第12章 越调控越涨 (1)

　　任志强现在所在的华远公司，在全国房地产企业中完全是个小企业，毫无市场影响力。但是，任志强却有一个称呼，名为“地产总理”。为什么会有“地产总理”的说法呢？就是因为他在国家政策出台时，总是要发表观点乃至写长文进行点评，当然更多的是批评。而其所言，总是代表了开发商的心声，因此，他才有了在开发商中的重要影响力。

　　其中，有的观点完全影响了中央的政策走势，比如央行121文件，正是因为以任志强为代表的开发商们的批判，中央不得不调整了政策。当然，这一调整给开发商带来了空前的发展机会，成为中国房地产市场发展最快的几年。00第五章越调控越涨 观点一：　1998年房改是换汤不换药

　　房改的优惠政策只会面对有可能从财政或单位将建房资金转化为住房补贴的人，最可靠的是财政给予补贴的人，因为他们是政策的决定者，也必然是最大的获利者。

　　房改政策不从建立市场经济的观念出发，不按市场经济的规律办事，其结果要不就是房改政策在一段时间之后失败，要不然就是在一段时间后中国房地产市场渐渐消失。

　　解决中国住房问题的根本出路不是靠房改和经济适用房，而是靠坚持改革开放，建立完全的市场经济机制，并靠市场经济的高速发展而大大地提高职工的工资收入，只有提高工资收入才能公平、合理地市场化解决住房问题。

　　——任志强《房改对市场经济产生的影响》

　　（1998年10月7日《中国房地产报》第六版）

　　任志强对房改的历程、多层次的住房供应体系以及我国房地产的特征及发展前景认识不深任志强首先是一个商人，从“在商言商”的逻辑出发，任志强的观点肯定都是在为商人自身的利益服务的。　

　　——余炳松《房改政策有利房地产业的理性发展》

　　余柄松是目前所知道的第一个与任志强叫板的人，也是任志强第一个写长文予以反驳的人。他也是第一个公开说任志强的观点是为商人自身利益服务的人。

　　在任志强文章中，首次展现出其强大的逻辑能力和数据处理能力，小学语文并不好的任志强，文章写得却极为专业，丝毫不逊色于有些专业人士。

　　任志强的观点之中，有一点并不对，房改要么失败，要么房地产市场就没有了，这两个预测都不准确。这次的房改是中国房地产政策和市场的一个转折点，今天房地产市场的火红，也是拜该政策所赐。

　　不过，任志强关于建立完全的市场经济机制的建议倒是要么被中央采纳，要么暗合中央想法，中央也确实是这样做的。

　　观点二：　央行121文件的严格执行将与央行的初衷相违

　　央行121文件如果严格执行，不仅会事与愿违，还将使整个经济形势受到影响。房贷的违规现象是银行内部管理的问题，不应该拿房地产商开刀，如果银行执行新政，许多房地产开发公司将面临资金链断裂的问题，而且银行也将要冒大量贷款无法回收，造成呆账死账的风险。

　　今年年底明年年初，首轮资金竞争下的失败者就会败走江湖，近两成的楼盘出现烂尾。对有些项目来说，就算不会出现烂尾，但是，因为资金捉襟见肘，延期交房就成了理所当然的事情。

　　新政的发布并不能够有效地解决房贷违规现象，反而会因为规定的不尽合理而促使更多的违规现象出现。文件对土地储备贷款的发放、房地产开发贷款、建筑施工企业的贷款都进行了一定限制，这种做法不仅伤及了大部分房地产企业，对于自有资金不足的中、小房地产企业更是致命的打击。

　　经济适用房的开发不是大公司关注的热点，它的承担者主要是中小企业，商品房档次的结构调整将会因为中小企业遭受打击而落空。目前，建筑施工企业垫付资金给房地产开发项目已成为众所周知的惯例，央行认为这一源头是银行对建筑施工企业发放的流动资金贷款。

