第8章 没买房你就亏了 (3)

　　从现在的房价和人们的收入说事，不能牵涉别的东西。这个问题或者是说房价太高，或者是说收入太低；我们现在的收入是不是能够承受得住现在的高房价。

　　说85%的人买不起房并不是说85%的人没有房住，也不是说85%的人没有房。就是简单地说这85%的人的收入太低了，靠收入根本没有买房的能力。

　　任志强说的是中国不可能85%的人没房子，他以中国住房私有化率达到80%以上，证明中国人有的是房。中国的房屋私有化率很高，特别是农村地区，几乎100%拥有私有产权，但是房子和房子不一样，美国的私有产权房像别墅一样，咱们农民的房子是什么样子，去年到河南的时候，有的村子里还有窑洞呢，这种私有产权也能和城市的楼房比？

　　——2009年12月22日马跃成博客文章《说85%的家庭买不起房没错》

　　确实如马跃成所评论的那般，任志强和中国社会科学院的蓝皮书所说的并不是一回事。任志强说现在85%老百姓都有房住，那就意味着这些人能买得起房。中国社会科学院报告则说，按照当前的房价，85%的人依靠当前收入买不起房。

　　其实这两个都是伪命题，因为大多数老百姓不可能以目前自己的家庭年收入购房，肯定会有父母积蓄的支持，甚至不排除卖了老房子换成新的大房子。所以，从这个角度，85%的人买不起房子肯定是不对的。那么以此否定高房价也是不对的，当前的房价过高，越来越多的老百姓买不起房子也是事实，否定这一点也是无视事实。

　　观点七： 没买房的人都亏了

　　没有买房的人都亏了。最初有些人分不清什么是真话什么是假话，被蒙蔽了。比如说房价要降了，大家都等着买房，结果房价涨到买不起了。在目前情况下，房价似乎没有理由不上涨，不仅如此，宏观调控还在助推着这种上涨。

　　他们希望政府不断地宏观调控，因为调控一次房价就涨一次，开发商都乐得合不上嘴了。宏观调控首先改变了土地价值，而地价又是房价的重要组成部分。北京去年地价上涨了26%，房价只上涨了9.1%，相当于地价增长的一半左右。　

　　——2007年8月17日任志强在“2007（博鳌）房地产论坛”上的发言

　　笔者理解任志强说的“亏了”之意，就是说一两年前或者更早，如果能不信房价会降的论调，果断买房，如今就能享受房价上涨所带来的财富增长的快感。不然就会看着别人财富暴增光羡慕，自己只能为没买房导致错过身家翻倍的机会而抱憾。但要注意，如果是笔者买了房，享受到的也仅仅是快感而已，只有一套房的话，房子价值再增加，也只是财富的账面价在涨而已，卖了这套房买不回更好的房，这样的数字增长实际毫无意义，没买房的人说自己“亏了”也显得软弱无力。更何况这两年广州房屋租金水平上升缓慢，市民收入增长了，租金没大涨，手头更松而能保持甚至提高居住质量，租房人士可以说是捡了便宜。

　　进一步理解任总的意思，说现在没买房的人亏了，应该是相对于多套购房者来说才对。手持的房屋增值了，转卖一套或几套出去也不影响自己的自住需求，这才可以说是实现赢利，赚与亏的逻辑关系才可成立。笔者认为，任总说没买房的人亏了，实意是在指那些有房一族没多买几套房，错过了赚大钱的机会，这两年房地产投资回报大大高于其他行业，所以说亏了。由此可见，在商言商，像任总一样的发展商，“买了又买”的富豪群体才是他们的目标客户，在市区万元房林立的背景下，首次置业者已越来越“靠边站”，他们在商品房购买群体的比例只会越来越低。

　　实际上，如果收入水平只能够买一套房的话，房屋的投资功能已被大大削弱，现在到底买没买，无所谓赚与亏的区分。如果预期自己未来的收入水平增长始终赶不上房价升幅，首次置业者要买房，只能依靠政府正在着力建设的多层次房屋供应体系。

