北京民源大厦是已经烂尾多年楼盘，位于燕莎商圈的北京公馆，任志强已经开始销售多年，但市场上也很少有该项目的销售情况。
光华路SOHO2原本是个烂尾了12年的楼盘，在任志强收购前，潘石屹已经跟土地方谈判了三四个月，结果上市前忙路演，任志强便以“迅雷不及掩耳之势拿下”，潘石屹“急得够呛”，最后双方采取合作，任志强转让了51%的股权给潘石屹。
而北京公馆本来在3月份就打算转售给一个境外的银行和基金，但因7月份下发了限制外资的相关文件，到现在境外的资金也没进来，于是被潘石屹趁机出高价买下，“占了便宜”。
这次交易前后仅花了半个月的时间，形式是一张纸，50个字，两人签名。在外人看来很草率，在任志强和潘石屹两人的眼中只有两个字——信任。
曾有一位香港投资者对任志强卖地的行为不解：“华远地产这么好的项目为什么拱手让给潘石屹？北京CBD的项目土地目前可是已经绝版了！”
其实，任志强是在2007年10月8日SOHO上市挂牌庆典的当晚架不住潘石屹和张欣夫妇二人左右开攻，加上9月28日华远借壳上市方案未获通过，任志强想着如果上市批不下来，土地两年不开发政府要收回，于是便原则上答应将项目转让给潘石屹。
回到京后不久，潘石屹为避免夜长梦多，便赶在任志强某日出差搭乘飞机之前两个小时，硬托住他签下了一份仅50多个字的转让项目的手写字据。
不料才到2007年10月30号，SST幸福重组方案审核通过，华远成功借壳上市，任志强发现自己亏了，“不卖项目我的钱也够撑半年，早知道能批上市，我就不卖给他了。”
“2007年9月28日证监会驳回了华远的上市请求，这时华远的现金流只能维持半年，正好潘石屹上市成功，有大把的钱花不出去，我们一拍即合。可是没想到一个月后，证监会同意了华远借壳ST幸福上市的请求，真后悔卖了这两个项目。”有《商界》杂志引用任志强的言论称。
“人家说你上市以后就可以增发圈钱了，我说我这两个项目都卖了大把的钱，现在有的是钱，不缺钱，增加土地储备时才会需要钱。”任志强这回可真是财大气粗了。
不过对于此次合作，任志强从行业层面还有更深刻的解读，他认为这种模式符合未来地产产业链分工越来越细的趋势。
“有的人善于做前期土地开发，有的善于处理烂尾楼法律手续问题，有的人善于做非精装修的产品，有的人善于做营销，也有人善于长期经营……在整个地产行业里，是一个延长了服务链。”“各自扮演不同的角色，你做你最优势的部分，我做我最优势的部分。”
任志强说，“我们盖房子用最好的东西，比如在节能等产品技术上用一些最先进的技术，但卖的价不一定是最高的”，而他认为潘石屹则总能卖出最好的价钱。“他去卖，我们也不觉得寒碜，我们只算自己的帐，我们把钱装到兜里就可以了……在产业分工中，如果没有一个良好的心态，合作是常常不能成功的。”“我和潘石屹之间逐渐探索这种分工的程序，这样的分工让每个人更专业化，有利于市场。”
同样，潘石屹也不计较他从任志强手里买下光华路SOHO2跟任志强从原土地方买下该地块之间有多少差价，只要认为能够赚钱就拿了下来，“明明是一个赚钱的机会不能错过，否则对SOHO中国，对股民都是一个大的损失”。
§§§第五节 再度借壳上市
“2002年5月，新华远吸收管理层和公司员工组成股份合作制企业，成立华远投资管理中心，任志强本人拥有约10％的单一最大股份，达至控股地位。随后，吸纳其他战略投资人入股，将新华远改组成为股份有限公司，注册资本增至5亿元人民币，逐步做到华远投资管理中心控股（原华远集团的国有股退至非控股）——亦即由任志强本人间接控股。2004年之前新华远将再次增资扩股，注册资本扩至8至10亿元，最后直接上市。”
这是2002初新华远刚注册成立时，任志强的伟大设想。然而事与愿违，新华远一直拖到2007年，才终于完成这一夙愿。
1、非上市不可
SST幸福的《吸收合并报告书》及有关公开信息显示，华远地产自2004年以来，一直在不断地出让地产项目。
“2004年4月29日，华远地产与SOHO中国有限公司签订股权转让协议，将其持有的建华置地60%的股权转让给SOHO中国有限公司；
