中国电信上市是到当时为止，中国企业规模最大的海外上市计划，中国电信原计划定于2002年7月进行路演，11月在香港联合证券交易所上市。然而，2002年夏天，美国、香港的电信股票跌的一塌糊涂。更为关键的是，原本定于2002年3月之前就要确定的中国电信上市前的改革方案却没有按时得到国务院有关部门的批准，不改革上市就无法实现。而中国电信的主承销商摩根斯坦利正好是SOHO中国的副主承销商，基于这样的原因，在中国电信的上市计划受挫之后，原定于2002年11月中下旬进行路演的SOHO中国，到了年关也依然没有任何动静。
正所谓“福无双至，祸不单行”，SOHO中国的上市计划启动之后，经济大环境却变得越来越糟。2000年开始爆发的安然事件在2002年尘埃落。2002年1月，美国纽约证券交易所正式宣布，将安然公司股票从道·琼斯工业平均指数成分股中除名，并停止安然股票的相关交易，曾经无限辉煌的能源巨擎安然公司完全崩溃。于此同时，对于在安然事件中涉嫌做假账的安达信会计师事务所月2002年10月被美国休斯敦联邦地区法院处以5年内禁止从事业务的处罚。安然事件的风波引发了美国股票市场的萧条，美国政府因此加强了对上市公司的监管，上市的要求变得非常严格。也在这个时候，当时的布什政府酝酿发动伊拉克战争，这给当时本就脆弱的股票市场雪上加霜。
经过一段时间的等待，潘石屹终于拿到了中国证监会的无异议函，香港证监会与香港联合证券交易所的批复以及美国纽约证券交易所的批复。然而，就在这个时候，更为严重的灾难袭来，2003年春天，非典疫情肆虐中国大地。受到非典疫情的影响，所有的房地产交易都停止了，所有的施工也停止了。投资者们对于非典给中国经济带来的影响很不乐观，纷纷收紧钱囊。就这样，潘石屹的上市计划彻底搁浅。
潘石屹的战术
1.踏实做好“小本”经营
上市受挫之后，开始潘石屹还十分无奈，不过很快潘石屹就冷静了下来。当时的经济大环境非常糟糕，在这样的环境下强行上市，并不能给公司带来多少利好。所以，潘石屹果断终止了上市。当媒体得知潘石屹的这一决定时，普遍猜测是由于潘石屹与高盛在SOHO中国上市的定价问题上有分歧。其实不然，后来的事实证明了媒体猜想的错误。
虽然上市失败，但是企业还是要照常运作。由于潘石屹十分重视公司的现金流问题，所以虽然公司没有上市，但公司的现金流以及企业项目的预售情况都比较乐观，潘石屹并没有因此而遇到经营上的困难。而且潘石屹在商业经营上具有的敏捷，快速，灵活是众所周知的，没有上市的限制，他个人的特点反而发挥的更加突出。潘石屹曾说，小本经营其实也不错。的确，上市可以让企业拥有更大的平台，但是如果实在是没有条件上市，那么踏踏实实地做好自己产品，经营好企业现有的资源和项目才是最正确的道路。
2.争取二次上市终获成功
上市搁浅之后，潘石屹曾一度不再关注此事，然而几年之后，他猛然发现曾经和SOHO中国差不多的地产企业都完成了上市。而且，由于房价和地价上涨，那些完成上市的地产企业在与资本市场接轨之后都飞了起来。地产龙头万科，在2001年时与SOHO的盈利差不多，但是几年之后，SOHO没有太大变化，而万科却成了千亿市值的企业。
潘石屹深刻地意识到，如果再不改变战略，自己可能就被市场淘汰了，于是公司的上市再次被提上议事日程。2007年1月8日，SOHO中国再次举行了上市启动仪式。基于第一次上市与高盛等的合作，潘石屹再次邀请第一次上市时的整个团队运作公司上市事宜，原班的律师，原班的会计师，原班的投资银行。
由于市场大环境的变化以及中国资本证券市场的日益成熟，潘石屹此次的上市比第一次顺利很多。当然，其中也有一些惊险时刻。比如公司上市的路演就极其考验人。SOHO中国上市路演时，潘石屹等将公司的定价确定为6.0~8.3港元之间，但是当时投资者们担心国际上会出现不确定因素，特别是美国次级债的影响，甚至有人判断金融危机可能出现。事实证明，这些投资者的判断是正确的，2008年的确从美国次级债开始，爆发了波及全球的金融危机。不过，在2007年时，市场形势还是一片大好，虽然有一些质疑和担心，但SOHO中国凭借自身的实力还是得到了投资的认可和亲睐。而且，当SOHO上市的路演走到第二站时，美联储下调了利率50个基点，这对SOHO的上市发行有很大的促进作用。
