第11章 管好你家的钱(3)

　　市盈率法是最常用的一种对股票估值的方法，股票的价格等于预计的每股收益乘以市盈率的预测值。

　　市净率法

　　市净率【P\/B】是每股股价和每股账面价值的比率。

　　在股票估值时，市盈率法和市净率法通常一起使用。低市盈率【10倍左右】和低市净率【1~2倍】是选择股票的重要参考指标，任何情况下都不要购买过高市盈率【30倍以上】和市净率【5~6倍】的股票，这是投资股票的真谛。

　　增长率和市盈率的比率

　　如果一家公司的盈利增长率和股票市盈率的比率大于1，那是一个不错的选择。比如公司的盈利增长率是20%，而市盈率是10倍，那么增长率和市盈率的比率是2，这是一个很好的指标。

　　你把上述三个指标结合起来使用，就基本够用了。

　　股票分析信息的来源

　　股票分析是股票投资中最为重要的一个环节，成功分析的关键在于信息的获取。那么，从哪些渠道获得有价值的信息呢？

　　1．上市公司的股东大会。

　　2．专业机构的投资报告会。

　　3．各种财经媒体。

　　4．上市公司的定期报告和公告。

　　5．同业内人士闲谈。

　　闲谈有时可以获得非常重要的信息，比如你跟一个银行行长一起吃饭，他可能告诉你很多银行业的经营情况，这些信息可能对你的投资非常有帮助，因为业内人士最了解“业内”的情况。

　　6．日常生活经历。

　　很多上市公司就“活”在我们身边，你可以从市场上发现哪家公司的产品卖得好，你也可以感受到哪家公司的服务好，这些信息都有助于你的投资。

　　7．给上市公司打电话。

　　由于信息来源的多样化，如何正确地分析这些信息，是投资人需要掌握的重要技巧。

　　股票投资的五个忠告

　　第一个忠告

　　当人们买入某只股票后，股票价格开始下跌【这是一种规律】，比如说下跌5%~10%时，他们就会开始担忧。忧虑之余，就想把股票卖出去。这里，谈谈人们购买的目标公司的股票下跌了10%的问题。第一，目标公司的事业停止了吗？第二，目标公司的老板卷走股票投资者的资金了吗?答案是否定的。股票价格的起落对于目标公司的事业并没有影响，目标公司将继续赢利和成长。如果这些都没有改变的话，目标公司的股价将会再攀新高。为什么要为股价暂时的下跌而担忧呢？问题的根源在于他们购买的是公司股票而不是公司的事业。是的，有的公司事业取得了成功，有的公司则失败了，这正是我们要进行多样化投资的原因。我的忠告是：人们要购买的是公司的事业而不是公司股票，在买入股票之前一定要作认真的研究，着眼于公司事业是否发达进行取舍，买入之后就不要患得患失，更不要孤注一掷【要分散投资】。

　　第二个忠告

　　如果股票投资者在深万科【000002】刚上市时买入该公司的股票，一直持有到今天，会获得几十倍的收益。但是，有多少人获得了这种收益呢？答案是：几乎没有！除非该公司的员工或买过之后却抛在脑后、完全忘记了它的存在的少数幸运儿。当人们买入一家公司的股票后，它的股价上涨了一倍、两倍、三倍甚至更多时，还能捂在手里不卖吗？恐怕没有人有这样的耐心。问题的关键在于他们关注的是股票的价格，而不是公司的事业。如果一直关注该公司的事业，就会发现该公司具有每年增长30%~40%的潜力，那就不会卖出手中的股票了。我的忠告是：要着重关注目标公司事业的增长和发展，而不要光看股价。

