第11章 地价推高房价 (3)

　　不过，这个批判任志强的观点，也是非常有价值的，这篇文章提出了一个很明确的观点，当前中国房地产过剩问题。确实如此，中国房地产总量其实并不缺，因为拥有两三套房的人太多。也就是说中国贫富分化比较明显，富人拥有的房子太多，加之投机、炒房，使得市场上出现新房紧张局面。而在国外，对于富人过多占有房子，有着严格的法律税收制度的制约。而我国现有的税收制度对比的制约是非常有限的，以至于全民炒房，房价高涨，市场也供不应求。

　　观点七： 房地产商需要囤地，手里有粮心中才不慌

　　开发商没有多少钱能囤那么多地。如果囤了1万公顷，再供1万公顷，他可不就噎死了吗？没有土地“招拍挂”的时候也有囤地，那时候就没有天价地吗？如果所有农村宅基地按城市容积率计算的话，大概能增加4万亩土地。可是制度决定农村土地是农村的，城市的土地是城市的。

　　现在商品房的供应指标越来越少，今年也一样，国土资源部说的81个城市增加这么多供应量，80%是经济适用房，20%是商品房。如果担心下一顿没有了，房地产商是要囤地的，手里有粮心中才不慌。

　　——2009年8月18日下午任志强在以“豪宅饕餮VS万元房荒”为题

　　的地产中国新思维论坛上的发言

　　房价越涨越邪乎，房地产商囤地也越来越明目张胆，当然捂盘惜售也成为“行规”。现在给了人一个印象，房地产已经成了一脱缰野马，没人敢去也没人能够驾驭得了了。这种嚣张，最近又由任志强、潘石屹双双“放炮”（《羊城晚报》语）得到了充分的演绎。起因据说是因为国土资源部官员此前称，每年供应的土地开发商都建不完，又据说是因为国土资源部网站上刊发了一篇题为《单增供地难稳房价》的文章，惹得任、潘两位老大不高兴了，于是在近日举办的“地产中国新思维论坛”上，两人一齐“放炮”。奇诡的是，“放炮”的核心，不是去搞清楚到底有无囤地，而是集中在“国土部门供地不足”上。潘石屹直言不讳地表示：“如果明天地价是下跌的，开发商就不会囤地。”任志强则更大大咧咧：“如果说一个人老担心下一顿没饭吃了，就会把馒头留下来一半。如果你知道后来还有很多馒头等着你，你还会留着一半馒头吗？”

　　“馒头论”理直气壮。猛一听，颇为有理。但现在的问题是，房地产商手里到底有没有“馒头”？事实上，最近上海、广州、杭州、北京方面关于囤地的报道屡见主流媒体，囤地案例比比皆是，有的一囤就是五六年，地拿到了，奇货可居，但就是不盖房，等着涨价，“馒头”不是没有，而是成筐成筐地晾在那。与地好有一比的是房。各地房地产商手里的房子，有的是，“陈货”有的是，“馒头”有的是，但就是不拿出去，也是奇货可居，囤积居奇，想砸出个大价钱。想法是好的，在商言商。但这些房地产商就想也不去想，我国的国情，能有那么多足量的土地给他们去“玩”吗？他们想也不去想，在你这处处都是黑幕，处处都有猫腻的房地产业里，把本属“国土”本属人民大众的土地任由你们去大牟其利、大赚其钱，拿人民大众的共有资源去喂肥你们本已鼓得不能再鼓的荷包，公理何在？

　　这些房地产商之所以如此肆无忌惮，如此睁眼算“瞎账”，他们当然是有恃无恐，摸准了一些地方政府之类“官字号”的脉。的确如此，本来说好了拿地后有期限要开发要建楼，过期不用要处理的，但不处理了；本来说好了要关心照顾一下购房人即消费者的购买承受力为民生考虑考虑的，但因金融危机等理由又倾向于力保房地产了；本来说好了银行房贷上要卡一卡，这样房地产商就不敢捂盘不敢囤地了，一转眼贷款政策松动了人家房地产商手头又活泛了，于是捂盘囤地又堂而皇之公行怪不得任、潘们气壮如牛、凶猛如虎啊！

　　任、潘当然有其说话、发表意见的权利。但这种明显叫板性质的“放炮”，显然是心中有底。他们倒是有了底了，苦的是老百姓，对于房价越发没底。我想，恐怕还不只是老百姓，官方特别是一些地方政府官员心中有时也会忐忑——他们恐怕也害怕太过受制于房地产商了。官方没底、百姓没底，这是好事吗？

