第17章 “房地产有泡沫”是胡说八道 (3)

　　开发商说，地价过高造成住房供给不足，造就了高房价；一些学者和评论家说，老百姓的住房需求造就了高房价。要我说，这样的言论根本就是混淆是非，因为这两种观点都掩盖了“投机推升房价”的本质，本末倒置地把房价上涨的责任推给了老百姓，往轻了说是在为某些人开脱，往重了说是别有用心。所以，有人说，要降低土地价格以缓解楼价涨势，我反对；有人说，要放松对开发商的管制，让更多的人进入开发商行列以增加房地产供应，我还反对，因为这样的建议根本就动摇不了高房价的根基。

　　或许有人会说，就算房价确实是投机者推升的，就算高房价与老百姓的需求无关，又能怎样？这不也是市场现象吗？不也是交易的结果吗？要老百姓接受又有何不妥？“房地产是鱼翅”的论调，其实就是从这个音符开始的。不过，这里有个严肃的问题，不知持此论者思考过没有，那就是老百姓不需要鱼翅，他们只需要粉丝，可是在投机者的“魔术”下，粉丝变成了鱼翅，这让老百姓如何消受得起呢？

　　——2009年6月19日田立博客文章《房地产·粉丝·鱼翅》

　　这次任志强谈到一个关于泡沫认定标准的问题：　只有粉丝卖到鱼翅的价格才算是泡沫。任志强的这个观点颇为“雷人”，所以这成为他标志性的观点之一。

　　粉丝和鱼翅的价格相差百倍，而换句话说，任志强的意思是只有房价也涨到这个份上才是泡沫。显然，以此作为房地产泡沫的标准，是存在很大问题的。

　　观点七：　房地产业根本就不存在泡沫

　　我不懂什么叫泡沫，所以我也不知道房地产市场有泡沫。房子大家都抢着买，怎么就会有泡沫呢？你要是买一个泡沫你愿意出这么多钱吗？我们起码知道一件事情，去年按揭贷款在总的住房销售额中的比重是下降的，销售额上涨，比重还下降。这就说明大家有太多的钱，而且是花自己的钱去买，和银行贷款没有太多关系，那就叫泡沫了？我没有觉得有泡沫。

　　我国平均房价大概只有每平方米4 600元，如果扣除商业部分和写字楼的部分，平均房价每平方米4 000元出点头，这样的房价就叫泡沫吗？我觉得说存在泡沫的人得拿出数字来说服我，如果拿不出数字来说服我，我实在不愿意承认有泡沫，或者本来就没有。都说北京的房价和北京人的平均收入或者人均收入相差太多了，这不一样啊，前面我已经说了，比如发达国家社会有个房价收入比，可人家都是市场经济，中国不是，中国是三分法，我们有50年的福利分配的历史，只有20%不到的市场化部分。现在不同概念，怎么能用房价收入比来算账呢，且算的账我也认为不对，国际上的房价用的是什么房价呢？是所有可以交易的房屋价格。在中国所有可以交易的房屋，包括农村宅基地，包括各单位用经济适用住房搞的房子，还包括二手房，而用于计算的房价是一手房的房价。老用国外的东西来说，老用错误的东西引用到中国来，所以就有泡沫了。

　　——2010年3月15日任志强在“第10届中国房地产发展年会”上的发言

　　看房地产有没有泡沫，就是一个指标，看它有多少空房。房子都有人住，怎么涨价都可以，但空房多了，不涨价都危险。现在很多有钱人买房，买了又不住，一空置就是好几年，但是它不用出租不用住，隔几年后卖掉仍然会赚钱，这就是泡沫。当这种房子多了，有一天大家都想卖，房价肯定会大跌，泡沫就会破灭，这对中国经济的影响很可怕。

　　——《茅于轼驳任志强房地产无泡沫论 买房难防通胀》（2009年8月1日千龙网）

　　茅老讲的是一个典型的空置率的问题，当房屋空置率多了，房价自然会下跌。茅于轼是坚定的市场主义者，他是为数不多的公开挺任志强的著名经济学家之一，认为任志强是真心为穷人说话，讲的是真话，对他非常赞赏。

　　不过，在泡沫论上，茅老对任志强的观点极为反对。他讲了一个常识性的问题，住房的空置率极高怎么能说没有泡沫呢？

　　而任志强却以偏概全，拿根本不能交易的农村房子来说事。即使我们按全国价格来说，没有泡沫，那么城市呢？一线大城市呢？空置率、租售比是否显示存在泡沫呢？

　　观点八：　对比中美房价，中国房价中没有泡沫

　　如果说美国的房价已经是泡沫破灭之后的情况，而中国的房价正在泡沫之中的话，那么这个比例关系反而恰恰说明了中国的房价中没有泡沫。而核心城市核心城区的房价与全国的平均房价保持7～10倍的差距是有其合理性的，也说明鱼翅的价格确实很贵，但粉丝的价格并没有上涨到鱼翅的价格。

