第9章 地价推高房价 (1)

　　任志强始终在“战斗”，这个战斗原本是和任志强无关的。2004年，住建部公布了一个报告，说房价高与地价高有关，随后国土资源部公布说房价高与地价无关，两个部门就此开战。这原本和任志强无关，不过，任“总理”依然披挂上阵，连续发表文章，谈地价和房价的关系问题。其中很多观点成为任志强的经典观点。00第四章地价推高房价 观点一： 8·31土地大限将引发土地饥荒，

　　房价必然上涨

　　我个人认为，8·31土地大限以后，市场的供求关系会发生巨大的变化，土地总的供给量会大幅度地减少，所以土地的价格一定是上升的，而且会大幅度地上升。到明年年初的时候，不管是产品的供应量还是土地的供应量都不能满足需求。今年上半年，国有土地的收入大概是2 044亿元人民币，其中70％是协议出让的土地，288％是招拍挂的土地，但是招拍挂的土地，虽然只占288％，但是却占了2 044亿的60％多，说明招拍挂使土地价格暴涨。

　　在这样一个巨大需求的情况下，供应量在不断减少。由于土地供给制度的变化，使土地供给数量在不断减少，必然会产生供求关系之间的不平衡，造成房价随着土地价格的增长而增长。

　　——2004年8月31日任志强在“后8·31时代论坛”上的发言

　　地价推动房价上扬本身是不合经济学逻辑的。理论上讲，房地产价格跟土地交易方式是没关系的，不管是招标、拍卖、挂牌还是协议方式，对房地产价格都不应该产生影响，最本质的应是需求。将房价的持续上扬归咎于土地“招拍挂”是否是“院外集团”为转移成本而寻找的借口？

　　无论是马恩的政治经济学，还是西方经济学，都只有地租的概念。由于土地是固定供给的要素，地租的本质是生产者剩余。均衡价格决定土地租金而不是租金决定均衡价格。

　　通俗地说就是，房价决定了地价，而不是地价拉动房价的上扬，这是基本的经济学常识。一个地段的楼盘每平方米8 000元，这是因为有人愿意出这个价钱来买，与开发商多少钱拿到这块地是不存在经济逻辑关系的。开发商决不会因为是每平方米2 000元拿到的地，而降价卖每平方米6 000元；也不会因为是每平方米10 000元拿到的地，而卖每平方米12 000元，因为不可能会有人愿意出这个价格买。

　　因此，房地产价格的持续上扬，本质上还是需求问题，是微观决策的问题。所以，分析供求关系背后的因素，是政策研究的出发点。从目前的购房需求看，大致可分为三类： 一是我们所讲的真实需求，经济条件有能力，当前的确需要了，比如家庭人口的改变产生新的购买更大、更好住房的需求。二是经济条件不允许，但是房价持续不断上涨的预期迫使许多人将未来的购房计划提前。现在不买将来就更贵了，更加买不起了，过去两年房价大涨，有很多人后悔没有早买房子。三是房价短期内快速上扬，导致投机需求大大上升，大量套购住房，以求赚取倒手价差。

　　为此，目前通过“招拍挂”挤压房地产开发商的超额利润空间，方向是正确的。经济租金的减少，院外集团寻租维护自身利益，这是很正常的现象，没有什么好大惊小怪的。就像取消烟草专卖权或者某某矿产开采垄断许可证，必然会遭到烟草商和矿主的激烈反对，是一样的道理。

　　——《宣扬地价推动房价上涨背后获益者是谁？》

　　（2004年11月22日《21世纪经济报道》）

　　2004年重要的土地政策是当年8月31日后，土地必须以招标拍卖的方式进行转让，这被房地产商称为“8·31土地大限”。在此之前，土地是可以通过协议出让的，这样土地价格就是由开发商和地方政府谈，显然这其中会有很多灰色地带。

　　任志强的这个观点是在2004年“8·31土地大限”之时说的，因为没有了土地协议出让，土地供应不足了，于是自然会导致房价上涨。如今看来这都已经成了事实，2004年三季度开始，以北京、上海为代表的大城市房价开始暴涨。