　　难道我们只能眼睁睁地看着这些房地产商拿着大把大把的“馒头”高叫没有“馒头”吃吗？！

　　——2009年8月29日“朽木”文章《人民时评： 房地产商凭什么高唱“囤地有理论”》

　　囤地可以从两个角度去看。从市场的角度，囤地是没有错的，因为企业有权利储存原材料，以降低未来的产品价格，这是完全正确的商业选择。所以，任志强总是在为房地产市场的市场经济而鼓与呼，他始终在不遗余力地鼓吹房地产市场要完全实现市场化。而批判他的观点，总是从中国房地产市场的特殊性出发。所以，双方都是有道理，总是能争得面红耳赤。

　　到底是囤地还是不囤地，要看土地是否满足了开发的需要。客观评价，市场化，没错；当前国家打击囤地更是没错。从国家的角度来看，只有开发商能及时开发，市场供应量大，才能够稳定房价。所以，这几年每每土地出让总是有一个条件，要求在一定时间范围内开发，这是完全正确的。

　　观点八： 倒卖土地具有合法性，并不全是犯罪

　　银行严格控制土地信贷，不许用银行贷款给开发商购地。必须交足土地出让金之后，才能获得土地权证书， “土地倒爷”们成为自有资金投资者和要承担土地价格变化风险的交易方，更不可能用高于土地市场公开价格的价钱进行交易。如果“土地倒爷”们的土地价格高于市场价格，就难以成交，如果低于就不会推动价格上涨，反而有助于对价格的平抑。

　　许多土地的“倒爷”们转让的并非是已经出让的土地，而是转让了法定的二级开发权，大量历史遗留问题形成了“8·31土地大限”之前拥有了二级开发的建设用地权。政策的变化打乱了原有的开发模式与程序，于是许多开发权就变成了稀缺资源并具有了价值，转让这种开发权也成为一种“职业”。“倒地”至少要支付大量的资金，有许多费用与成本，而开发权的转让却获利不少、成本颇低。

　　所有的“倒”都来自经济制度的背景，让“倒”具备了赢利的条件，贸易如此、资源更是如此。土地供给的垄断以及计划落后于现实会必然造成市场中交易的差价，更重要的则是“土地公有制”所决定的财富分配手段，必然会让更多的人利用这种公权向市场转移过程中的一切机会，合法地取得更高的利润。

　　要受到批评和攻击的不是市场中的合法行为，如合法的土地转让、合法的不动产投资以及一切用合法手段获利的行为。如果从情理而非法律的角度认为，这些投资与转让有可指责的地方，那么是法律或经济制度存在问题。要改的恰恰是让社会无法坚守道德的法律或制度。仅仅用情理去限制与攻击市场的行为，不如让法律来判断事实，否则就永远不会有公民的权利保障和生活的起点公平。

　　——2009年11月10日任志强博客文章《“倒”不是一种犯罪》

　　“难道其他的资源与商品都可以存储，用于转让或叫‘倒卖’或叫投资，就只有土地不能合法地存储与转让吗？难道那些烂尾的土地、楼盘就只能继续烂着吗？难道利用信息、资金与专业技术进行土地的开发有错吗？难道土地不是一种商品，并且具有投资和转让的合法性吗？”

　　上面这段话摘自其文，位于文中倒数第三段（既然“倒”不是犯罪，那我就倒着数了）。再让我们来看看《中华人民共和国宪法》第一章第十条：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”

　　宪法说得再清楚不过了，而任先生说土地是商品，我不知道他对商品的定义这个常识的理解程度。土地不允许交易，不用于交易就不是商品！说得轻点，他是对常识的不理解；说重了，他是对宪法和公有制的公然挑衅，结果会是怎样呢？

　　对倒地我也是心存质疑的。一是政府出让土地使用权时与开发商签订的合同中是否有相关限制；二是开发企业的工商登记营业范围中是否包含土地使用权经营。从另一个角度讲,以倒地谋取利益就如奶粉中添加三聚氰胺,一个是看得见的毒，一个是数得着的毒。

　　——2009年11月11日“硕眼无忌”的博客文章《任志强严重违宪该不该被追究》

　　任志强从商品、从市场经济的角度出发指出，“倒”是没有问题，这是市场流通的需要。所以现在再也没有什么投机倒把罪。从这些角度来说，任志强是没错，因为土地市场也需要流通。倒不见得就一定是只赚不赔的，风险也是极高。