　　就美国的情况看，全国（美国不分城乡差别，因此倍数较高）的平均水平和核心发达城市的房价倍数差为15～20倍，与中等城市的差为8～10倍，与一般城市的差为3～6倍，与小城镇的差为0～3倍。因教育、医疗、服务、交通、公共设施（剧院、博物馆）等差别，产生了较大的房价倍数差别，城内、城外也有较大差别。如纽约市本身就会有几倍的房价差，纽约州房价的差别就会高达3～8倍。地理位置影响的房价和环境所影响的房价不是按公里数距离来衡量的，几千米之外就是另外一个天地了。

　　中国的情况类比大约是，核心城市或发达城市与全国的平均房价差在4～6倍左右，中等城市和部分省会城市为2～4倍，一般省会城市为1～2倍，省会以下的非发达城市为负倍数的情况占多数。许多城市的房价平均值在全国的平均房价之下，中国660个城市中，核心城市与发达城市只有几个，80%以上的城市房价在全国平均值上下浮动，地市级以下城市的房价多在全国平均值之内，经济发达地区则在2～3倍左右浮动。

　　因此无法用房价收入比来衡量特殊地区的特殊情况，只能用大平均的方式去评估是否产生了泡沫，特定的地区和特定产品的高价一定有其特殊的原因和理由，也决不能用这些特定的案例来证明泡沫。也许中国的房价收入比高于平均值的某些国家，但中国的生活费用低于发达国家，如美国，这样按收入比计算的结果反而是日常生活费用较低的地区更合算了。

　　中国部分地区的房价确实很高，如温州地区某些县城的房价甚至高于发达的核心城市，如高于北京、上海。长三角一些发达城市的房价甚至高于广州等省会城市，更远远高于长沙、西安等省会城市。这正说明了经济的发达程度与房价的对应关系，重要的还是提高民众的收入，房价上涨的速度如果高于民众收入的增长，持续下去就会出现泡沫。但从一个较长的周期看，中国的收入增长是大于房价的增长平均值的，这样就不会出现无法解释的现象。

　　从美国的首次购房年龄统计看，大约为29～31岁，但中国30岁以下年龄的人在已购商品房群体中占33.4%以上的比例，可以说是个很高的比例了。20～40岁的合计比例高达67%，40岁以上的人群大多享受了福利分房，不管收入的高低都有了特殊的住房财富，也具备转换改善住房的条件。如何解决这一群体的矛盾在全球各国都是个难题，大多是用租赁住房来解决的，在中国这也将会是一个方向。

　　用美国一个发达的城市经济国家金融危机之后的情况与中国的情况作简单对比，可以看出的是真实的世界。中国现有的投资量绝不可能与美国开放的投资环境相比，同样也绝不可能出现远远大于纽约空置率的一种情况。北京尤其与纽约市不同，在于中国的行政审批和资源配置及会议权利的集中，让北京成了一个不得不来的特殊城市，而纽约却是个市场，商业、金融交易的中心，纽约不会有专为某一事项而空置的房屋，但北京有并且大量存在。如“两会”期间大量的住房都突然出现了人来人往的现象，为“两会”人员服务的工作人员会集中于北京，他们没有居住于会议现场，但会散落于各个小区之中与居民同处。如各地的驻京办事处已成为北京的特色，而无能力公开设立办事机构的地方政府、厂矿机构许多都用购买居民住房的方式存在。这些住房有空有闲，但会为特定目标而挤满了人。如为招商活动、为上访活动等，表面看这些空闲是存在的，但并非为空闲而投资的行为。这些中国特色则是纽约与任何国家与城市都不存在的，也同样不存在许多媒体或个人所推测的那种高达30%～50%的空置现象。

　　——2010年4月26日任志强博客文章《中美情况的对比》

　　房地产泡沫如果吹得很大，那么这个泡沫一定会破灭。调整是必然的，谁也改变不了，过大的房地产泡沫一定得调整。

　　这说的是美国纽约，北京跟纽约的住房比，北京住房公寓的钱可以到纽约买别墅，在北京买别墅的钱在纽约可以买庄园，你知道这是什么概念吗？纽约人均收入是北京人的30倍，而北京的房价比纽约高，大家就知道中国房地产泡沫得有多大。房地产泡沫可以吹大，但吹大一定会破灭，房地产泡沫破灭一定会导致金融危机及经济危机，这是谁也改变不了的东西。

　　房地产价格特别是高房价全面下调，这是必然趋势，谁也改变不了这个趋势。通过言论来救市，来保证它的价格不跌下去，不可能。美国厉害吗？美国房地产市场泡沫形成花了20年。美国无论法律制度、金融制度，还有整个购房金融理念都有很好的方面，但是最后，泡沫还是破灭了，2008年破灭了。中国房地产市场刚发展，泡沫就吹得这么大，它怎么可能不破灭？不可能。

　　——2010年7月12日易宪容在接受由宣讲家网、搜狐网、世界社会主义

　　研究中心共同打造的《第一时评》的专访时的发言

　　这如果能看做赌局的话，那一定是一场极为精彩的赌局，一场极为值得期待的赌局。任志强去美国考察，写了这篇颇为有名的博文，认为中国房价没有泡沫，而易宪容则从美国身上看到了，中国房地产泡沫一定会破灭。

　　现在，尚无法判断谁对谁错。在这之前，任志强去迪拜，写迪拜无泡沫，事实证明任志强判断失败，而易宪容也有预测失败的经历。

　　所以这个赌局最终的结局如何，只能让未来来告诉历史。