2004年11月1日，华远地产、尚城投资与SOHO中国有限公司签署股权购买协议，华远地产及尚城投资分别将其持有的建华置地15%及20%的股份转让给SOHO中国有限公司；
2006年3月14日，华远地产控制的北京千禧房地产有限开发公司（下称千禧地产）与嘉里华远签订新源大厦二期项目转让合同，合同总价款为28，000.00万元；
2006年4月26日，华远地产、尚城投资与嘉里北京（十八里店）住宅开发有限公司签署股权转让协议，约定将华远地产及尚城投资分别持有的嘉里华远房地产开发有限公司70%及1%股权转让给嘉里北京（十八里店）住宅开发有限公司，股权转让价款为1，420万元；
2006年7月2日，华远地产、尚城投资与中冶置业有限责任公司（以下简称“中冶置业”）、中冶新奥正津房地产开发有限公司（以下简称“正津公司”）签订《北京广源利股权转让合同》，约定将华远地产及尚城投资合并持有的北京广源利100%的股权全部转让给中冶置业及正津公司，本次转让包括股权投资款及华远地产对广源利的投资债权款，合计作价58，000万元；
……”
这些资料告诉我们，从2004年开始，任志强的华远就一直在不停地出让土地项目。而据初步测算，华远地产2006年出让项目及相关公司股权收入相当于其当年的主营业务收入的1.07倍。
值得关注的是，华远地产持续出让土地项目恰恰发生在《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》及《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（下称意见）等政策性文件出台之后。
为什么？
《意见》明确规定，对于超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的项目，要依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；而满2年未动工开发的，要无偿收回土地使用权；对于虽然按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1\/3或已投资额不足1\/4，并且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。
因此，从某种角度讲，任志强的华远地产出让土地项目已经成为一种为了换取收益的生存方式。不过这种生存方式已经让任志强自己身处灰色的生存地带了。
事实上，在任志强与华润分手成立新华远后，华远地产就一直处于资金链紧张的状态，又恰逢这几年土地价格暴涨，银行又不断提高利率，因此华远的资金状况不容乐观。
虽然，从2003年到2007年，华远地产的资产规模已经从23亿增至59亿，净利润也从0.6亿元猛增至3.1亿元。
但是，华远地产的扩张却是以高负债和资本结构日益不合理为代价的。
公开的财务数据信息显示，华远地产的资产负债比率直线上升，从2003年的71%增至2007年的82%，股东权益占有息负债比率从2003年的0.548降至2006年10月31日的0.313。
随着负债规模的快速扩大，华远地产的资产周转率从2003年的0.397急剧降至2007年的0.12，资产周转率逐年下降的现象表明，在现有的资本结构下，公司的经营扩张已接近极限。
2005年，华远地产的资产周转率为0.278，主营业务收入同比增长了15%，而总资产规模却下降了18%，这一数据对比显示，华远地产在2005年就已经陷入资产扩张无法支持收入增长的苦恼。
华远地产度日维艰，上市融资的愿望非常强烈。
2、好事多磨
任志强一直以华远曾是中国第一家境外借壳上市的地产企业而自豪，其上市时间可以追溯到1996年。他曾经不无骄傲地对外界说：“我们是国内房地产企业和资本市场对接当之无愧的先行者。”