终于，在经过整整九个月的奋战之后，也就是到了2007年10月8日，SOHO中国成功在香港上市，在这次上市中，公司总共募集到128亿港元的资金。SOHO中国成为到当时为止，亚洲最大的商业地产IPO，SOHO中国成为当时亚洲规模第二大的商业地产开发商。
虽然，潘石屹完成了上市的愿望，不过他也深知公司在资本市场上还存在一些问题。比如，SOHO中国的强项不是一般地产的囤地，而是其品牌优势，但是SOHO中国的品牌优势主要是在中国大陆，然而SOHO中国在香港上市，其股票的主要投资者都来自大陆之外，真正了解SOHO中国的大陆客户却买不到SOHO中国的股票，这造成了市场与股票的错位。这些问题，还需要潘石屹不断去解决。
坎外真经
1.上市的利与弊
上市是指企业通过证券交易所首次公开向投资者增发股票，以期募集用于企业发展资金的过程。当前，上市成为很多企业的奋斗目标，甚至一些企业在不知道何为上市的情况之下，就将上市把公司的发展目标。甚至有些企业只是觉得这样时髦，上市才能体现企业价值。其实企业上市有门槛，必须符合一定的条件企业才能上市。同时，上市也是一把双刃剑，对于企业的发展有利有弊，企业必须根据自身的实际情况，慎重选择是否采用上市战略。
上市对企业的利好主要体现在以下几方面。一是可以筹集巨额资金促进企业发展，而且企业利用资本市场融资不是一次性的，上市后还可以通过增发股票、发行债券等多种形式再融资；二是可以利用资本市场可以推动企业实现规范发展，主要包括建立现代企业制度，实现管理的科学化等；三是有利于提高企业品牌价值和社会知名度，这种品牌影响力可以使得企业更容易获得订货、技术、人才和信贷等；四是有利于提高企业经营的安全性和抗风险能力，这个能力的主要来源就在于企业的资金更加充裕，企业的管理更加科学。
当然，上市也可能给企业带来相应的弊端，主要表现在一下几方面。一是上市需要成本和费用，而且这个成本和费用还不小，同时，企业上市之后的维护成本也增加，比如审计费、广告费等；二是上市可能稀释现有股东的股权，甚至让现有大股东失去控股权，这个影响是上市必须考虑的问题，因为一旦操作不当，企业很有可能被一些金融大鳄窃取；三是上市之后要求企业增加透明度，企业信息的暴露使得公司的一些财务机密等曝光等。
当然，从总体来看，企业上市的利是远远大于弊的，这也是为何众多企业对上市趋之若鹜的原因。不过，企业还是应该认真分析企业的实际情况，纵然上市利大于弊，也应该选择好最佳的上市时机，最大化地企业的发展创造条件。潘石屹的两次上市经历其实是对企业上市的一个生动典型，第一次上市之所以失败，也可以说是上市时机没有成熟，因此推迟上市也许对于潘石屹的企业来说并非坏事。
2.资本市场变幻莫测，提升自身实力是关键
很多企业及企业家对上市都有一定的误区，普遍的想法是只要企业实现了上市就一定可以为企业募集到足够的资金。上市的确为企业提供了一个筹集资金的平台，但是企业能否募集到想要的资金关键还是要看企业的自身的实力。很多企业由于自身实力的问题，上市之后不但没有实现筹资的目的，反而导致自身市值的不断下降。
资本市场受各方面因素的影响和制约，政府政策、行业动态、社会民生甚至自然事件都有可能对资本市场造成巨大的冲击，可以说资本市场是变幻莫测的。在变幻莫测的资本市场中，企业要实现稳定的发展，要给投资者以坚定的信心，关键还是来自于企业本身的实力。
如果企业在技术、资金、管理、营销等各个方面都做的十分踏实，即使遭遇资本市场大环境的萧条冲击，也依然可以赢得投资者的信任。曾经有一个高科技企业，其自身发展一直不错，为了获得更大的资金支持，企业选择了上市。上市成功之后，企业的价值一夜之间增加了几倍。这一收获让该企业的所有者目瞪口呆，他充分认识到了资本的力量。之前自己辛辛苦苦带领团队奋斗几年时间，也不及上市这一瞬间的价值。从此，这位企业家开始钟情于资本的投机与运作，而彻底忽视企业的技术创新与提升。然而，在一场不大的股市动荡之后，该企业就因为自身实力不足而彻底失足。
因此，面对变幻莫测的资本市场，企业寻求发展的根本之道，还在于立足自身，不断提升自身的实力，以不变应万变。
同时，企业在争取上市的过程中也一定要脚踏实地，靠实实在在的业绩，切忌弄虚作假，否则会弄巧成拙。
第二十七道坎：无组织租赁致租金价格下滑
SOHO开发的产品大部分都是用于商业用途，商业物业的一个特点就是，大部分业主其实只是物业的投资者，而不是最终的使用者。业主在购买SOHO的物业之后，主要是考虑出租。