　　第三个忠告

　　当人们购买股票的时候，往往恨不得该股票价格不久就翻一倍。他们每天要看10次股价，试图弄清楚股票行情的发展趋势。这里，需要提出一个问题：谁能在一个周末就修建起一座发电厂？谁能开办一家互联网公司，并指望它在一天之内就拥有100万个用户？不能。任何一家公司的事业都是需要经过较长的时间去创立和发展的，需要较长时间才能赢得客户和产生利润。只有公司的收益增加了，股价才会跟着上涨。总之，如果已经购买了事业前景看好、管理也不错的公司的股票，就要给公司时间去发展。如果没有耐心，还不如去赌场。我的忠告是：股票投资是一项长期的事业，需要具有耐心，不要妄想一夜暴富。

　　第四个忠告

　　人们经常在火车上、飞机上、酒会上或者办公室里听别人说他们在股市的投资增值了两三倍。于是他们往往后悔没有投资于股票市场。但是，股民们需要知道：股市的钱很不容易赚。绝大多数股民并不是每次投资都赚钱，他们或许已经有了5次、10次投资失败的经历，只不过不愿意告诉别人那些失败经历而已。需要指出的是：当人们的投资是被他人“成功投资”的“虚幻事实”所推动时，就往往缺乏成功投资的耐心和素质。我的忠告是：千万不要被他人所谓的成功投资的故事所蒙蔽，从而引发某种盲目的股市投资冲动。

　　第五个忠告

　　人们总是看着大盘指数卖出股票，因此总抓不住那些有巨大增值潜力的股票；还有许多人想等股票指数跌至合理水平时再进入股市。但是，没有人能准确预测股票指数的高低。因此，我建议股民们抛弃赌市场时机的做法，转而关注公司事业的潜力并以长期的观念去投资。我的忠告是：投资股票市场的时间要比压宝入市的时机重要得多。训练有素和具有耐心是在股市创造财富的真经！不幸的是，具备这两个条件的人并不多。力求做到训练有素并具有耐心，就一定会变得富有，否则就会陷入困境。

　　房地产

　　房地产投资的特点

　　房地产作为一种投资工具，具有下列特点：

　　1．房地产既是消费品，又是投资品。

　　自住房既是消费品，同时也是投资品。

　　2．房地产既具有投资价值，又具有使用价值。

　　房地产在升值的同时，又可以用来居住、办公。

　　3．位置固定，不可移动。

　　房地产由于其位置固定，又被称为不动产。

　　4．投资标的的有形性。

　　房地产是看得见、摸得着的投资品。

　　5．具备长期升值潜力，可以抵御通货膨胀。

　　由于土地资源的稀缺性，使得房地产具备长期的增值潜力，可以抵御通货膨胀。

　　6．投资需要的资金量大。

　　投资房地产需要的资金量很大，少则几十万，多则几百万、上千万。

　　7．流动性较差。

　　房地产的流动性较差，投资人欲将房地产变现，远比出售股票和基金困难得多。

　　8．地域之间的价格差异大。

　　房地产的地域性很强，不同城市之间、同一城市的不同地段之间的房地产价格都会存在差异。

　　9．产权的期限性。

　　房地产的产权具有期限性，住宅有70年的使用权，而商业用房只有40年的使用权。

　　10．维护成本较高。

　　投资房地产，每年都要缴纳物业费、供暖费，如果今后开征物业税，则会进一步增加投资人的负担。

　　影响房地产价格的因素

　　影响房地产价格的因素主要有下列12种：

　　1．自住房的需求。

　　随着我国城市化进程的加快，越来越多的人口涌入城市，增加了人们对自住房的需求；随着家庭的裂变，子女独立生活后，也会增加自住房的需求；随着离婚率的增加，也会增加自住房的需求。