但是在任志强和大股东华润分手后，上市资源也随即与华远无缘。从2003年开始，任志强就启动了华远的上市计划，但在其后近5年的时光里历经坎坷。
2003年，华远试图收购门头沟的京西旅游（现名北京旅游）进入资本市场。但在审计过程中，发现该公司存在巨额账外资金等，于是在2004年4月，借壳京西旅游的计划便被迫放弃。
几个月后，任志强开始做IPO（首次公开发行）的努力，同时还与多个境外基金接触，试图用先私募再上市的方式进入国际资本市场。但由于当时华远的土地储备不多，境外基金公司在评估与净资调查完成后，先后放弃了与华远的合作。
对于这次进军国际资本市场失利，任志强一直耿耿于怀：“社会习惯于将地产公司是否拥有足够的土地储备作为评价公司价值的核心要素，却忽略了企业的核心竞争力并不完全依赖于土地升值，更依赖于企业的经营理念创新和技术创新。”
按照任志强的理解，地产企业的核心竞争力可以表现为“五重”：重在提升土地的利用价值，规划出好的产品和新的生活方式；重在创造出让市场与客户放心的市场游戏规则；重在用有限的股本创造出更高的净资产回报率；重在品牌影响力，创造更高的效率与财富价值；重在一个好的团队能用集体的力量完成个人不可能创造出的奇迹。
然而，尽管任志强作为明星地产商广受媒体关注，有一定的话语权，但要在当时改变已形成定势的市场观念根本不可能。
2006年第四季度，眼看IPO运作不见曙光，华远一面与境外基金管理公司签署了境外组建3亿美元的基金专门投入华远地产的合作协议，一面再度回到A股市场重拾借壳之路，与SST幸福展开重组谈判。
到于为什么选择了SST幸福，任志强认为只是偶然而已。
“最终的选择并非刻意而为，只是刚好遇到了幸福实业重组的时机。”对任志强来说，至关重要的一点是SST这个壳资源很干净，其次是对方同意把注册地变更到北京。至于价格，并无特别优势，也不是任志强主要考虑因素。
其实在华远表示有意重走借壳之路时，好几家券商都在帮华远找合适的壳资源，SST幸福是其中一家推荐的。
任志强与幸福实业沟通的过程一直比较顺利，双方在重大问题上并没有太大分歧。
2007年2月15日，幸福实业发布公告：幸福实业以新增股份换股的方式吸收合并北京市华远地产股份有限公司，华远地产以0.767股换1股幸福实业股份。而在吸收合并完成后，华远地产现有股东将成为幸福实业股东，华远地产将办理工商注销登记手续，幸福实业将承继其全部资产、负债、业务和人员，并将更名为“华远地产股份有限公司。
2007年9月28日，华远地产借壳方案上报证监会，但是任志强没想到，因为使用估值报告作为定价依据，方案竟然被证监会否决。用任志强的话讲，这次失利让华远进行了更深刻的自醒，积极修改了定价依据和股改对价方案重新申报，并在一个月后最终获得通过。
2007年11月1日，SST幸福发布公告称，10月30日，公司资产出售暨吸收合并北京市华远地产股份有限公司（以下简称华远地产）重大资产重组方案，已获得中国证监会重组审核委员会有条件审核通过。这意味着，任志强的华远地产借壳上市终于宣告成功。
从2006年10月23日宣布幸福实业停牌2007年11月，已经过了一年多的时间，资本市场的大门终于向华远二次打开，任志强心底的一块大石头也落了地。
2008年4月30日，根据SST幸福今日发布公告显示，华远地产相关股东已将其价值6.5亿元的净资产已全部上缴给SST幸福。上述资产为公司重组前拥有的主要资产，除上述资产外的其他资产、负债转让的相关工作目前正在进行中。
2008年5月13日，SST幸福公告，公司第三大股东北京宣福房地产开发有限责任公司，将其所持有的SST幸福3300万股，占公司总股本的10.55%，转让给深圳市君利得商茂有限公司。此次公司股东退出以避免同业竞争，无疑又为华远借壳最终实现上市谋求了便利。
当跨过了进入资本市场的门槛之后，华远将进入一个新的发展阶段，会有一个更丰富多彩的明天。
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