第16章 “房地产有泡沫”是胡说八道 (2)

　　当前中日房地产行业间最大的相同点是，因土地的稀缺性，市场普遍陷入一种误区，认为“地价只会升不会跌”。这与20世纪80年代日本房地产泡沫现象形成的市场观点基本一致。但中日房地产行业的不同点则在于，政府对待这种观点的态度不同，而政府的态度不同也导致了两国不同的政策、不同的政策力度。我国政府从2004年起就开始高度重视房地产市场的这种发展趋势，而日本政府当时轻视了这种趋势，以致误判。日本房地产的泡沫现象已成为历史，既然是历史就可以被借鉴，并希望可以对人们有启示的作用。

　　——薛军《中国社科院驳任志强“别拿日本泡沫当镜子”言论》（2007年1月新民网）

　　任何国家之间总是有差异的，制度、市场、人口等绝对不可能一样，历史和现状也是有差异的，但不能因此而否定两国之间的现实比较和历史比较的意义。任志强列举了五点中日国家之间的差异，由此得出结论，中国不可能出现日本式的泡沫。这个观点看似是对的，中国和日本差异大，中国不可能出现日本式泡沫，但不能由此得出，中国不会出现房地产泡沫，因为中国可以出现中国式泡沫。

　　那么，中国会出现什么样子的房地产泡沫，以什么样的方式破裂，这依然应该是各界重点要关注的。日本泡沫成为一个经典案例应该拿出来认真研究分析，这也是历史的价值所在。正如军队一样，任何一场战争都不一样，那么便能否定军事案例分析的价值吗？

　　观点四：　迪拜的泡沫不会破

　　迪拜被称为是全世界最有钱的地区之一（人均收入3.2万多美元，还未计算各种免费的福利），但却没有将钱消费在酒店外墙、柱面或房间的装修上。

　　酒店只反映了当地经济发展的一角，更疯狂的则是除酒店之外更大规模的开发建设，让中国或世界都震惊的城市再造，让人们重新认识和理解什么是房地产的“泡沫”。

　　几年前，中国就开始为房地产是否出现“泡沫”的问题而争论，从迪拜回来之后我开始对什么是“泡沫”更加疑问，并认为应重新审视中国的相关政策。

　　是什么可以让迪拜成为一个完全市场化的竞争发展环境，让“泡沫”也许永远不会破裂呢？我理解大约有以下几个理由：　

　　一，迪拜的住房制度已实现了双轨制。市场中的商品房已与保证居民的生活与居住权利无关了，而是国民提高生活质量与投资的行为了。

　　二，迪拜早已充分认识到石油资源的有限性，要保证迪拜经济的长远发展，必须用非石油的其他产业方式保证可持续的发展过程。

　　三，迪拜特有的生存与生产环境可以创造最有吸引力的需求。如免税制度让迪拜成为各大洲之间的重要贸易地，投资是开放的、经营是开放的、建设与产权也是开放的。市场是完全无国界的，自然也就不用怕“泡沫”的出现了。

　　当迪拜已经用社会保障解决了本国居民的住房问题并严格将本国人民的住房市场与商品化市场断然分开时，中国却刚刚开始建立低收入家庭的住房保障制度，仍在坚持将保障住房权利的责任与商品住房市场化混为一谈，并试图将保障性责任推给市场。

　　当迪拜已经解决了住房的基本需求之后，仍在大量地“招商引资”加大建设力度，努力用新城镇来提高境内外居民的生活质量。而中国在住房条件及城市化率极差时却在限制增加供给和限制需求改善。

　　迪拜在用免税与优惠条件创造需求和吸引更多外来人口投资与炒房时，中国却增加各种税收抑制消费需求和打击投资与炒房。

　　中国有自己的特殊性。地少人多、资源贫乏、经济落后、财政收入不足以提供更多的保障也无力承担更快的发展速度，甚至在坚持开放的前提下也要在部分产业、行业对外资进行限制，这是中国的特殊国情所决定的。但中国的房地产是否存在“泡沫”的争论似乎可以借鉴而有另解了。

　　——任志强《迪拜的泡沫不会破》（2007年11月11日《北京晚报》）

　　任志强观点明确，论据清晰，环环相扣，无懈可击，并且语言优美，行云流水，鬼斧神工，体现出作者出神入化、深不可测的作文功底。可“迪拜的泡沫不会破”的预言刚满两年，就轰然倒塌了。这个效果可能是他撰写此文时没有想到的。

　　——2009年12月1日时寒冰的博客文章

　　这是任志强众多观点预测中，最为严重的预言失败、判断错误的观点，也因如此，被老对手时寒冰抓住了小辫子。

　　迪拜是一个奇迹，可是在2008年金融危机时，轰然倒下。这也证明，没有经济基础的城市房价再高也终究有一天要跌下来。而看起来那么美好的迪拜都轰然倒下了，中国是不是更要注意房地产泡沫？

　　不过，尽管预测失败，任志强依然坚持自己的观点——中国房地产无泡沫，并一直在为此战斗。

　　观点五：　中国房价涨得还不多，泡沫也不严重

　　中国房价并不算太高。刚刚有位先生说，房价已经从一万涨到了两万，我们没听说过，我们只知道2006、2007年的时候，全国平均房价只有每平方米3 655元。从来没有听说过全国的平均房价有上万的时候，我们不知道他是怎么统计出来的。但是我知道公布的全国平均房价只有每平方米3 655元，这还是指商品房，如果我们把经济适用住房、二手房和其他交易加进去的话，可能连每平方米3 000元都不到，所以我们没觉得中国的泡沫已经严重到了像美国那么一种情况。