　　因此，在政策调整中规定对于将流动资金垫付房地产开发项目的建筑施工企业，商业银行不再提供信贷支持。

　　而这一细则根本是行不通的。已经上马的项目，如果停工会增加施工企业的成本，给施工企业带来的将是更大的损失。而对于购买高档住房、别墅或两套以上住房（含第二套房）的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款的首付款比例，这种规定不符合市场经济的规律。同样的商品，根据购买者持有资金的富余程度不同定出不同的价格，这是没有道理的。政策要向中低收入者倾斜，正确的途径应该通过福利补贴，而不应该用价格约束。而且银行对于是否是第二套住房的购买在界定上存在难度，对购买者进行市场调查将会增加银行的交易成本。对于是否属于高档房，也因为不同的地区、不同的经济发展情况而有待争论。房地产业的发展遭受打击，将会对整个经济的运行形式都造成不良的影响。

　　总之一句话，银行的这一政策与推动房地产的持续快速发展精神是相违背的。

　　——万志芳《任志强：　121文件的严格执行将与央行的初衷相违》

　　（2003年7月《中国经济时报》）

　　一些房地产巨头运用（或曰“操纵”）舆论工具的技巧也在迅速提高，日益娴熟。号称“地产总理”的任志强堪称个中第一高手。采用利益输送手段驾驭媒体，并非最高明；自己不用直接输送物质利益却能自如驾驭媒体，这才是强中之强，任志强在相当程度上已经达到了这个境界。

　　对于市场化媒体而言，最大限度“吸引眼球”是头号重点；正因为如此，尽管任志强在私下的言行做派并不那么剑拔弩张，尽管他的某些言论未尝没有道理，但即使是正理，深谙此道的他也要刻意以触犯众怒的挑衅式口吻“放炮”，力图吸引眼球的媒体又会进一步取舍加工，让他的说法更加耸动，任志强也就达到了不费分文驾驭媒体放大其声音的目的。正是依靠这种技巧，尽管任志强掌管的房产公司规模在业内排不上号，他在房地产业界的江湖地位却巍然屹立。而公司规模远远超过他的一干房地产大鳄们之所以拱手让出“房产总理”的地位，除了任志强在该行业的资历之外，恐怕也是对此心有默契，一个利用有利环境闷声发大财，一个高声“放炮”争取有利政策环境，各司其职，分外“和谐”。

　　——梅育新《房地产利益集团的组成和能量》（2010年5月《南风窗》）

　　2003年，央行出台了121文件，核心内容是控制开发商的银行贷款，该文件出台之后，遭到了任志强、冯仑等开发商们的强烈反对。正如《南风窗》杂志所说，央行121文件风波成为房地产利益集团的重要里程碑。确实如此，最终开发商取得了胜利，2003年8月31日国务院出台18号文件（《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》），几乎完全否定了央行的121文件。

　　随后，2004年全国房价大涨，2005年政府不得不宏观调控。有观点认为，如果2003年央行121文件能够完全执行，房价不至于如此失控。现在，越来越多人认为，央行121文件是没错的，是央行难得一见的好文件。

　　观点三：　18号文件标志着住房制度从有计划的实物分配向完全市场化的过渡真正开始了

　　新的18号文件进一步将23号文件（《国务院进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》）中残存的非市场化因素进行了深化改革，使中国最昂贵的住房商品消费行为加速市场化。在中国的经济改革中，住房是涉及城镇居民生活直接利益的最后一个攻坚的堡垒。当住房完全市场化之后将修改的大约是宪法中“国家合理安排积累与消费”的条款了。市场化是中国经济改革的重要目标和促进经济发展的必要手段，市场化将使资源配置更加合理并发挥最大效益。

　　18号文件标志着住房制度从有计划的实物分配向完全市场化的过渡真正开始了。当23号文件出台时，我们就在呼吁，经济适用住房应列入城镇低收入家庭的社会保障体系之中。五年实践，经济适用住房合理地承担了货币化分配向市场化发展的过渡性任务之后，终于被国务院明确为不是让富人占纳税人的便宜发财，而是真正应列入社会保障体系的低收入家庭安居乐业的政策性住房。政府将不再利用经济适用住房来平衡市场的房价，不再利用经济适用住房调控市场，而是真正承担了应用二次分配调节、公平、合理补贴、切实保障的工作任务，提供保证社会稳定的公共产品。