　　任志强的关于土地价与房价的观点，尽管是被误读了，但他的直接观点——地价拉高了房价，确实是事实，也是他后来反复坚持的观点。在所有反对他的观点之中，这篇文章颇有代表性，因为说出了经济学的原理： 成本和市场价格有关，但是成本并不决定市场价格，市场价格是由市场决定的。

　　观点二： 土地供应少推动房价上涨

　　2002年7月之前，土地可以协议出让时，房屋的价格并没有暴涨，是随工资收入和市场供求关系逐步递增的。房屋价格一直处于大大低于收入增长幅度的区间。并且这些房价的增长因素中包括了使用好的设计、使用新的价格较高的材料、改善了居住环境等价格增长的合理因素，价格是伴随着质量与标准的提高而提高的。在土地供给量充分的前提下，土地价格的增长基本上是随房价的增长而同步增长的。

　　但招拍挂政策出台之后，切断了土地供给的其他来源，并且其供给量被政府垄断和限制，土地形成了供应量短缺和来源单一的非竞争规则。这种游戏规则的改变已经不再是市场化的背景条件。因此也改变了产出决定土地价格的前提条件，所以这一轮房价增长的根本原因在于土地价格的增长。

　　当土地的供给来源被政府用行政手段强制性垄断之后，由于无法通过其他渠道获得更低价的土地，所谓公开的土地市场交易就变成让市场中的无数恶狗去争夺可怜的几根骨头的局面，血淋淋的竞拍结果是使土地一次次成为天价的新闻热点。招拍挂政策首先从土地垄断供给上决定了价格的非市场化因素的增长，同时从价高者得的招拍挂竞争条件上决定了价格的增长，这两者都是非市场化因素。

　　在政府强制垄断造成土地价格可能高于原有市场中房屋的价格时，实际的产出决定预期已被改变。需求的高速增长让投资者预期看好、招拍挂政策减少了土地的供给量，都改变了市场中的供求关系。当这种供求关系被政府制度性因素所强制时，自然也预期房屋的价格会随土地价格的增长而增长。行政垄断也改变市场中消费者的预期，由于土地价格的提升，成本成为决定价格的重要因素，也预期房价会随之而增长，进而推动房价。

　　——《任志强： 四大论据反击国土资源部地价房价观点》

　　（2004年10月21日新浪财经）

　　近几年来，我国部分城市的房地产价格出现了较大幅度的上涨，有一种观点认为，是由于推行了经营性用地的招标拍卖挂牌出让，导致地价上涨，从而抬升了房价，这种观点是不正确的。　

　　土地需求的变化是受房屋市场需求变化影响的，房屋市场供不应求，价格上涨，才使开发商对土地的需求增加，造成地价上涨。在房价明显上涨的区域，地价会在一段时间之后相应上涨。

　　招标拍卖挂牌出让显现了土地真实价格，政府获得的土地出让金提高了，相应压缩的是开发商过去取得的超额利润。政府只有在获得充足的出让金收入后，才有能力加强城市基础设施建设、建设廉租屋以解决低收入群体住房问题。

　　——2004年10月11日在成都举行的“全国落实经营性土地使用权

　　出让制度座谈会”结束时履新不久的国土资源部副部长贠小苏的发言

　　任志强在这篇著名的文章中详细地阐述了房价和地价的关系。也是在贠小苏批了他先前的观点之后，任志强认真地写了这篇文章。只有极少数人认真地看完了他的全文，绝大多数只是记住了这句“地价决定房价”的观点。其实，在全文之中，任志强的观点是，土地的产出决定土地的价值，但在行政垄断情况下，成本决定价格。他的核心观点是，在当前行政垄断的前提下，成本（地价）决定价格（房价），而大多数人忘记这一前提。因此，总有人用经济学基本原理和任志强争论。经济学基本原理适用于自由市场经济之中，而我国土地市场是完全垄断的。

　　观点三： 将房价上涨罪名都推给开发商吗？

　　国土资源部官员连续多次声称土地供给充足，市场中的房屋供给不会因土地的供给而减少，市场中的房价上涨与土地的供给无关，土地的价格上升是由房价的上升所拉动的。学者和官员们都将房价上涨的“罪名”推给了开发商。

