就输了。如果着急的话，价钱上就不好往下讲了。

　　8.可对中介公司和房主说出房子、小区或物业的缺点，以此作为杀价的条件。

　　二手房买卖的时候经常会出现这种情况：举例来说，成交价为一百万，购房合同上只写五十万，然后再另签一份补充协议注明实际成交价格。

　　中介会对购房者做出这样的解释：这样做可以为卖家和买家都省下不少税费，如果买家不同意的话，房子的价格只好提高。

　　这个说法看似合理，其实是后患无穷的陷阱，千万不能往里跳。因为这种避税方式是违规的，而且日后如果购房者想将房子再卖出去的话，就得以五十万的成本计算，支付的差价税等税款也很多。39.贷款买房，别忘了用住房公积金

　　用住房公积金贷款买房，最大的好处就是利息低，这能大大降低买房的成本。那么我们应该如何更好地、更充分地使用住房公积金呢？

　　个人住房公积金实行的是“低存低贷”政策，个人住房公积金贷款要比其他类型贷款的利率低很多。

　　购房使用住房公积金贷款，能给买房者减轻很大的经济压力。对于现在的年轻人来说，全额付款买房难度很大，所以大家都选择了向银行申请按揭。我们买房时申请按揭贷款主要有三种选择，一种是申请商业贷款，一种是申请住房公积金与商业组合贷款，另一种是申请住房公积金贷款。我们当然要倾向于选择第三种，因为可以在利率方面节省很多。

　　申请住房公积金贷款时，应具备一些条件，因各地条件略有不同，在申请前，一定要查清楚。

　　住房公积金贷款的标准各地都不太相同，但出发点都是为了广大群众受益，所以如果我们要想用住房公积金贷款买房，就应该了解你所在地方的住房公积金贷款标准到底都有哪些。

　　在什么情况下才能将住房公积金提取出来呢？一般来说，提取住房公积金要满足以下情况：需要购买、建造、翻修具有所有权的自住住房；需要清还购房贷款本金和利息；达到了法定退休年龄；丧失了劳动能力，并与其所在单位终止了劳动关系；出国定居等。

　　假如我们在购买、建造、翻修具有所有权的自住住房时，已经将本人的住房公积金提取之后仍然不够用，在这种情况下，若经过配偶或同住家庭成员同意，并到指定的金融机构得到确认后，可将配偶或同住家庭成员的住房公积金提取出来。

　　办理住房公积金贷款要遵循以下步骤：

　　1.借款人提出书面贷款申请，并上交相关资料到所申请贷款的银行。贷款银行受理后上交住房公积金管理部门审批。

　　2.经住房公积金管理部门审批通过的借款人，同贷款银行签订借款合同，并办理抵押、保险、公证等相关手续。

　　3.贷款银行按合同规定，将贷款一次或几次划入开发商在贷款银行设立的售房款专用账户，或直接将贷款转入借款人在贷款银行开的存款账户。

　　4.借款人在贷款银行里开还款账户，按照借款的规定定期归还贷款的本金和利息。

　　5.借款人将贷款还清后，借款人从贷款银行领取“贷款结清证明”，并将抵押登记证明文件和保险单原件取回，到原来办理抵押登记的部门办理抵押登记注销手续。

　　在申请住房公积金贷款时，要事先将所需资料准备好，这些资料包括：

　　住房公积金个人借款申请书、居民身份证、借款人所在单位出具的借款人偿还债务能力的证明、具有法律效力的购房合同或购房协议、抵押物清单和权属证明文件、住房公积金管理部门认可的房地产评估机构出具的抵押物评估报告、借款人用于支付所购买房屋首付款的有关证明、住房公积金管理部门规定的其他文件。