　　2．投资的需求。

　　随着人们生活越来越富裕，更多的人加入到房地产投资者的队伍中来，投资性房地产的需求不断增加。

　　3．就业率。

　　随着就业人数的增加，人们的实际收入将会增加，进而对房地产的需求量会增加。

　　4．通货膨胀。

　　从国际上许多国家近百年的发展来看，投资于房地产是抵御通货膨胀的一个良好手段。

　　5．利率水平。

　　较低的利率水平会刺激更多的人贷款购买房地产，而较高的利率水平会抑制人们的购房行为。

　　6．人民币汇率。

　　人民币的升值会带动房地产价格的上涨。

　　7．政府的政策。

　　房地产是国民经济的重要组成部分。政府的政策，诸如土地供应政策、房地产税收政策等，都会对房地产的价格产生重大的影响。

　　8．建设成本。

　　水泥、钢铁、建筑材料的价格以及人员的工资水平，都会影响房地产的建设成本，进而影响房地产的价格。

　　9．建筑设计和施工质量。

　　建筑设计的新颖和高质量的施工，都会带动房地产价格的上涨。

　　10．房地产的租金。

　　如果住房租金上涨，会刺激租房者贷款购买房产，因为他们会发现租房成本和贷款成本相近；如果住房租金下降，他们就会继续租房并观望。

　　11．不同城市房地产价格的差异。

　　不同城市房地产价格差异的原因主要有下列四点：

　　第一，不同规模城市的经济发展水平存在差异。

　　第二，不同规模城市的居民消费水平、消费观念存在差异。

　　第三，不同规模城市的房地产受政策影响的程度不同。

　　第四，不同规模城市的政治地位不同。

　　12．同一城市中的房地产价格差异。

　　在同一城市中，造成房地产价格差异的主要原因有下列六点：

　　第一，距离市中心的远近。

　　第二，交通便利程度。

　　第三，社区环境。

　　第四，物业管理水平的高低。

　　第五，生活的便利程度。

　　第六，子女教育的便利程度。

　　购房目的和考虑因素

　　购房时，人们会考虑到很多因素，比如价格、地段、交通便利程度、户型、环境、物业管理等。但是，一个楼盘很难在各个方面都很完美，总会存在着某些缺憾。因此，购房人要根据自己的购房目的，权衡利弊后作出决定。

　　所谓购房目的，就是你为什么要买房，或者说你买房做什么用。大多数人的购房目的主要是自住或投资。明确了购房目的，你就需要对购房的诸多因素全面考虑，然后进行取舍。

　　自住

　　对于大多数人来说，买一套属于自己的住房是人生中很重要的一件事，拥有自己的住房可以使自己和家人具有安全感和归属感。即使同样是自住，不同的人也有不同的目的，比如有的人购房是为了过渡居住，有的人购房是为了改善居住条件，有的人购房是为了方便孩子上学，有的人购房是为了商住两用。不同的购房目的，会导致不同的关注重点。下面，就人们不同的购房目的分别进行说明。

　　为了过渡居住。所谓过渡居住，是指购房人购房是为了解决阶段性的居住问题，而不是为了长久居住。以过渡居住为目的购房人主要是年轻人，比如为了结婚而购房。以过渡居住为目的进行购房，价格往往是购房人考虑的重点，其次是交通便利程度。通常情况下，首次购房的年轻人可选择总价较低、交通便利的小户型住房。

　　为了改善居住条件。中年人在具备了一定的经济基础后，大多会选择换房，以改善生活条件，提高生活质量。这时，价格已经不是唯一重要的条件，购房人应综合考虑交通便利程度、社区品质、户型、物业管理等因素。通常情况下，购房人可选择社区品质高、交通便利的中大户型住房。

　　为了解决子女的教育问题。 人们都希望自己的孩子能受到良好的教育，能就读于教育质量高的小学、中学，为今后上重点大学创造条件。因此，以方便孩子上学为目的的购房人应优先考虑楼盘所在区域的教育资源问题，比如是否有知名的小学、中学等，自己所购的住房是否属于“学区房”。

　　为了商住两用。为了商住两用的购房人，不但要考虑房子能够满足居住需求，还要能够满足办公需求。一般要求房屋内要有一个较大的“厅”，便于办公，居住部分和办公部分要有一定的间隔。为了方便客户到访，要求所在的楼盘交通便利、停车方便。