然而，由于业主众多，而且相互之间毫无组织，在租赁商业物业的同时显得杂乱无章，导致SOHO物业的租赁价格不断下滑。
受此影响，SOHO产品的销售受到影响，甚至波及公司的资金链。潘石屹必须解决无组织租赁这个问题。
将所购买的房屋出租是很多大城市房屋业主的主要选择。
比如有关机构曾在香港地区做过调查，调查的对象时香港的年轻人。他们被问及两个问题，一是你有自己的房子吗？第二个是你住在自己的房子里吗？对于第一个问题，大部分人的回答是肯定的，他们都有自己的房子。但是对于第二个问题，大部分人的回答却是否定的，他们基本上都不住在自己的房子里。
这是什么原因呢？
原来，由于在这样的大城市里，人们的工作单位和地点经常改变，而且家庭的人口结构和收入水平也经常改变，而房子是不动产，位置和面经是一直不变的。如果他们要一直住在自己的房子里，难免给自己的工作和生活带来不便。所以，他们的选择是，把自己的房子租出去，然后再租合适的房子住。因此，他们在买房时，主要是考虑将房子用于出租，在这样的前提之下，他们购买房子时主要考虑的是房子的投资回报率。
北京也是一个现代化的大都市，其正在朝着世界城市的目标发展。购房用于投资，用于租赁是主要的发展趋势。潘石屹的经营，早年一直立足于北京，而且钟情于北京的CBD等繁华地段。投资者购买这样地段的房子，用于自己居住和使用的只占一小部分。而且，SOHO产品大部分都是商业地产，业主购买这些地产的主要是投资性质。他们要实现投资盈利的目的，一个最主要的渠道就是将物业出租。
在SOHO现代城的第一批房子交付之前，潘石屹曾对自己的客户做过一个简单的调查，结果显示有90%的业主表示购买物业是自己使用。然而，在现实的调查中却并不是如此。最开始是一位业主以1600美元\/月的价格把自己130多平米的房子租了出去。与当时的购房价格相比，该业主的这个出租价格使其年回报率提高了20%。这位业主的行为就与多米诺骨牌的开端一般，引发了其他业主的跟风效仿。等SOHO中国再次做客户调查之时，90%的业主都选择将房子出租。
业主们的喜悦没有持续多长时间，问题马上出现了。由于业主们将房子出租都是各自为政，彼此之间没有沟通和统一步伐，大家的租赁价格都不一样。更为糟糕的是，那些租房子的客户抓住业主们的这个特点，在租房子的时候竞相压价，现代城的业主们为了尽快将房子租出去也不得不将房子以相对较低的价格租出去。更为糟糕的是，由于这个租赁市场很大，很多中介介入到业主的租赁中来。中介的服务质量良莠不齐，甚至存在一些黑中介的现象。
这些问题的出现，直接导致了现代城业主在投资回报率上的损失。而且SOHO的销售很多是依靠老客户，正是这些老客户对于SOHO产品的信赖带动了SOHO产品的销量。如今这些业主的利益受到直接的损失，他们对于SOHO产品的忠诚度受到影响，这将影响SOHO产品今后的销售，进而影响整个公司的资金链。潘石屹迫切地需要拿出一个解决方案，保障业主们的利益。
潘石屹的战术
1.成立租赁部，完善租赁系统，进行租务管理
当潘石屹了解到业主们分散的出租影响了现代城的租赁价格时，为了保障客户利益，潘石屹立即在公司着手成立租赁部，专门负责帮助业主出租房子。一开始，租赁部门是由闲下来的销售人员组成，不过随着租赁业务的不断扩大，公司就安排专职人员负责租赁部事务，而且这个团队越来越大，一度达到40多人。为了更好地进行租务管理，潘石屹还让租赁部与北京100多家一线代理行签订代理协议，以最大限度地保障公司租赁业务的顺畅完成。
2005年潘石屹曾说：“几年来，我们一直坚持为客户提供出租服务，客户买了我们的房子，我们会帮客户租出去，实行一条龙服务。在过去的两年里，我们公司每年投入600万元，帮助客户出租。”这一年，潘石屹还对公司的租售体系进行了改制。由于2005年开始，潘石屹将公司所有的重点都集中在了商业地产的开发商，所以改制之后，公司的租赁部门变成商铺部，专门服务于公司的重点租家及重点代理行。潘石屹很快将公司的商铺部打造成为北京最大的商业招租平台。
SOHO中国从成立以来一直是坚持散售模式，将物业直接卖给投资业主，然后帮助他们进行租赁。虽然，潘石屹一直坚持以销售为主，然而这种不自持的模式还是受到了业界的诟病。
散售模式的确存在自己的弊端，潘石屹是否会从帮助客户进行租赁过渡到自持租赁，在后面的章节将进行介绍。
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