　　从23号文件中多数人购买经济适用住房过渡到只对享受社会保障的家庭提供经济适用住房，实际是对低收入人群的一种保护，限制了不该享受政府优惠的购买人群与应受保护的人群之间的竞争，同时使国有资产和财富的转移支付合理地补贴到应受补贴的人头，同时也是对房地产市场化的一种保护与推动。不是在与市场争食，而是努力实现社会公平。

　　曾经引起众多争论的银行信贷政策变化问题在文件中也给出了结论，一是肯定了央行防范金融风险的重要性；二是强调了防范风险不能影响发展住房信贷，尤其是不能因信贷政策的变化而影响全国的房地产业发展的大局。对符合条件的企业和项目更要加大信贷支持力度。对即使是已经出现违规的项目和行为也要妥善处理，化解风险，而不能一刀切地简单处理并造成银行更大的金融风险。

　　18号文件与121号文件最大的差别有四。

　　其一是对全国房地产市场的认识有差别，18号文件所肯定的前提是全国的房地产市场是健康的，没有泡沫，局部地区有些问题但不是全局有问题。而121号文件则将全国的投资高增长归罪于房地产，并认为泡沫是全国性的，是普遍性的。

　　其二是房地产市场化的目标是满足不同收入家庭的住房需求，而不是只解决和满足中低收入家庭的住房信贷，尤其不能设置政策性障碍。

　　其三是18号文件的出台广泛地多次征求了各方的意见，使文件建立在更符合不同管理部门与利益主体所反映的市场实际情况之上。而121号文件则更多的是一种闭门造车。

　　其四是18号文件更注重中国巨大市场中的发展差异，首次在制定经济发展政策中强调国家统一政策指导，各地区因地制宜、分别决策的非一刀切的灵活做法。而121号文件恰恰忽视了各地的经济发展差异，不是用大禹治水的方式而是用“四面堵截”一刀切的方式解决全国性的问题。没有人不赞成防范金融风险，但“妥善处理”远远优于“四面堵截”，可见国务院的水平大大高于央行一头。

　　——2003年9月新浪房产文章《华远总裁任志强谈121号文件和18号文件》

　　曾参与18号文件修改阶段讨论的国务院发展研究中心宏观部副主任陈淮认为，18号文件和121号文件级别不同，管的也不是同一回事。

　　“121号文件管的是金融系统，18号文件管的是房地产业，不存在谁否定谁的问题。”而关于房地产信贷问题，陈淮说：“121号文件也没有说符合条件的企业不给发放贷款啊！而18号文件也没有说不符合条件的也要发贷啊！”

　　“银行的货币政策向来都是管短期的，美联储一年调10次息，管的就是短期，而以城市化为主要特点的中国房地产业的发展则是长期目标和长期任务，国务院18号文件着眼的是房地产市场及城市化。两个文件，一个管短期，一个管长期，我看不出这里边有什么矛盾之处。”陈淮说。

　　而中国建设银行总行房地产金融部业务副总经理徐迪的看法是，121号文件是在规范商业银行的房地产信贷操作。中国人民银行广州分行副行长王自力也认为，121号文件的出发点其实无可厚非——大多数房地产企业的自有资金规模都很小，常常只有不到10％，其余全部都是借银行的。而房地产企业对银行的这种高负债率意味着，一有不测，房地产企业的风险就会转化为银行的风险。“而就出现不测的几率看，房地产企业比其他企业要大得多，特别在房地产开发过热时。”

　　对此，陈淮以更开阔的视角指出，为了降低银行风险，现在需要寻找更多的房地产信贷供应者，不能单靠银行一家。而且，房地产是高风险行业，银行显然不能过多地承担这种高风险行业的货币供应。他认为，企业债券、住宅信贷资金打包上市、股票上市都是可以考虑的新渠道。

　　——张文豪《2003房地产新政 18号文并不意味对121号文的否定》

　　（2003年10月《财经》）