　　——姚泳湫《现在没买房的人亏了没？》（《新快报》）

　　确实如这篇评论所说，很多人认为任志强讲了大实话，没有买房的人确实亏了。

　　理由如下，中国当前经济在快速增长，只要经济增长，房价一定是随之相应增长的。何况中国货币的发行速度远远超过经济增长速度，这就意味着资产的价格一定会上涨。这样，当市场没有太多的投资产品时，房地产是一个很好的投资渠道，所以无论从个人理财或是其他角度来看，买房都是一个不错的选择。

　　而反对者则说，如果只买一套房的话，投资功能是被削弱的，无所谓赚与亏。这也对，但如果房价下跌呢？购房者可能就不这么想了。而且，人生常有意外，如果有意外情况发生，那么拥有房子的人抗风险能力一定强于没有房子的人。事实也证明任志强的这个观点是对的。

　　观点八： 空置率之争

　　如果按照中国城镇建筑面积140亿平方米的总存量计算，住宅的点空置率不到4%。“城镇按140亿平方米算，我们把城中村算进去，大概是144亿平方米的住宅总量；有6.7亿的人口，如果按140亿平方米，人均20多平方米。这其中包括没有厨房及厕所的占了30%左右，一般在国际上这些是忽略不计的，如果把这些忽略不计的话，大概是60平方米。”

　　每年的商品空置量大概就是总户数的3%左右，差不多400万~500万套间。6亿多城市人口，合计有2亿多户，这样倒算过来以后你就会发现，空置率非常低，就算今年卖的房子都空置，也不多。所以，表面上看的空置率很高是假象。

　　——2010年2月27日任志强接受媒体采访时如是说

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋对记者表示：“北京绝大部分的新楼盘在交房前就已经全部售出。但即使到了交房后的第二年，其入住率也往往只有30%~40%，能达到50%入住率已经是比较不错的比例了。”显然，投资性需求在近期楼市交易中所占的比例越来越大。

　　这就造成了一种现象，一边是连夜排队买房，另一边是不断上升的空置率，新建小区每到夜幕降临多是“黑灯瞎火”。在北京朝阳区东五环外，有一个2 000多户的楼盘虽然早已卖完，但入住率只有30%。小区的房产中介告诉记者：“小区里大多数买房的都是投资人士，真正的住户比较少。”在深圳、上海等地，同样情况举不胜举，许多小区入住率都不到50%。

　　而按照国际通行惯例，商品房空置率在5%~10%为合理区，空置率在10%~20%为空置危险区，空置率在20%以上就是商品房严重积压区。

　　——《京沪深众多楼盘空置率过半》（2009年11月29日《济南日报》）

　　空置率是一个大问题，也是一个难以回答的问题，以至于到现在都没有权威数据，只能依靠感觉说话。任志强的观点有数据支持，但和现实相去甚远。我们总是能看到，越来越多的新楼盘亮灯率都是极低的，这不是空置么？

　　观点九： 出台物业税并不能降低房价

　　物业税本来是为了抑制房价的，但结果可能恰好相反。物业税是地方税，房价低，物业税就低，地方财政就会吃紧，所以地方政府就会推高房价。物业税的本来意义是改善治安等公共服务，但我们却用它来压低房价，结果只能是适得其反。大部分经济学家都说持有环节税可以降低房价，这是不对的。总之，这些问题的存在，主要是因为计划经济思想还在延续。

　　——任志强博客文章

　　开征物业税有助于抑制房价上涨过快以及空置率过高。当前房地产存在两大问题： 房价上涨太快以及空置率较高，如果把房屋流通环节的税降下来，而适当增加持有环节的税收，就会鼓励人们把房子流通起来，降低空置率。

　　——SOHO中国董事长潘石屹

　　降低房价可以通过限制需求，比如提高首付到五成、六成，很多人买不了房价就降了。但是现在我们还要保持经济的高速增长，还要保就业、保稳定，肯定不能限制购房消费。再一个，理论上还可以通过增加供应降低房价。这也是政府当前在做的，加大土地供应、禁止开发商囤地、拿地一年必须预售等，只不过这个作用被大量信贷抵消掉了。在当前宽松的货币政策下，大量资金涌进楼市，房价当然降不下来。只有实行物业税才能降低房价，因为物业税直接增加了业主的持有成本，国外大多数城市都有物业税，物业税如何征收应由地方决定。 另外，建议家庭第一套房产免征收物业税。