　　——2005年4月5日任志强博客文章《关于土地的争议》

　　土地管理部门的观点之所以与我们的相矛盾，应该是因为前者按已购置土地情况来计算市场中的供给与需求的关系，而忽略了土地从购置(绝大部分为生地)到完成土地(一级)开发以及到市场转化为产品供给之间的时间、资金投入及工作量。我们所说的“土地供应不足”，其实是指形成有效开发的土地量不够。并由于这种认识与实际之间的差异，造成供给政策与手段上的滞后，形成供求矛盾恶化的结果。根据2004年国家统计局测算的国房景气指数，当年实际土地购置量的面积为近4亿平方米，但实际完成土地开发的面积不足50%。原因有三个方面： 一是因土地费用成本的增加造成的资金占用量增加，银行信贷的紧缩，使更多的资金集中于房屋的建设和土地的优先利用上，开发商必须从市场销售中收回更多的资金才能转投入土地的开发；二是土地储备在企业中的不平衡，拥有较多土地储备的企业在明显可以预期土地升值和房价升高的情况下，并不急于土地的开发；三是征地拆迁等政策让土地开发的成本增加的同时拖延了开发的周期。

　　——2005年4月任志强撰文《对形势的判断与对策》

　　对于开发商来说，残酷的洗牌已经开始。他们一边在争先恐后地加入夺地的狂潮之中，一边却在连连抱怨是“招拍挂”使地价飞涨。在开发商的理论逻辑里，招拍挂是造成房价上涨的主因，甚至有些开发商呼吁要改变这种供地方式。

　　曾记得，善于用“数据说话”的任志强先生，早在2004 年，也就是“8·31土地大限”之后，就曾撰文提出，高房价的诱因是经营性土地招拍挂制度和土地供应量小两个原因。最近，任志强先生又写了一篇《招拍挂让房价上升的另解》，文中言之凿凿，核心观点是招拍挂的供地方式增加了土地成本，并最终导致商品房成本的提高。没有招拍挂的时候土地成本大概占了总成本的10％左右，现在已经到了26％~30％。

　　这样的分析看似“有理有据”。但是，一个基本的前提被有意回避了。那就是，在市场经济的大背景下，商品的定价是不是单纯依据成本核定？举个简单的例子，就能得出结论。在上海房价急速上升的阶段，很多项目的土地都是在“招拍挂”之前拿到的，拿地的成本并不高，但这并不影响开发商去炒高房价，甚至高得离谱，有的楼盘开盘价每平方米7 000元，却能一路狂涨至一万三四。事实证明，成本与定价并不存在必然的关系。在市场经济条件下，房价是由市场决定的，是由供求关系决定的，成本只不过是一个参照指标。在需求旺盛的情况下，房价就会上升；在需求不足的情况下，房价自然下降。

　　所以说，地价推高了房价的说法缺乏充足的依据，也不符合市场经济的规律，很容易找到批驳这一说法的证据。当然，我们并不是否认房价和地价两者之间的相互作用关系。水涨船高，开发商以高价拿地，其对房价的期望值必然就高。然而，房子能不能卖出高价还是市场说了算。

　　——王春敏《房价高不是“招拍挂”惹的祸》（2006年7月《中国房地产》）

　　前面一篇文章是任志强的“不能将房价上涨罪名都推给开发商”，随后的一篇则是著名的地荒论。当时正值房价大涨，老百姓怨声载道，国家宏观调控风声日紧，旧“国八条”刚刚出台，这是新世纪第一次严厉的房地产调控。任志强连续发表了这两篇重磅文章，其观点始终一致： 招拍挂导致地价涨，地价涨导致房价涨，而且土地供应不足，使得房价大涨。

　　反对的观点很明确地说房价高涨与地价无关，更认为和招拍挂无关。房价与地价之间的关系，也争论了多年，凡是房价大涨时，争论就更激烈。不过关于招拍挂导致地价上涨，这个观点不全对。显然，招拍挂对于土地公开出让的公平性所起作用是根本性的，对之前协议出让是颠覆性的变革，这对中国土地市场的规范和健康有着决定性的意义。显然，开发商拿地完全是理性的，不会胡乱开价，胡乱开价也会付出代价。而且市场不好时，依然会有很多土地出让流标。而之前土地出让高地价并没有阻止2005年夏天房价的下跌。所以，任志强认为招拍挂导致高地价的观点并不完全正确。

　　观点四： 国土管理部门骗人也不是这种骗法