　　投资

　　房地产是一种很重要的投资工具。很多人购房以投资获利为目的。具体来说有以下两种情况：

　　通过出售获利。投资购房用于出售，就是“炒房”，即通过低价买入，高价卖出，获取买卖的差价。对于以“炒房”为目的的购房人来说，楼盘的升值潜力是最为重要的因素。影响升值潜力的因素很多，其中最重要的因素是“位置”。此外，还要关注楼盘所在区域的市政规划前景，比如有些本来偏远的地段，由于政府部门的搬迁、地铁的修建、学校的搬迁等原因，突然由“冷门”楼盘变成“热门”楼盘，身价倍增。

　　通过出租获利。购房投资用于出租属于长期投资行为，是通过出租住房的租金收入获取投资收益。对于以出租为购房目的的购房人来说，需要考虑的最重要的因素是区位和交通，比如办公楼集中的地段、高等院校集中的地区、地铁沿线的楼盘等，这些地段的住房不但容易出租，而且租金相对较高。

　　购买能力评估

　　对于大多数人来说，购房是一笔巨大的开支。因此，在购房之前，购房人需要为自己拟定一个详细的财务计划。总的来说，购房应该量力而行，不要盲目追求“一步到位”，从而给自己造成沉重的财务负担。

　　1．购房的各种费用。

　　这里，先来说明购房的费用支出。具体见表4–1：

　　序号 费用名称 费用标准 交费时间

　　1 购房款 单价×销售面积 签订合同时

　　2 印花税 房价款的5‰ 办理贷款时

　　3 公证费 视具体情况而定 办理贷款时

　　4 保险费 视具体情况而定 办理贷款时

　　5 律师费 视具体情况而定 办理贷款时

　　6 契税 房价款的1.5%~3% 办理产权时

　　7 房屋产权登记费 不超过100元 办理产权时

　　8 公共维修基金 房价款的2%左右 办理产权时

　　2．评估自己的购房能力。

　　评估自己的购房能力需要从下列三个方面入手：

　　第一，计算首付能力。

　　计算自己的首付能力时，应该包括上图中列明的所有费用，再算上房屋的装修费用，因为一般情况下你不可能住在毛坯房里。

　　第二，计算月供能力。

　　如果你是贷款购房，你每月的月供应该控制在你月收入的30%~40%，因为你不但要考虑到贷款利率上升的因素，还要考虑到你收入减少的因素。此外，你在贷款购房时，最好预留出一年的按揭款。

　　第三，计算养房能力。

　　养房的成本包括物业费、供暖???、24小时热水费，如果你购买的房子距离上班地点很远，你还要考虑到交通费用。

　　仔细计算自己的购房能力是非常重要的，这样会使你理性购房，避免陷入财务泥潭，成为“房奴”。

　　购房过程中应当关注的问题

　　1．楼盘信息的收集。

　　楼盘的信息可以通过下列渠道获得：房展会、互联网、报纸、杂志、广播、电视、他人介绍。

　　2．实地考察楼盘。

　　在收集楼盘信息的基础上，对楼盘进行初步选择，接下来就是对楼盘进行实地考察。不要听信售楼人员的片面宣传，也不要被样板间的样子所蒙蔽，你一定要亲眼看看自己未来的家是个什么样子【不要购买停留在图纸上的房子】。

　　3．对开发商进行调查。

　　对楼盘考察结束后，下一步是对开发商进行调查。

　　第一，到政府有关部门调查开发商销售的楼盘是否证照齐全。

　　第二，到开发商以前开发的楼盘调查，看看业主们是否对居住环境、物业管理满意。

　　第三，通过其他渠道了解开发商的口碑。

　　尽量选择一个口碑良好、实力雄厚的开发商，这不但是房屋质量的重要保证，而且也是今后居住环境和物业管理水平的重要保证。

　　4．选择贷款方式。