　　当然，从反对者的角度来说，土地具有特殊性，并不是普通的商品，当前我国的土地制度也不是私有制，还是公有制，所以，这些都决定了土地是商品，但不是普通的商品，甚至不是商品。也因此，土地买卖经常和政府以及腐败相联系，倒地也总是被认为是一种恶。加之当前房地产市场始终快速发展，政府希望能及时开发，如果土地倒来倒去，那么开发周期必然就长了，这和中央的政策是相违背的。所以，政府限制倒地也是有其暂时的合理性。

　　观点九： 中国可供开发的土地还有很多

　　其实中国有的是地，我从来没有觉得中国没有地了，960万平方千米，我们只占了全国国土的0.3%，而按同样的人口密度，1%的国土就可以把中国的14亿人全放在城市里。

　　我国可用耕地是14%，未开发土地占20%多，把这些房子都盖到未开发土地上比盖到海上容易得多，盖到海上毕竟成本高。所以我觉得我们的土地多得是，小学第一堂课学的就是我们中国地大物博，中国有的是地，关键是把那些无效的土地变成有效的土地。

　　我从迪拜回来，迪拜是个大沙漠，但是迪拜的建筑速度比我们快得多，萝卜快了不洗泥，现在迪拜准备建接纳1亿人口的新的机场，虽然现在还没有建，但是钢铁厂已经在准备了，预计2008年要投入使用。我们首都机场用了20年的时间到现在只能接待7 000万人。我们的建设速度和人家的建设速度简直没法比，我们不比人好，也不比人快。其实我觉得可能还是我们的政策在某些地方出了点什么小毛病。这个机器里可能哪个螺丝钉不太合适了，所以运转得不太好，我想如果运转得更好的话，不是我们在说绿色问题，而是说整个社会都会更加绿色。

　　绿色的其中之一就是像我们运蔬菜的可以有绿色通道，运吃的可以有绿色通道，但运别的不行。如果所有都是绿色通道就不行了。

　　——2007年4月20日任志强在“房地产的绿色议程论坛”上的发言

　　在实施扩大内需的政策过程中，国土资源部及时调整了土地供应政策，减少了审批环节，制定了一系列支持扩大内需的土地政策，取得了初步成效。

　　但是，一些地方在实施扩大内需的政策过程中，土地方面出现的一些倾向性问题应当引起高度重视。一是一些地方在短时间内大批量地征地，操作程序不规范，个别地方甚至动用警力强行征地拆迁；二是一些地方对被征地农民的补偿安置不到位、不执行，侵害被征地农民的权益；三是一些占地项目不执行“占补平衡”；四是一些地方借机突破政策界限，“未批先用”、“借机圈地”、“搭车用地”等违规违法问题出现反弹。

　　这些问题当前虽然只在个别地方出现，但如果不采取坚决果断的措施防止和纠正，一旦演变成全局性的问题，势必影响扩内需、保增长的工作大局。

　　随着经济社会发展形势的变迁，土地管理的具体政策也必须随之调整： 要保障用地，确保执行扩内需、保增长的调控政策。要密切跟踪，及时调整土地管理政策和措施。坚决纠正违背产业政策和供地政策的供地、搭车用地、侵害被征地农民合法权益等问题，严防违规违法用地反弹，保持土地管理良好秩序。

　　国土资源部决定，从今年3月至11月起，在全国范围内开展“保增长、保红线”行动。无论经济社会发展形势如何变化，建立严格的耕地保护制度，坚守18亿亩耕地红线的根基不能动，严格节约集约用地的标准不能降，土地管理的秩序不能乱。这既是中央的基本要求，也是国土资源战线应尽的法定职责。如果我们就在这个问题上稍有松懈和动摇，我们将会犯不可改正的历史性错误，愧对子孙后代。

　　——夏珺《甘藏春： 确保土地政策从一开始就不走偏不折腾》

　　（2009年4月13日《人民日报》）

　　中国的土地多少问题，18亿亩耕地红线问题，都是极为敏感的问题，中国房地产业，也只有任志强才敢公开与政府叫板。任志强的主要论点是提高土地利用效率，农业可以学习以色列，提高产值，土地加速流转，甚至私有化，以提高土地利用效率。

　　任志强说：“如果合理地拿出1%的国土面积建设城镇则可容纳居住15亿人口以上。可见不是土地资源的稀缺占主导地位，而是土地利用效率在制约居住条件。而这种利用效率的制约则源于中国现行的土地制度。”

　　不过，显然，任志强说的是理想状态，显然，中国土地制度在可以预见的10年，甚至20年内是不可能改变的。农业效率，达到以色列水平，更是遥不可及。