　　——2010年北京市“两会”上潘石屹的发言

　　这是自2007年开始任志强与潘石屹之间维持最久的争论，而且迄今三年过去了，双方的观点始终没有变化。任志强反复阐述物业税出台不会导致房价跌的说法，潘石屹则依然坚持只有出台物业税，房价才会跌。

　　如今，物业税出台遥遥无期，似乎对双方的观点无法评判。不过，双方的主要观点也是可以分析分析的。

　　任志强讲的是地方政府的动机问题，只要地方政府不愿意，物业税出台也没用，因为物业税是地方政府的税收，地方政府绝不会出台对自己不利的税收政策。潘石屹讲的则是理论，只要出台物业税，一定会降低空置率，这样，房价一定会跌。一个讲的是理论，一个讲的是现实。依照当前的中国现实，地方政府早就完全自己的利益至上，连中央政府的账都不买，让地方政府挥刀“自宫”，是完全不可能的。当然，未来若理顺了中央与地方的关系，经济增长方式不再依赖房地产时，物业税出台，房价是一定会下降的。

　　观点十： 住建部对房价进行干预的可行性几乎是零

　　住建部部长提的是住建部对于房价无能为力，因为住建部管不了土地，管不了税收，管不了金融。所以住建部除了维持市场秩序，和房地产有关的其他内容它都管不了。

　　房产是由多方面组合的，比如说发改委要管立项、决定投资量的高和低，土地部门要决定土地的供应数量，税收部门要决定对房地产的税收政策，包括对个人购买的一些税收政策、二次交易的一些税收政策。

　　金融体系中，央行管着利率、贷款的不同方式，银监会限制信贷的政策变化。住建部好像没有任何权力去管其中的任何一个部分。我们的住建部目前确实存在这样的问题，虽然美国有金融局，但在立法中已经很明确了，住宅金融不是和宏观调控紧密联系的。美国在1933年金融危机之后出现了“两房”，“两房”对于老百姓购买住房起到了一个积极的推动作用，我们不能因为今天出现了它的次贷而否定了“两房”在历史上50年的作用或者说50多年的贡献。

　　这“两房”就是主要进行房地产管理的。它起到的是固定利率或者是相对固定的利率的一个金融支持，它是用发债的方式而不是用银行贷款的方式解决的，所以由住建部管。但是今天我们的住建部里并没有相应的管理办法。美国因为土地是私有的，所以它用不着一个专门的土地部门来控制土地的供应。同样它的税收也是由议会来共同决定的，因此在很多方面不是说政府想加税就加税，想减税就减税，它要通过国会的参众两院进行博弈，博弈之后才能决定税收的变化。不管是谁当总统，只有在参众两院通过之后才能增减税收。而我们的“两会”则没有权力决定税收，反而是由部门或地方政府决定的。

　　因此，我们的住建部在没有任何工具可以运用的情况下对房价进行干预的可行性几乎是零。但这不表示国家没有干预的能力，而是因为各个部门相对独立，所以每个部门都从自己的利益出发研究调控措施。

　　——2010年3月9日任志强在国际在线“两会嘉宾访谈间”上的发言

　　要坚定不移地继续坚决贯彻落实好国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，加快保障性住房建设，做好利用住房公积金贷款支持保障性住房的试点工作。

　　——2010年7月住建部部长姜伟新在哈尔滨出席“2010中国市长论坛”时的发言

　　任志强和住建部的关系向来微妙，总是让人觉得是一唱一和。特别是在房价与地价的关系上，任志强算是大大帮了住建部。这次，任志强放言住建部管不了房价，这是支持住建部还是反对住建部呢？如果是支持住建部，那就是将房价上涨的责任推给其他部委了，可以说是替住建部解围，说了住建部想说但没有说的话。如果说是反对，那则是将住建部置于尴尬地位，因为这几乎就是照告天下，住建部是一个无能的部委、干不了什么正事的部委。所以，任志强的这番话，非常有意思。

　　不过，客观上说，住建部对房价还真是没啥决定作用，真正有用的还是金融、财税等部门，只有这些部委才能真正对房价发挥些作用。