　　——2008年10月任志强在参加凤凰卫视节目《一虎一席谈》时的发言

　　我国的房地产市场，还好中央政府比其他国家的中央政府明智一点，早就看到房地产市场大的问题，比整个世界经济衰退调整要早一拨。从世界经济方面来讲，2008年才开始调整，而我们在2007年就开始调整了，如果我们的房地产市场也跟世界同步，到2008年才调整我们的问题就大了。

　　所以前几年有几个美国朋友和印度朋友就问我，你们中国政府怎么这么聪明，在别人调整之前就做了，这说明一个什么问题呢？说明了整个世界经济衰退，调整是必然的，只不过中国比别人调整早一些，我们也得调整。这种情况下要看到一个问题，房地产市场调整，是2007年调还是2008年调，总之要调。既然要调整个房地产市场要调什么？现在很多人说只要把交易量搞上去了，房地产市场就没问题了。

　　但是交易量用什么东西来控制，市场经济范围内是价格，如果价格比较低，成交量自然而然就多了，价格比较高成交量自然而然会减少。所以，现在房地产市场的问题关键在于价格调整幅度。

　　——2009年3月易宪容在参加深圳卫视的节目时的发言

　　2008年世界金融危机，时值中国房地产行业的又一个巅峰，巅峰之后，市场正在调整之中，就是这时候危机传染到中国，使得中国经济受到了重创。中国开始大救市，出台了一系列刺激经济政策，从宏观经济到产业经济、到区域经济无不大肆出台政策，以确保经济增长，其中房地产是堪称最为重要的行业。国家迅速放松个人购房的门槛，之前的严厉政策几乎全部取消，开发商贷款迅速放松。因此，有人说，正是世界金融危机拯救了中国房地产，然也。

　　现在回头看，任志强这次凭的是运气，他当时讲话时可能并不知道国家会出台救市政策，所以他放言中国房价不高，房地产泡沫不严重。而易宪容则说，只有市场价格深度调整，才能有市场活跃。

　　观点六：　粉丝卖到鱼翅的价格才叫泡沫

　　如果说中国的房价贵，为什么这么贵的房屋有人买，便宜的房屋没有人购买，一定是宏观经济和宏观预期决定了大家的购买。资产价格被高估就是泡沫，实际上并不是这样的情况，资产价格被低估的时候，反而是没有人购买，资产价格被高估的时候反而有人购买，大家认为资产价格并不高。

　　在中国几千年的历史中，没有一个皇帝说我们的经济出现过泡沫，在中国的历史文化中是没有泡沫的，泡沫是世界经济融入中国以后，外面传过来的词语，至今为止没有人可以解释什么是泡沫。周其仁教授说，只有将粉丝卖到鱼翅的价格才是泡沫，鱼翅贵也不是泡沫，粉丝是粉丝的价格，也不是泡沫。

　　——2009年6月14日任志强在“博鳌·21世纪

　　房地产论坛第9届年会”上的发言

　　那些喜欢并且得益于高房价的人，只看到了房地产可以被变成鱼翅的一面，却忽视更多的人需要粉丝的实情；只看到了鱼翅可以卖高价的表面现象，却忽视了鱼翅是剥夺别人享用粉丝的权利而后获得的本质。企图把房地产变成远离大众的鱼翅，就可以肆意提高房价，或者愚弄百姓逆来顺受，是竭力掩盖事实真相之举，绝非科学发现的灵光闪现。

　　“房地产圈”中素来出语惊人的任志强先生，面对房地产价格过高的指责，上周在“博鳌·21世纪房地产论坛第9届年会”上抛出“房地产不是粉丝是鱼翅，再贵也不算贵”的言论，又让人们“惊”了一把。尽管我“一如既往地”反对任先生的观点，但却很赞赏他这次的比喻方式，因为通过所谓的“粉丝与鱼翅”的讨论，有利于澄清当前很多有关中国房地产问题的混乱认识。

　　很多人第一次吃鱼翅时，的确常常分辨不出其与粉丝的区别，这与当前的房地产消费和投资有着相似之处：　一些买房的人在买的时候并没指望房子日后会升值，本来就是要住的，但后来发现自己的房子升值了。在这个看似不经意的过程中，实际上反映的是房地产这个特殊“商品”背后的复杂属性。

　　如果仅从消费效用的角度看，房地产就是商品，但从升值预期的角度看，它又是资产，买房子的目的也可以是为了未来的某一天在高价位把它卖出去，以获得资产溢价的满足。这么一来，事情就复杂了：　房价，到底是由商品的供求决定呢，还是由资产的预期决定？从历史经验来看，我认为中国的房地产价格是由预期决定的，而不是供求关系，依据是：　国家每次提高房贷利率试图控制住房需求时，需求是下去了，但房价非但不降，反而都在涨，这就说明，供求关系在决定房价的过程中没有起作用，或者作用不大。搞清楚这个道理，至少可以澄清一个问题：　当前的房价过高到底是什么因素造成的？